Posiadanie własnego mieszkania stało się obsesją i celem życia wielu młodych Polaków. Tymczasem w bogatszej części Europy na luksus własnej nieruchomości stać nielicznych. Spora część Niemców, Francuzów czy Holendrów preferuje wynajem.
Niemal Polaków zajmuje dom lub mieszkanie, które jest jego własnością. Niespełna 10% zasiedla lokale obciążone hipoteką. 17,6% populacji mieszka w wynajętym lokum, ale tylko 4% wynajmuje je po cenach rynkowych. Pozostali korzystają z różnego rodzaju stawek preferencyjnych w mieszkaniach komunalnych czy zakładowych.
| Kraj | Odsetek populacji mieszkających w nieruchomościach | ||||||
| własnoś-ciowych | w tym własnościowych: | wynajmo-wanych | w tym wynajmowanych: | PKB per capita (w euro) | |||
| z hipoteką | bez hipoteki | po cenach preferencyjnych | po cenach rynkowych | ||||
| Niemcy | 53,3% | 28,0% | 25,2% | 46,7% | 8,1% | 38,6% | 32.600 |
| Austria | 57,5% | 25,7% | 31,8% | 42,5% | 16,3% | 26,2% | 36.400 |
| Francja | 63,7% | 29,9% | 33,8% | 36,3% | 16,8% | 19,5% | 31.100 |
| Dania | 64,3% | 51,8% | 12,5% | 35,7% | 0,3% | 35,4% | 43.900 |
| Holandia | 67,5% | 59,9% | 7,6% | 32,5% | 0,4% | 32,1% | 35.800 |
| Wielka Brytania | 67,9% | 41,9% | 26,0% | 32,1% | 18,8% | 13,3% | 30.500 |
| Szwecja | 69,9% | 61,3% | 8,6% | 30,1% | 0,2% | 29,9% | 42.800 |
| Irlandia | 70,2% | 34,6% | 35,7% | 29,8% | 14,9% | 14,9% | 35.700 |
| Luksemburg | 70,8% | 42,6% | 28,2% | 29,2% | 4,6% | 24,6% | 80.700 |
| UE28 | 71,2% | 25,3% | 45,8% | 28,8% | 10,8% | 18,8% | 25.500 |
| Belgia | 71,8% | 41,9% | 29,9% | 28,2% | 9,3% | 18,9% | 34.000 |
| Cypr | 73,2% | 17,7% | 55,6% | 26,8% | 15,3% | 11,5% | 20.500 |
| Finlandia | 73,9% | 42,2% | 31,7% | 26,1% | 15,6% | 10,5% | 35.600 |
| Włochy | 74,1% | 16,1% | 58,0% | 25,9% | 12,6% | 13,3% | 25.700 |
| Portugalia | 74,5% | 33,8% | 40,7% | 25,5% | 14,5% | 10,9% | 15.600 |
| Grecja | 75,9% | 15,2% | 60,7% | 24,1% | 6,9% | 18,2% | 17.200 |
| Słowenia | 76,2% | 8,4% | 67,8% | 23,8% | 18,3% | 5,5% | 17.200 |
| Hiszpania | 78,9% | 31,8% | 47,2% | 21,1% | 8,3% | 12,7% | 22.300 |
| Czechy | 80,4% | 18,0% | 62,4% | 19,6% | 6,4% | 13,2% | 14.600 |
| Łotwa | 81,2% | 9,9% | 71,3% | 18,8% | 10,8% | 8,1% | 10.900 |
| Estonia | 82,2% | 18,0% | 64,3% | 17,8% | 14,7% | 3,0% | 13.000 |
| Polska | 82,4% | 9,6% | 72,8% | 17,6% | 13,6% | 4,0% | 9.900 |
| Malta | 83,1% | 17,9% | 65,2% | 16,9% | 15,1% | 1,8% | 16.300 |
| Bułgaria | 87,4% | 2,0% | 85,3% | 12,6% | 11,3% | 1,3% | 5.400 |
| Chorwacja | 89,5% | 2,9% | 86,6% | 10,5% | 8,9% | 1,6% | 10.300 |
| Słowacja | 90,4% | 9,6% | 80,8% | 9,6% | 1,8% | 7,8% | 13.200 |
| Węgry | 90,5% | 21,6% | 69,0% | 9,5% | 6,7% | 2,8% | 9.800 |
| Litwa | 91,9% | 6,6% | 85,3% | 8,1% | 6,7% | 1,4% | 11.000 |
| Rumunia | 96,6% | 0,9% | 95,7% | 3,4% | 2,6% | 0,8% | 6.200 |
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Eurostatu
Kraje „nowej UE” wyraźnie przodują w statystyce własności domów. Na swoim mieszka niemal 96% Rumunów, 87% Chorwatów i 85% Bułgarów i Słowaków. Pierwszy pod tym względem kraj „starej UE” (czyli Grecja) zajmuje pozycję za wszystkimi nowymi państwami członkowskimi. Co więcej, w najzamożniejszych krajach UE (gdzie PKB na mieszkańca przekracza 30 tys. euro) odsetek ludności zamieszkujących własne nieruchomości nieobciążone hipoteką waha się od 7,6% w Holandii przez 8,6% w Szwecji po 33,8% we Francji i 35,7% w Irlandii.
Tylko biednych stać na własny dom?
Czyżby bogatych Europejczyków nie było stać na własne lokum? Taki wniosek można wysnuć na bazie analizy danych statystycznych, gdzie odsetek populacji zamieszkujących własne nieruchomości maleje wraz ze wzrostem zamożności.
Kraje UE uszeregowane według PKB na mieszkańca i odsetkiem populacji zamieszkujących własne nieruchomości
Źródło: Dział Analiz Bankier.pl
Poza Portugalią w krajach, w których PKB na mieszkańca nie przekracza 20 tys. euro, odsetek mieszkających na swoim nie spada poniżej 60%. W najbiedniejszych prowincjach UE (PKB per capita poniżej 10 tys. euro) odsetek ten przekracza 69%.
Z drugiej strony, im zamożniejszy jest kraj, tym większy udział populacji wynajmującej mieszkania lub tym większa popularność kredytów hipotecznych. W Szwecji i Holandii aż 60% ludności mieszka w lokalach obciążonych hipoteką, czyli de facto należących do banków. W Niemczech, Hiszpanii, Austrii i Wielkiej Brytanii odsetek ten waha się od 25% do 42%. Z kolei w Niemczech i Austrii dominują najemcy, stanowiący niemal połowę populacji. We Francji, Holandii czy Szwecji to około 1/3 mieszkańców. Przy czym poza Austrią, Francją i Wielką Brytanią dominującą formą jest najem na warunkach rynkowych.
Spadek po socjalizmie kontra dziedzictwo kapitalizmu
Takie statystyki wydają się zaprzeczać zdrowemu rozsądkowi. Przecież to w bogatych społeczeństwach ludzi powinno być stać na własne domy (jak Amerykanów), a biedacy niech się tułają po mieszkaniach komunalnych albo wynajmowanych klitkach. Być może najlepszego wyjaśnienia tego fenomenu dostarcza historia.
W krajach wschodniej i środkowej Europy po 1945 roku zapanował komunizm przywieziony na czołgach Armii Czerwonej, co skutkowało nacjonalizacją praktycznie całej własności prywatnej – w tym także mieszkań. Po roku 1989 państwa postkomunistyczne uwłaszczyły lokatorów, przekazując im nieruchomości często za symboliczną opłatą. Stąd tak duży udział własności prywatnej w takich krajach, jak Rumunia, Polska czy Litwa.
Tymczasem na zachodzie Europy na ogół utrzymano przedwojenne stosunki własnościowe. Kamienice należały do prywatnych właścicieli, a nie wszystkich było stać na własny dom. Sytuację zmieniło rozpowszechnienie kredytów hipotecznych, za sprawą których każdego było „stać” na zakup mieszkania lub domu. Tyle że kosztem ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest obciążenie księgi wieczystej hipoteką.
W ten sposób prawo własności stało się faktycznie warunkowe: twój dom jest tak długo twój, jak długo płacisz comiesięczną ratę bankowi. Jeśli przestaniesz płacić, to nieruchomość zostanie przejęta przez bank3. To ryzyko dotyczy przede wszystkim mieszkańców Europy Północnej oraz krajów iberyjskich.
Podatki i regulacje kontra brak rynku
Ale mieszkańcy bogatszej części Starego Kontynentu wybierają najem nie zawsze dlatego, że nie stać ich na własny dom. Niemal dwóch na pięciu Niemców wynajmuje mieszkanie (lub dom) na zasadach rynkowych i jakoś nie wywołuje to u nich specjalnego niezadowolenia. To po prostu wybór pomiędzy wieloletnim obciążeniem kredytowym a swobodą zmiany miejsca zamieszkania – na przykład w poszukiwaniu lepiej płatnej pracy. W grę wchodzą też wysokie podatki od nieruchomości, obowiązujące w bogatych krajach UE, oraz koszty transakcyjne (opłaty notarialne itp.), co zniechęca do kupowania mieszkań.
Niebagatelne znaczenie ma też kwestia rozwoju i regulacji rynku najmu. W wielu krajach postsowieckich zasób mieszkań na wynajem jest bardzo skromny i na ogół dotyczy tylko dużych miast. Rynek jest więc płytki, słabo zorganizowany, nieprzejrzysty, co skutkuje wysokimi stawkami najmu. W Polsce zabójcą rynku mieszkań inwestycyjnych są regulacje chroniące lokatorów, praktycznie uniemożliwiające eksmisję osób niepłacących czynszu i pozbawiające władztwa nad swoją własnością. To zniechęca inwestorów do budowania mieszkań pod wynajem i sprawia, że większość rynku pozostaje w szarej strefie.
Krzysztof Kolany
Bankier.pl
Wojciech Boczoń