W teorii lokalizacja to dla rynku nieruchomości rzecz kluczowa. W praktyce ostatnich trzech lat – lokalizacja blisko wschodniej granicy oznaczała słabszą dynamikę cen. Pod tym względem najgorzej wypadają powiaty graniczące z obwodem królewieckim, a najlepiej te graniczące z Czechami. Co ciekawe, przez trzy lata przed agresją Rosji na Ukrainę było odwrotnie.
Tylko 16% – o tyle przeciętne zdrożał w ciągu 3 lat metr kwadratowy mieszkania położonego na terenie powiatów graniczących z obwodem królewieckim – wynika z danych GUS na temat mediany cen lokali mieszkalnych. To mniej niż skumulowana inflacja za ten sam okres. To też relatywnie niewiele na tle średniej dla całej Polski, która wyniosła 27%, a w powiatach graniczących z Czechami zanotowany wzrost cen nożna oszacować nawet na 43%. Różnica jest więc widoczna gołym okiem.
Białoruś za miedzą może budzić niepokój
Umiarkowanie negatywnie na dynamikę zmian cen wpływało też sąsiedztwo Ukrainy. W tej grupie powiatów mieszkania zdrożały w badanym okresie o 27%, czyli mniej niż w przypadku powiatów graniczących z Niemcami (38%), Słowacją (32%), czy – paradoksalnie – Białorusią (32%) – sugerują szacunki oparte o dane GUS. Szczególnie ten ostatni przypadek wymaga szerszego omówienia. Okazuje się bowiem, że od drugiej połowy 2024 r. w części powiatów (np. augustowskim, siemiatyckim, hajnowskim) mediana cen lokali wyraźnie spadła, co ze względu na przyjętą metodologię (uśrednianie wyników za kilka kwartałów), nie zostało jeszcze w pełni uwzględnione w wynikach prezentowanych na wykresie. Chronologia nie jest tu przypadkowa: w połowie 2024 r. wprowadzono czasowy zakaz przebywania w wąskim pasie przy granicy i zaczęto go sukcesywnie przedłużać, a w przestrzeni publicznej pojawiły się głośne doniesienia o incydentach na granicy.
Nawet jeśli formalnie restrykcje obejmują niewielki obszar, to i tak nie pozostaje to bez wpływu na decyzje turystów czy inwestorów. Jest to korelacja bardzo wiarygodna, choć uczciwie trzeba dodać, że bazujemy tu na danych GUS o medianie cen, która bardzo łatwo reaguje na zmianę koszyka sprzedawanych nieruchomości. Wystarczy, aby na danym rynku spadło zainteresowanie jedynie ze strony osób z „grubszymi portfelami”, aby mediana wyraźnie spadła, bo w statystykach zostaje więcej starszych, słabszych technicznie nieruchomości. To ważne, bo mediana pokazuje cenę, wobec której połowa sprzedanych nieruchomości była droższa, a połowa tańsza. Gdy ubywa droższych transakcji, to mediana szybko przesuwa się w dół.
Teraz ceny szybciej rosną na Zachodzie
Z szacunków opartych o dane GUS wyłania się nam klarowny obraz – od 2022 roku bliskość wschodniej granicy to czynnik ograniczający wzrosty cen nieruchomości. Póki co możemy jedynie mówić o rynkowej „premii za ostrożność”, która uwzględniana jest przy wycenie nieruchomości na wschodzie. Gdy cofniemy się o trzy lata przed 2022 r., układ sił wyglądał inaczej: najszybciej drożały wtedy najtańsze obszary, zwłaszcza przy Białorusi i Rosji (niemal o połowę w trzy lata), mocne były też powiaty „słowackie”, a słabszy (o kilka – kilkanaście punktów procentowych) był pas tuż przy Ukrainie, Czechach i Niemczech. Szczególnie na Zachodzie nieruchomości były u zarania droższe, a więc trudno się dziwić, że notowano tam trochę niższą dynamikę cen niż na Wschodzie.
Uchodźcy i wojskowi muszą mieć gdzie mieszkać
Z analizy celowo wyłączone zostały miasta na prawach powiatu. Tam co do zasady ceny nieruchomości rosną szybciej niż w „Polsce powiatowej”. Powody są oczywiste. Do większych miast przyciąga silniejszy rynek pracy, rozwinięty handel, usługi czy oferta oświatowa. Do tego szczególnie duże miasta we wschodniej części kraju odczuć mogły skutki napływu uchodźców czy relokacji wojskowych (w tym NATO).
Jak policzono zmiany cen nieruchomości w powiatach „granicznych”
Pod uwagę wzięto dane GUS na temat mediany cen metra kwadratowego lokali mieszkalnych z rynku wtórnego. Ze względu na wahliwość wyników jako najnowsze dane przyjęto średnią z 4 okresów (od 2 kwartału 2024 do 1 kwartału 2025 roku) i odniesiono je do średniej z danych z okresu od 2 kwartału 2021 roku do 1 kwartału 2022 roku. Przyjęto jedynie dane pochodzące z powiatów z pominięciem miast na prawach powiatu, w których sytuacja bardzo często rozwijała się znacznie lepiej niż poza rogatkami miasta. Przykładem może być województwo podlaskie, którego stolica (Białystok) jest relatywnie niedaleko granicy z Białorusią, co nie przeszkadza w dynamicznym wzroście cen mieszkań w tej lokalizacji. Ze względu na niedostateczne dane z powiatów graniczących z Litwą (szczególnie za 1 kwartał 2022 roku), ten kraj musiał zostać pominięty w obliczeniach.
Konflikt zbrojny to nie wszystko
Nie wszystko można jednak zrzucać na karb niepewności i ryzyka geopolitycznego. Ściana wschodnia od lat ma co do zasady niższą gęstość zaludnienia, wyższy odsetek pustostanów, więcej mieszkań i domów w słabszym stanie technicznym i bez podstawowych instalacji. To naturalnie temperuje dynamikę wzrostów cen.
Po drugiej stronie mamy przewagi południa i zachodu: rosnąca atrakcyjność turystyczna Sudetów i Beskidów, rozwijana infrastruktura narciarska i uzdrowiskowa, silniejsze powiązania transgraniczne oraz dojazdy do pracy. To również wpływa na obserwowaną różnicę między powiatami znajdującymi się na granicach naszego kraju. W tych czynnikach również można upatrywać różnic w czasie ekspozycji ofert czy poziomu oczekiwanego dyskonta – szczególnie w segmencie rekreacyjno-turystycznym blisko granicy kraju.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń
