Ponad 42 mld zł – tyle wyniosła średnia wartość kredytów hipotecznych udzielonych w latach 2010-2014 przez banki uniwersalne w Polsce1. To właśnie do nich kierują się osoby zainteresowane zakupem nieruchomości, którego nie mogą w całości sfinansować z własnych środków. Stopniowo jednak się to zmienia, bowiem obok banków uniwersalnych powstają hipoteczne. Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego wyjaśniają, czym wyróżnia się oferta nowopowstałych instytucji i dla kogo może okazać się ona korzystna.
„Hipobanki” wzmocnią bezpieczeństwo systemu bankowego
Jedną z głównych zasad funkcjonowania banków uniwersalnych w Polsce jest finansowanie kredytów hipotecznych dzięki środkom ulokowanym na depozytach krótkoterminowych. Bank pożycza zatem konsumentom pieniądze na okres kilkudziesięciu lat, korzystając z kapitału ulokowanego na np. rok czy dwa lata przez innych klientów. Wycofanie go z lokat czy produktów inwestycyjnych może spowodować trudności z zaspokojeniem potrzeb finansowych klientów, planujących zaciągnięcie zobowiązania z myślą o kupnie nieruchomości. W takiej sytuacji instytucje finansowe powinny zadbać o odpowiednie zapasy oszczędności.
Wprowadzenie banków hipotecznych na rynek zwiększy bezpieczeństwo systemu. Zgodnie z modelem działania tych instytucji, oferowane przez nie kredyty hipoteczne finansowane są ze środków zdeponowanych na kilkuletni okres, czyli tzw. listów zastawnych. Są one rodzajem papierów wartościowych, zabezpieczonym poprzez wierzytelności hipoteczne– mówi Ewa Kozłowska, ekspert ZFDF, Gold Finance. – Obligacje te należą do jednych
z najbezpieczniejszych instrumentów finansowych. Są drukowane na okres 5-7 lat, dzięki czemu banki zyskują stabilne zasoby finansowe i mogą obracać kapitałem przez dłuższy czas.
Nowy lek na wzrosty kursów franka?
Aktualnie osoby spłacające zobowiązania hipoteczne powinny liczyć się z regulowaniem odsetek naliczanych względem zmiennej stopy procentowej. Może mieć to negatywne skutki, jak w przypadku nagłego skoku kursu franka. Zaletą kredytu hipotecznego udzielonego przez bank hipoteczny jest stałe oprocentowanie. Zależy ono od długiego okresu emisji listów zastawnych. Zmiana stopy procentowej następowałaby dopiero po 5-7 latach.
Propozycja nie dla każdego
W ofercie banków hipotecznych na próżno jednak szukać lokat czy rachunków oszczędnościowych. Jedynym dostępnym produktem jest kredyt hipoteczny. Jednak klienci starający się o dodatkowe środki na zakup nieruchomości powinni mieć na uwadze, że i w tym przypadku obowiązują pewne ograniczenia. Banki hipoteczne preferują nieruchomości z rynku wtórnego, ale finansowanie zakupu na rynku pierwotnym nie jest wykluczone. Najczęściej bank będzie chciał uruchomić środki dopiero po akcie notarialnym. Ewentualnie może wymagać zgody dewelopera na wpisanie roszczenia do księgi wieczystej inwestycji. W przypadku niektórych deweloperów te specjalistyczne instytucje są skłonne sfinansować inwestycje także na bardzo wczesnym etapie zaawansowania budowy – komentuje Michał Krajkowski, ekspert ZFDF, Notus Doradcy Finansowi. – Ograniczenie w przypadku banków hipotecznych stanowi także Wartość Bankowo-Hipoteczna (WBH) nieruchomości. Jest ona z reguły niższa o 10-20% od wartości rynkowej. Kwota udzielonego kredytu nie może przekroczyć 100% WBH, co oznacza, że czasami wkład własny kredytobiorcy musi być większy niż wymagane przez banki uniwersalne 10%. –dodaje ekspert.
Nowi gracze na polskim rynku hipotek
Obecnie w Polsce funkcjonują trzy tzw. hipobanki – mBank, Pekao oraz PKO BP. W najbliższych miesiącach grono to może powiększyć się także o kilka innych banków. Polacy powinni jednak uzbroić się jeszcze w cierpliwość, bowiem wartość portfela listów zastawnych nie pokrywa jeszcze średniego zapotrzebowania konsumentów na kredyty hipoteczne. Dlatego instytucje finansowe powinny zadbać przede wszystkim o uwiarygodnienie listów zastawnych, aby zarówno krajowi, jak i zagraniczni przedsiębiorcy chcieli nabywać te obligacje. Potencjał bankowości hipotecznej może być niedługo pomyślnie wykorzystany przez klientów, inwestorów oraz banki.
/ ZFDF
Wojciech Boczoń
