Czy zmiany w programie Mieszkanie dla młodych spowodują w przyszłym roku zwiększenie i tak niezłej sprzedaży mieszkań? Jak to wpłynie na ceny?
Od nowego roku program Mieszkanie dla młodych stanie się dla wielu osób jedynym sposobem na pokrycie wymaganego, wyższego wkładu własnego do kredytu. Zapowiadana zmiana zasad przyznawania rządowych dopłat też powinna zwiększyć popularność programu. To istotne, bo środki, które były przygotowane na 2014 rok na dopłaty do kredytów mieszkaniowych, przyznawanych w ramach programu MdM, nie zostaną niestety wykorzystane.
Jest jednak szansa, że w przyszłym roku wzrośnie zainteresowanie programem, szczególnie wśród osób, które nie posiadają pieniędzy na pokrycie obowiązkowego wkładu własnego do zaciąganego kredytu. Od stycznia 2015 roku minimalny wkład będzie wynosił nie 5, ale 10 proc. W przypadku kredytu w MdM pokryje go państwowa dopłata, co wielu osobom, które nie posiadają oszczędności, umożliwi w ogóle zakup mieszkania.
Nawet 30 proc. dopłaty
Program prawdopodobnie stanie sie bardziej popularny także ze względu na przygotowywane obecnie zmiany w ustawie dotyczącej przyznawania dopłat. Nowe przepisy pozwalają na zwiększenie wysokości dopłat i poszerzenie grona adresatów programu.
Rodziny z co najmniej trójką dzieci będą mogły dostać największą dopłatę, nawet w wysokości 30 proc. Ponadto dofinansowane w ich przypadku obejmie większą niż dotąd powierzchnię mieszkania. Beneficjenci wielodzietni będą mogli również skorzystać z programu mimo posiadania już wcześniej nieruchomości mieszkalnej.
Ponadto, o dopłaty do kredytu będzie można wystąpić, kupując mieszkanie zarówno od dewelopera, jak i od spółdzielni mieszkaniowej oraz takie, które powstało w wyniku przebudowy, czy adaptacji nieruchomości.
Jeśli chodzi o program, istotne są także limity cen metra kw. mieszkań, ustalone dla poszczególnych lokalizacji i regularnie aktualizowane. Ich wysokość wpływa także na ceny mieszkań deweloperskich w poszczególnych miastach. Obecnie oferta nowych mieszkań rośnie, ale i apetyt ze strony kupujących jest bardzo duży. Możemy mówić o nowym boomie na rynku mieszkaniowym. Zainteresowanie mieszkaniami jest rekordowo duże.
Nowy boom
Zachęceni dobrymi wynikami sprzedaży inwestorzy budują coraz więcej. W ciągu 10 miesięcy 2014 roku uzyskali pozwolenie na prawie 40 proc. mieszkań więcej niż rok wcześniej, wynika z danych GUS. Od ubiegłego roku oferta nowych mieszkań w całym kraju wzrosła o kilkanaście procent. Najwięcej mieszkań przybyło w Poznaniu, Krakowie i Warszawie.
W związku z tym, niewielka część firm, albo już podniosła nieznacznie stawki ofertowe, albo myśli o tym, by zrobić to w 2015 roku. Zdecydowana większość deweloperów jednak nie zamierza zmieniać cen w realizowanych inwestycjach, ani planowanych, kolejnych etapach budowanych osiedli, podają analitycy portalu nieruchomości Dompress.pl.
Z drugiej strony, inwestorzy nie planują też obniżać cen. Promocji można się spodziewać jedynie w czasie wyprzedaży ostatnich mieszkań lub w przedsprzedaży, na starcie budowy inwestycji. Na obniżki nie ma co liczyć szczególnie w tych miastach, gdzie limit cenowy za metr mieszkania przewidziany w programie dopłat umożliwia znalezienie w ofercie deweloperskiej odpowiednio nisko wycenionego lokalu.
MdM a ceny mieszkań
Ceny nowych mieszkań idą w górę w miastach, w których mieszkań z dopłatą jest najwięcej. W Gdańsku, gdzie program obejmuje prawie wszystkie mieszkania z oferty deweloperów w ciągu trzeciego kwartału br. stawki cenowe wzrosły o 4 proc., obliczają analitycy Emmerson. W Poznaniu, w którym również nie trudno znaleźć lokal kwalifikujący się do MdM ceny nowych mieszkań wzrosły średnio o ponad 1 proc.
Z kolei w Krakowie, gdzie program dopłat praktycznie nie funkcjonuje, bo limit uprawniający mieszkania do dopłat ustawiony jest znacznie poniżej średnich cen rynkowych, mieszkania staniały średnio o 3,4 proc.
W Warszawie, w której deweloperzy oferują ok. 15 tys. mieszkań, stawki cenowe w ostatnich miesiącach nie zmieniły się. Na warszawskim rynku przybywa nowych mieszkań, także tych z dopłatą, które stanowią kilkanaście procent całej oferty deweloperskiej.
Obniżki stawek
W Warszawie zdarzają się obniżki cen. Można na nie liczyć szczególnie na Białołęce, która oferuje największą w mieście ilość mieszkań kwalifikujących się do rządowych subwencji w ramach MdM. Zdarza się, że tak jak na osiedlu Tarasy Dionizosa powstającym przy ul. Winorośli, wszystkie mieszkania w inwestycji można kupić z dopłatą. Jak podkreśla Wojciech Stisz, reprezentujący firmę Barc Warszawa, zarówno mieszkania w gotowym budynku, jak i w realizowanym kolejnym etapie osiedla można wraz z miejscem parkingowym obejmuje program MdM. Jest to możliwe dzięki obniżce cen mieszkań w Tarasach Dionizosa do 5.500 zł/mkw.
Obecnie do zakupu mieszkań zachęca bardzo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Pomimo, że obecnie stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, zdaniem obserwatorów rynku w przyszłym roku mogą jeszcze zostać obniżone. Tym samym jeszcze bardziej obniżą się raty spłaty i wzrośnie zdolność kredytowa osób chcących pożyczyć na mieszkanie.
Niestety, analitycy oceniają także, że obecny, od dawna obserwowany, trend wzrostowy marż kredytowych, które dyktują banki, utrzyma się także w przyszłym roku. Należy tu zaznaczyć, że głównym powodem podwyżek marż bankowych jest właśnie niski poziom stóp procentowych. Bank podnosząc swoje marże zrekompensują sobie w ten sposób częściową utratę zysków.
Autor: Barc Warszawa SA
Wojciech Boczoń