Nowy program wsparcia kredytobiorców cieszy się ogromną popularnością wśród klientów starających się o kredyt hipoteczny. Jest odpowiedzią na potrzeby rynku, a dla niektórych jedyną szansą na zakup własnego mieszkania. Jednak, poza wieloma zaletami, program ten niesie za sobą także zagrożenia. W szczególności dla grupy klientów, którzy nie kwalifikują się do programu z dopłatami.
Aktualnie jak świeże bułeczki znikają nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego do 700-800 tys. zł, czyli w górnych granicach kwalifikujących je do programu Bezpieczny kredyt 2%. Wpływa to na wzrost cen nieruchomości – Ktoś kto do tej pory wystawiał swoje mieszkanie za kwotę np. 650 tys. zł, bez problemu podnosi cenę do 700 tys. zł, bo wie, że i tak znajdzie się ktoś, kto będzie chciał je kupić i skorzystać z programu. Wzrasta nam w ten sposób średnia cena metra sprzedaży nieruchomości, co w konsekwencji przekłada się także na wzrost cen nieruchomości niekwalifikujących się do programu Bezpieczny kredyt 2%. Cierpią na tym osoby, które nie mogą skorzystać z nowego programu rządowego, a szukają nieruchomości w limitach cenowych programu – zauważa Andrzej Łukaszewski, Ekspert finansowy Credipass z Warszawy. Potwierdzają to dane z ostatniego Barometru Metrohouse i Credipass za II kw. 2023 r. Na rynku wtórnym średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie wzrosły o 6,1%, a w Warszawie o 5,4%. Kilkuprocentowe wzrosty pojawiły się także na rynku pierwotnym, gdzie średnie ceny poniżej 10 tys. zł za m kw. w największych miastach znajdziemy jedynie w Łodzi. ‘
Klienci nie tylko decydują się na zakup nieruchomości, pomimo wzrostu ceny. W przypadku braku dostępnych nieruchomości zaczynają rozważać mieszkania w lokalizacjach lub charakterystyce, której do tej pory w ogóle nie brali pod uwagę – tylko po to, żeby „załapać się na program.” Wykorzystują to również deweloperzy, którzy w swoich inwestycjach wybierają mieszkania trudniej sprzedawalne i oferują je w cenach programu Bezpieczny kredyt 2%. Zachodzi więc ryzyko, że klienci będą podejmować nieracjonalne decyzje zakupowe i kupować pod wpływem emocji to, co jest dostępne na rynku.
Czy trzeba się spieszyć z decyzją o zakupie mieszkania z dopłatą?
Wielu klientów uzależnia zakup nieruchomości od możliwości otrzymania dofinansowania w ramach rządowego programu. Nie ma jasno sprecyzowanej informacji o środkach, jakie są przewidziane w tym programie. Z ustawy, czyli dokumentu nadrzędnego, możemy wyczytać informację o limitach dofinansowania na każdy rok. Na oficjalnej stronie Banku Gospodarstwa Krajowego jest wzmianka o przewidywanej możliwości obsłużenia 30-40 tys. wniosków kredytowych. Z kolei z Ministerstwa Rozwoju i Technologii płynie przekaz, że nie będzie limitów, jeśli chodzi o środki na ten program na pewno na rok 2023. – Trudno w takiej sytuacji z perspektywy kredytobiorcy podejmować decyzję o momencie zakupu nieruchomości. W 2023 roku będziemy korzystać ze środków przewidzianych na rok 2024. Czy to oznacza, że w 2024 roku będziemy korzystać ze środków z 2025 roku, czy że w ogóle ich nie będzie? To kolejne zagrożenie dla planów zakupowych. – dodaje Andrzej Łukaszewski z Credipass.
Po stronie banków, biorących udział w programie, już widać wydłużenie czasów operacyjnych. Wpłynęła do nich duża liczba wniosków i trudno jest przewidywać, kiedy będą wydawały decyzje kredytowe. Wpływa to znacząco na klientów tych banków, którzy nie korzystają z programu rządowego i chcieliby uzyskać standardowy kredyt. Ze względu na kolejkę w ich bankach nie są w stanie przewidzieć, kiedy otrzymają decyzję, mimo że nie korzystają z programu. Problemem w innych bankach, które nie oferują kredytu z programu, staje się dostępność rzeczoznawców majątkowych. Wpłynęło do nich tak wiele zleceń wykonania operatów szacunkowych, że nie są w stanie wycenić szybko nieruchomości dla banków poza programem. Kolejne banki zapowiedziały przystąpienie do programu rządowego, ale nie wiemy, jak bardzo rozładuje to kolejkę po Bezpieczny kredyt 2%.
Wzmożony ruch obserwują też pośrednicy. W ogólnopolskiej sieci biur Metrohouse w porównaniu do maja, w czerwcu odnotowano o 27% więcej klientów deklarujących zakup mieszkania. Potwierdza to także Indeks Popytu publikowany w raporcie Barometr Metrohouse i Credipass, który pierwszy raz od prawie dwóch lat przekroczył poziom 100 pkt. Tak wysoki odczyt oznacza dużą grupę nowych klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości.
Co po 5 latach?
Program dopłat jest przewidziany na okres 120 miesięcy. Mało kto jednak wie, że w praktyce program zakłada 2 fazy, składające się z 60-ciu miesięcy każda. Kredyt w ramach programu to kredyt ze stałym oprocentowaniem. Jego oprocentowanie jest ustalane na 5 lat. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jakie będzie oprocentowanie kredytu za 5 lat i czy będzie ono atrakcyjnie w stosunku do rynku. Nie wiemy, który kredyt będzie tańszy w perspektywie najbliższych 10 lat. Będziemy w stanie to zweryfikować najpierw po 5-ciu latach, a dopiero faktyczną korzyść poznamy po 10 latach. Istnieje możliwość, że ktoś korzystający ze standardowego kredytu przy np. bardzo niskich stopach procentowych wyjdzie na tym lepiej, jednocześnie nie mając nad sobą ograniczeń programu Bezpieczny kredyt 2%.
Myląca jest także sama nazwa programu – wielu klientów jest przekonana, że kredyt jest oprocentowany na 2%, a jest to duża nieścisłość. Dopłata do rat kredytu to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. W praktyce oznacza to, że oprocentowanie nominalne po uwzględnieniu dopłaty może wynieść aktualnie 2%, a nawet mniej niż 2%, ale rzeczywista roczna stopa procentowa dochodzi do 4-5%. W porównaniu do ofert oprocentowanych na 8-9% stanowi to jednak wyraźną różnicę.
Źródło: Credipass
Wojciech Boczoń