Notowania kontraktów terminowych na stopę procentową straszą scenariuszem drożejących kredytów mieszkaniowych. Nie pozostaje to bez wpływu na ofertę kredytów ze stałym oprocentowaniem, a wzrost zdolności kredytowej wyhamował. Przed nadmiernym pesymizmem przestrzegają jednak analitycy Pekao, którzy widzą szansę na deeskalację konfliktu na Bliskim Wchodzie i nie wykluczają w tym roku jeszcze jednej obniżki stóp procentowych.
Trochę ponad 1 012 000 złotych – taka jest obecnie przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z najnowszych deklaracji banków. To odrobinę wyższy wynik niż przed miesiącem.
Z jednej strony mamy więc rekord. Tak wysokiej zdolności kredytowej trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych jeszcze nigdy nie miała. Z drugiej jednak strony niepokoić mogą konsekwencje wojny na Bliskim Wchodzie. Te już rodzą obawy o wzrost inflacji nawet do poziomu 3-4% (wraz z efektami „drugiej rundy”). To czy podążymy aż tak pesymistyczną ścieżką zależy jednak od tego jak kształtować się będą ceny paliw, ropy i gazu, a więc czy uda się wznowić transport przez cieśninę Ormuz czy nie. Jeśli się to nie uda, to przynajmniej na jakiś czas nadzieje na kolejne obniżki stóp procentowych trzeba będzie odłożyć na półkę.
Stałe oprocentowanie w górę
Co więcej, notowania kontraktów terminowych już dziś zaczynają wpływać na koszt kredytów ze stałym oprocentowaniem. Część banków już podjęła decyzję o podniesieniu oprocentowania. Powód jest prosty – notowania pięcioletnich kontraktów terminowych na WIBOR 3M wzrosły z poziomu około 3,75% przed atakiem na Iran do około 4,5% w niewiele ponad 2 tygodnie później.
Z kredytami ze zmiennym oprocentowaniem jest lepiej, bo te zależą od bieżących notowań WIBOR-u, a ten jest tylko trochę wyższy od stopy referencyjnej NBP (3,75%). Dzięki temu już dziś w bankach, które oferują oba typy hipotek, stawki tych ze zmiennym oprocentowaniem są przeważnie niższe.
Zmienne oprocentowanie wróci do gry?
Z punktu widzenia osób, które dziś zaciągają kredyt mieszkaniowy, próba optymalnego wyboru pomiędzy kredytem ze stałym i zmiennym oprocentowaniem niesie za sobą szczyptę spekulacji. Dziś nie sposób jest bowiem przewidzieć jak i kiedy zakończy się konflikt na Bliskim Wschodzie. To ważne w kontekście perspektyw inflacji. W efekcie nie wiadomo co stanie się ze stopami procentowymi w Polsce, czyli nie sposób dziś przewidzieć czy kredyty jeszcze trochę stanieją, czy wręcz przeciwnie. Nie ulega wątpliwości, że kredyt ze stałym oprocentowaniem to rozwiązanie dla osób, które przynajmniej w pierwszych latach spłaty chcą ograniczyć ryzyko podwyżek rat.
Bankowi analitycy studzą emocje
Aby pokazać z jak dużą zmianą oczekiwań mieliśmy do czynienia w ostatnich dniach warto spojrzeć na notowania kontraktów terminowych na stopę procentową. Te jeszcze w lutym sugerowały, że podstawowa stopa procentowa NBP może spaść do 3,25%. Dziś rynek wycenia wzrost nawet do poziomu 4,25% i to jeszcze w bieżącym roku. Na to analitycy Pekao odpowiadają, że do takich zmian kosztu pieniądza nie dojdzie, a jeśli sytuacja na Bliskim Wschodzie wróci do normy, to RPP może w bieżącym roku jeszcze raz obniżyć stopy procentowe. Dopiero przyszłość pokaże który z tych scenariuszy będzie najbliżej prawdy.
Znacznie wcześniej dowiemy się za to jak tak duża zmiana oczekiwań rynkowych i niepewność co do kolejnych posunięć RPP wpłyną na rynek mieszkaniowy. Wcześniej tego typu zawirowania często skutkowały skokowym choć krótkotrwałym wzrostem popytu na kredyty – wszystko po to, aby załapać się jeszcze na dotychczasowe warunki kredytów mieszkaniowych. Szybko więc okaże się czy faktycznie mieliśmy do czynienia z liczną grupą potencjalnych nabywców, którzy wstrzymywali się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na finał obniżek stóp procentowych.
Milionowa zdolność kredytowa
Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (ponad milion złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
Przesłane przez banki dane sugerują, że nawet instytucje szacujące zdolność kredytową najbardziej zachowawczo, deklarują możliwość pożyczenia rodzinie z naszego przykładu ponad 900 tysięcy złotych. Taką ofertę przedstawiły mBank i Santander. W większości instytucji deklaracje ocierają się albo przekraczają milion złotych. Takie propozycje zadeklarowały BNP Paribas, Credit Agricole, Alior, Pekao, ING i PKO BP wraz ze swoim bankiem hipotecznym. Warto przy tym dodać, że w kilku bankach (np. Santander, Alior i Credit Agricole) kredyty ze zmiennym oprocentowaniem choć w dniu zaciągania kredytu mogą być tańsze, to wiążą się z niższą maksymalną zdolnością kredytową.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 12 842 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| ING | 1 060 458 zł | 5,60% | 80% |
| PKO Bank Hipoteczny | 1 046 000 zł | 5,86% | 90% |
| PKO Bank Polski | 1 046 000 zł | 5,86% | 90% |
| Bank Pekao | 1 038 100 zł | 5,60% | 90% |
| BNP Paribas | 1 012 302 zł | 5,65% | 80% |
| Credit Agricole | 1 010 690 zł | 6,60% | 90% |
| Alior Bank S.A. | 980 621 zł | 5,99% | 90% |
| mBank | 935 200 zł | 5,59% | 90% |
| Santander | 922 350 zł | 5,75% | 90% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 12 842 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 13.03.2026 r.) | |||
Badam zdolność kredytową bardzo atrakcyjnych klientów
Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym. Do tego kwota ta to więcej niż wynoszą zarobki przeważającej części Polaków. Gdyby tego było mało, to przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma zobowiązań finansowych. Mimo tego jednym z założeń jest to, że familia zdążyła w oczach banku zbudować swoją wiarygodność kredytową. Celem badania jest to, aby niezależnie od koniunktury w sposób ciągły zbierać dane na temat tego jaką maksymalną kwotę banki chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury.
Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie mogą pojawić się np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń
