Babcia i dziadek mogą zostać rentierami

Oddanie nieruchomości może zagwarantować emerytom dożywotnią rentę, która pozwoli podreperować domowy budżet. Często bardziej racjonalnym rozwiązaniem jest jednak zamiana droższego mieszkania na dwa mniejsze, z których jedno można wynająć. Dla osób gotowych na dalszą przeprowadzkę czekają miasta zdrojowe.

Zgodnie z danymi ZUS, przeciętna wypłacona w listopadzie zeszłego roku emerytura wyniosła 1889,8 zł. Po uwzględnieniu podatku dochodowego i składki na ubezpieczenie zdrowotne, „na rękę” przeciętny emeryt otrzymywał jednak znacznie mniej, bo 1573,18 zł miesięcznie. Utrzymanie nieruchomości w dużym mieście może przy takim poziomie świadczeń okazać się trudne. Na podstawie danych GUS można szacować, że opłaty eksploatacyjne w przypadku przeciętnego stołecznego mieszkania (średnia powierzchnia 58 m kw.), zamieszkiwanego przez jedną osobę, wynoszą nawet ponad 480 zł. Do tego trzeba dodać jeszcze rachunek za energię elektryczną – przynajmniej 50 -100 zł miesięcznie i okaże się, że mieszkanie pochłonie nawet trzecią część przeciętnej emerytury. Jeszcze gorzej byłoby, gdyby emeryt osiągał od ZUS najniższe świadczenie (ponad dwukrotnie mniej niż średnia) lub gdyby mieszkał w domu. Samo bowiem ogrzewanie gazem przeciętnego domu o powierzchni 150 m kw. może kosztować około 4 – 6 tys. zł rocznie.

Z pomocą może przyjść renta

Przekonywać jednak do tego, że sytuacja finansowa emerytów jest w Polsce ciężka, raczej nikogo nie trzeba. Z okazji Dnia Babci i następującego po nim Dnia Dziadka, Home Broker sprawdził, jakie rozwiązania można znaleźć na rynku, aby tę sytuację polepszyć. Jednym z nich jest renta dożywotnia. W dużych miastach takie rozwiązanie jest proponowane przez firmy prywatne, które zobowiązują się do wypłacania dożywotnio pewnej kwoty. W zamian, przy podpisaniu umowy, emeryt przenosi prawo własności do posiadanej nieruchomości na tę właśnie firmę zabezpieczając w akcie notarialnym swoje prawo do mieszkania w sprzedawanym lokum. Na jakie kwoty można liczyć? O szacunek poprosiliśmy jedną z firm oferujących takie rozwiązanie – Fundusz Hipoteczny DOM. Z wyliczeń tej instytucji wynika, że kobieta w wieku 65 lat sprzedając funduszowi mieszkanie warte 400 tys. zł może, zachowując dożywotnie prawo do mieszkania w tym lokalu, otrzymywać co miesiąc kwotę niespełna 529 zł miesięcznie. Mężczyzna w tej samej sytuacji mógłby dostać więcej, bo 677 zł miesięcznie. Biorąc pod uwagę dane GUS o dalszym trwaniu życia kobiet i mężczyzn, okaże się, że suma otrzymanych przez emeryta kwot będzie odpowiadała zaledwie 30 – 35% wartości nieruchomości.

Odwrócona hipoteka ma dopiero przyjść

Konkurencyjnym produktem dla powyżej przedstawionych rent dożywotnich ma być hipoteka odwrócona, która mogłaby być oferowana przez instytucje zaufania publicznego – banki. Dziś prace nad projektem regulacji prawnych wciąż trwają. Warto przypomnieć, że pierwszy projekt założeń do projektu ustawy znany był już w kwietniu 2010 roku. Trudno więc spodziewać się, aby stosowne prawo szybko zaczęło obowiązywać.

Odwrócona hipoteka także ma polegać na tym, że emeryt zachowuje dożywotnie prawo do mieszkania w nieruchomości, którą posiada, a od banku będzie otrzymywał pieniądze. Sporo ma być jednak też różnic pomiędzy hipoteką odwróconą oferowaną przez banki i obecnie dostępną na rynku rentą dożywotnią. I tak na przykład, w założeniach do projektu ustawy o odwróconej hipotece czytamy, że nieruchomość stanie się własnością banku dopiero po 12 miesiącach od śmierci kredytobiorcy, o ile spadkobiercy nie zdecydują się spłacić kredytu zaciągniętego przez seniora. Odwrócona hipoteka wydaje się więc w tym względzie być rozwiązaniem bardziej bezpiecznym. Ma ono jednak także minusy. Zgodnie z najnowszą wersją założeń do projektu, renta wypłacana przez bank nie będzie przekazywana na konto seniora do czasu jego śmierci, tylko przez z góry określony okres. Dla porównania w przypadku obecnie oferowanej renty dożywotniej – jak wskazuje jej nazwa – świadczenia są wypłacane do końca życia osoby uprawnionej.

Drogie lokum można zamienić na kilka tańszych

Doświadczenia krajów zachodnich pokazują jednak, że zarówno w przypadku odwróconej hipoteki, jak i renty dożywotniej, przeciętna kwota otrzymywana przez osobę starszą nie przekracza zazwyczaj 30 – 50% wartości przekazywanej nieruchomości. Powstaje więc naturalne pytanie, czy nie lepiej byłoby zachować majątek posiadany w nieruchomości poprzez zamianę jej np. na dwie czy trzy tańsze nieruchomości, z których wynajmu mogłaby taka osoba czerpać korzyści? – Takie sytuacje wcale nie są w praktyce rzadkie. Przeważnie na taki ruch decydują się emeryci posiadający duże i drogie w utrzymaniu mieszkanie.– zauważa Krzysztof Kluska, doradca Home Broker z Warszawy. Rozwiązanie takie jest jednak dobre dla osób, które nie są przywiązane do posiadanego miejsca zamieszkania, a co za tym idzie są gotowe na przeprowadzkę. Przyjmijmy jednak, że hipotetyczny emeryt mieszka w centrum Warszawy w mieszkaniu o powierzchni 60 m kw. Taki lokal, o ile znajdowałby się na terenie Śródmieścia lub górnego Mokotowa, może być wart 600 tys. zł. Kwota ta z powodzeniem wystarczyłaby na zakup trzech skromnych kawalerek w stolicy. W jednej z nich mógłby mieszkać emeryt, a pozostałe dwie o wartości 400 tys. zł mogłyby generować dochód „na rękę” w kwocie 16 tys. zł rocznie, czyli 1,3 tys. zł miesięcznie. To nawet ponad dwa razy więcej niż w przypadku korzystania z dożywotniej renty.

Permanentne wakacje rentiera

Posiadając regularne dochody z emerytury i wynajmu jednego, czy dwóch mieszkań w dużym mieście, emeryt może też rozważyć przeprowadzkę w spokojniejszą okolicę. Gdyby dysponował na ten cel budżetem rzędu 300 tys. zł (połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania w przyjętym modelu), rynek nieruchomości mógłby zaoferować całą paletę rozwiązań.

Na przykład dla miłośników morza, ciekawym rozwiązaniem może być trzypokojowe mieszkanie w miejscowości Hel. Lokal w dobrym stanie położony jest na pierwszym piętrze budynku z 1995 roku. Cena ofertowa to 340 tys. zł. Znacznie mniej trzeba wydać na mieszkanie w mniej znanych miejscowościach. Przykładem może być czteropokojowa nieruchomość w miejscowości Kleszczele (woj. Podlaskie). Tam na nabywcę czeka mieszkanie o powierzchni ponad 70 m kw. Obecny właściciel wycenił je na 90 tys. zł i co ważne lokal nie wymaga remontu. – Z okien i balkonu widać las i łąki. Niedaleko jest też basen, a w odległości 4 km zalew – zachwala Jerzy Osipiuk, doradca Home Broker z Białegostoku.

Bez wątpienia jednak dużym powodzeniem wśród seniorów mogłaby cieszyć się nieruchomość w Uzdrowisku. Na przykład w jednej z inwestycji w Polanicy Zdroju dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 41,5 m kw. z ogródkiem – deweloper wycenił na 186,4 tys.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości

Home Broker