Analitycy REDNET Property Group przygotowali zestawienie mieszkań z rynku pierwotnego w sześciu największych miastach w Polsce, które kwalifikują się do programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Z danych portalu mieszkaniowego tabelaofert.pl wynika, że najwięcej mieszkań dostępnych będzie w Łodzi (80%), zaś najmniej w Warszawie (40%). W każdym z analizowanych miast największą dostępnością charakteryzują się kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe.
Wysoki poziom stóp procentowych oraz nowe rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) negatywnie wpłynęły na zdolność kredytową Polaków, powodując w konsekwencji spadek dostępności mieszkań. W odpowiedzi na to, w grudniu 2022 roku minister rozwoju i technologii przedstawił założenia nowego rządowego programu mieszkaniowego, który pomóc ma Polakom w zakupie premierowej nieruchomości. Jego istotnym elementem jest koncepcja „Bezpieczny Kredyt 2%”, czyli system dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Program ma wejść w życie nie później niż w III kwartale 2023 r.
„Bezpieczny Kredyt 2%” będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która do tej pory nie była właścicielem mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Kredyt mogą wziąć również małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka. Powyższe warunki musi spełnić tylko jedno z małżonków. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Możliwe będzie również przeznaczenie środków na wydatki ponoszone w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem oraz kupnem nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej domu. Maksymalna wysokość pożyczki to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. zł. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 mkw. mieszkania, co umożliwia również zakup lokalu w wyższym standardzie wykończenia.
„Bezpieczny kredyt 2%” mechanizm
„Bezpieczny Kredyt 2%” polega na tym, że z budżetu państwa przez 10 lat będzie dokonywana dopłata do różnicy między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach), a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Wsparcie będzie przewidziane dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, tzn. w okresie stosowania dopłat do rat tego kredytu (pierwsze 10 lat spłaty) efektywne oprocentowanie kredytu z perspektywy kredytobiorcy wyniesie 2% plus marża banku. Zgodnie z założeniami programu, budżet państwa powinien sfinansować rocznie 30-40 tysięcy takich kredytów. „Bezpieczny kredyt 2%” można też połączyć z obecnie funkcjonującym programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Na wysokość raty po okresie dziesięcioletniego wsparcia wpływ będzie miało kilka czynników, takich jak pierwotny okres finansowania (im krótszy, tym większa część kapitału została już spłacona przez kredytobiorcę) i aktualny poziom stóp procentowych. Bank oceniając zdolność kredytową kredytobiorcy w dniu udzielenia finansowania, musi uwzględnić cały okres spłaty kredytu. Jeżeli po zakończeniu dziesięcioletniego okresu wsparcia wysokość raty kredytu obciąża nadmiernie budżet domowy kredytobiorcy, to przewidziane zostały dodatkowe mechanizmy, które mogą pomóc w indywidualnych przypadkach, np. wydłużenie okresu spłaty kredytu o maksymalnie 5 lat.
Ile mieszkań dostępnych w ramach programu?
– Przeanalizowaliśmy dostępność mieszkań z rynku pierwotnego w sześciu największych miastach Polski. Do określenia dostępności mieszkań w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” przyjęliśmy, że maksymalna wysokość kredytu została na takim samym poziomie bez względu na region – 500 lub 600 tys. zł. Kolejnymi czynnikami wziętymi pod uwagę był: brak wymaganego wkładu własnego do kredytu (LTV-100%) oraz cena lokalu nie uwzględniająca rabatów lub zniżek i miejsca postojowego – mówi Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl. – Jak wynika z naszych danych, dostępność mieszkań w poszczególnych miastach jest zróżnicowana i zależy od poziomu cen w danej lokalizacji. W Warszawie kryteria programu, pod koniec III kw. 2022 r. spełniało niespełna 40% dostępnych mieszkań, a w Łodzi ponad 80% lokali – dodaje Robert Chojnacki.
Tab.1. Dostępność mieszkań w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (stan na koniec III kw. 2022 roku).
– Średni metraż kwalifikujących się mieszkań w Warszawie wynosi od około 41 mkw. do blisko 49 mkw. w Łodzi. W każdym z analizowanych miast największą dostępnością charakteryzują się kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe. Dla przykładu, we Wrocławiu ponad 70% wszystkich dostępnych mieszkań dwupokojowych spełniało kryteria programu (stan na koniec III kw. 2022 r.), dla mieszkań trzypokojowych było to 47%, a dla lokali czteropokojowych już tylko 16%. W Krakowie niespełna 6% wszystkich czteropokojowych mieszkań spełnia kryteria programu, a dla porównania w Łodzi już 24% lokali tego typu – zauważa Robert Chojnacki.
– Warto podkreślić, że dostępność mieszkań, a także domów znacznie wzrasta w aglomeracjach. Dzięki popularyzacji pracy zdalnej i w modelu hybrydowym popyt na rynku mieszkaniowym w miejscowościach satelitarnych może skokowo wzrosnąć, szczególnie w przypadku mieszkań o większej powierzchni, których dostępność w miastach centralnych jest niższa z uwagi na maksymalną cenę całkowitą – mówi Ewa Palus, dyrektor REDNET Consulting.
Źródło: REDNET Property Group
Wojciech Boczoń