Podczas ostatniego spotkania podkomisji obradującej nad nowelizacją ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, zwanej potocznie programem „Mieszkanie dla młodych” ze zdwojoną siłą powrócił temat rozszerzenia dopłat na lokale z rynku wtórnego. Działanie w ten sposób może przynieść więcej szkody niż pożytku, nie tylko samym kupującym, ale i polskiej gospodarce.
Z dużym zaskoczeniem przyjęliśmy informacje o rozszerzeniu programu MdM na rynek wtórny. Pomimo, iż taki ruch w najbliższych latach będzie miał korzystny wpływ na branżę deweloperską, o tyle w długiej perspektywie spowolni zasypywanie deficytu mieszkaniowego i może powodować wzrost cen, działając niekorzystnie dla całego rynku.– komentuje dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki.
Dotychczas program przewidywał instrumenty wsparcia jedynie dla nowo powstającego budownictwa – tak w systemie deweloperskim czy spółdzielczym, jak i domów realizowanych indywidualnie przez przysłowiowych Kowalskich. Taka decyzja miała swoje uzasadnienie:
-
Według różnych szacunków w Polsce brakuje od 600 tys. do 2 mln mieszkań. PZFD wskazuje, że należy mówić o liczbie 1 mln mieszkań, która to stanowi różnicę pomiędzy liczbą gospodarstw domowych, a liczbą istniejących mieszkań). Ponadto duża część nieruchomości jest w nienależytym stanie technicznym. Polityka rządowa powinna zmierzać do powstawania nowego zasobu mieszkaniowego, aby doprowadzić do likwidacji obecnego deficytu. Tylko w ten sposób można trwale zwiększyć dostępność lokali.
-
Zgodnie z podstawowymi zasadami ekonomii, w sytuacji niedoboru jakiegoś towaru, aby zwiększyć jego dostępność należy zwiększyć podaż (lub ograniczyć popyt). Przy ograniczonej dostępności dóbr, wzmacnianie popytu poprzez dopłaty powoduje wzrost cen, zamiast zmniejszania niedostępności. Podjęta decyzja o wspieraniu rynku wtórnego niestety może mieć taki wpływ.
-
W Polsce mamy 4 mln mieszkań zbudowanych w technologii wielkiej płyty1. Te budynki były projektowane na ok. 50 lat i części z nich już mija przewidziany okres przydatności. Na szczęście ta technologia okazała się trwalsza od prognoz, ale jeśli chcemy wymienić zasób wielkopłytowy w Polsce do 2100 roku na nowy, musimy zacząć budować dodatkowe 50 tys. mieszkań rocznie. Rząd już dziś musi zacząć myśleć o tym problemie.
-
Nowobudowany zasób mieszkaniowy jest energooszczędny. Ma to duże znaczenie w wypełnianiu zobowiązań w zakresie redukcji CO2 i rosnącej dbałości o środowisko. Od 2014 roku każdy nowoprojektowany budynek nie może przekraczać zapotrzebowania energii (EP) w wysokości 105 KWh/m2 w przypadku budynków wielorodzinnych i 120 KWh/m2 w przypadku budynków jednorodzinnych. Dla porównania przeciętne miesz- kanie w bloku wielkopłytowym to ok. 350 KWh/m2, a niektóre domy z okresu PRL przekraczają 550 KWh/m2.
-
Budownictwo jest kołem zamachowym gospodarki. W budownictwie pracuje bezpośrednio 1,3 mln osób, a pośrednio 2,5 mln2. To aż 15% pracujących! Budownictwo generuje zapotrzebowanie na cegły, stal, beton, okna, drzwi, rury, kable, kafelki, ceramikę łazienkową, meble, elementy wyposażenia itd. Znakomitą większość tych rzeczy produkujemy w Polsce. Nie wspominając o tym, ile osób w Polsce ma dzięki temu pracę. Wydatkowanie środków na nowe budownictwo ma wielokrotnie lepszy efekt mnożnikowy dla gospodarki niż wspomaganie obrotu istniejącymi budynkami. Na każde 100 nowoutworzonych miejsce pracy w budownictwie, kolejne 250-300 powstaje w branżach pośrednich3.
Powyższe argumenty przemawiają za wspieraniem powstawania nowego budownictwa, niezależnie czy budowanego indywidualnie czy kupowanego od spółdzielni lub deweloperów.
Paradoksalnie włączenie rynku wtórnego będzie miało korzystny wpływ na branże deweloperską w najbliższych latach.
Z raportu PZFD na temat prognozowanego wykorzystania środków w programie MdM4 wynika, że w 2015 roku, przy braku zmian w programie, wykorzystano by jedynie ok. 45% wszystkich środków przeznaczonych na MdM. Podobnie w 2016 roku znacząca cześć puli nie zostałaby wykorzystana, a dopiero rok 2018 mógłby przynieść pełne wydatkowanie. Włączenie rynku wtórnego spowoduje, że na rynek nieruchomości jeszcze w tym roku wpłynie dodatkowe 1,5 – 2,5 mld złotych w postaci wygenerowanych kredytów, będących pochodną przyznanego wsparcia nabywcom mieszkań z rynku wtórnego. To umożliwi szybszą i droższą sprzedaż nieruchomości osobom, które planują nabycie nowego mieszkanie. Tym samym, pośrednio nastąpią pozytywne skutki na rynku wtórnym.
Pomimo, iż w krótkiej perspektywie zaproponowane zmiany w programie będą miały pozytywny wpływ na branżę deweloperską, to w perspektywie wieloletniej wspieranie obrotu istniejącym zasobem tylko utrwala problem małej dostępności mieszkań w Polsce.
1 Dane Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.
2 Raport E&Y dla PZPB „Analiza rynku infrastruktury drogowej w Polsce”, luty 2014
3 Opracowanie prof. dr Z. Bolkowska, Wyższa Szkoła Zarządzania i Prawa, lipiec 2013
4 Raport dostępny na www.pzfd.pl
Wojciech Boczoń