Jednym z podstawowych problemów, jakie polskie mieszkalnictwo napotyka jest tzw. deficyt mieszkaniowy, objawiający się tym, że istnieje ujemna różnica między ilością zamieszkałych mieszkań a liczbą założonych gospodarstw domowych (czyli rodzin).
Jest to problem o tyle specyficzny, że w porównaniu do krajów zachodnioeuropejskich, tam praktycznie nie występuje. W tych krajach zaś większego znaczenia nabrały kwestie związane z remontami, modernizacją czy rewitalizacją zasobów mieszkaniowych już istniejących. Jest to spowodowane głównie tym, iż kraje zachodnioeuropejskie w większości wypadków poradziły sobie z problemem deficytu mieszkaniowego, czego nie można powiedzieć o Polsce.
Niskie dochody społeczeństwa oraz wysokie koszty budowy domów mieszkalnych czy wysokie ceny mieszkań są wystarczającymi przeszkodami powodującymi, iż jedynie część polskiego społeczeństwa może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Na przeciw tej drugiej, uboższej części wychodzi idea budownictwa społecznego, której źródła dopatrywać można w polityce krajów zachodnioeuropejskich, prowadzonej po II wojnie światowej, kiedy pomieszczeń, w których obywatele mogliby zamieszkać było siłą rzeczy bardzo mało.
Przede wszystkim ta idea opiera się na interwencjonizmie publicznym, kierowanym docelowo do gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach. Do głównych, ogólnych cech kryjącego się za nim mieszkalnictwa społecznego stosowanego w tych krajach może należeć między innymi prowadzenie nowych inwestycji przez właścicieli społecznych, tj. gminy czy przedsiębiorstwa publiczne, najczęściej działających w formie non-profit oraz wspomaganie przez władze publiczne budownictwa za pomocą różnych instrumentów, jak na przykład dotacji do kosztów budowy, preferencyjnych kredytów czy ulg podatkowych.
Obecnie w Polsce stan mieszkalnictwa społecznego nie przedstawia się najlepiej. Głównie ze względu na brak przystosowania go do przemian gospodarczych, jakie nastąpiły na początku lat 90.
– Próbą unowocześnienia polityki mieszkaniowej w naszym kraju był system oparty na budowie mieszkań na wynajem o odpowiednim czynszu przez podmioty gospodarcze działające nie dla zysku. W 1995 roku utworzono Banku Gospodarstwa Krajowego, który udzielał preferencyjnych kredytów na budowę mieszkań na wynajem. Kredyty te udzielano towarzystwom budownictwa społecznego, specjalnym podmiotom utworzonym w celu realizacji budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym – mówi Robert Pierzchała, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu firmy architektonicznej ARCHETON Sp. z o.o.
– Docelowymi odbiorcami tego systemu były osoby o niskich dochodach, uniemożliwiających zakup własnego mieszkania, ale wystarczających do opłacania umiarkowanego czynszu. Było to rozwiązanie, które w latach 1995-2009 stopniowo nabierało coraz większego znaczenia, głównie dzięki rosnącemu zainteresowaniu ze strony obywateli wynajmem lokali, znajdujących się w posiadaniu tbs-ów. Mimo, iż w tym okresie wybudowano prawie 70 tys. mieszkań w ramach tbs-ów, problem deficytu mieszkaniowego wcale nie został rozwiązany. Złożyły się na to nie tylko podstawowe trudności związane z latami transformacji ustrojowej, ale również wciąż niewystarczające zaangażowanie środków z budżetu państwa w finansowanie sektora mieszkaniowego. Od kilku lat notuje się przyspieszone tempo budownictwa mieszkaniowego, ale struktura realizacji inwestycji pokazuje, że zdecydowaną przewagę mają inwestorzy budujący na sprzedaż (deweloperzy) lub osoby budujące domy jednorodzinne na własne potrzeby. Mieszkania tworzone w ramach szeroko rozumianej polityki mieszkaniowej stanowią niewielki udział w całości efektów budownictwa.
Postuluje się, że należy poczynić odpowiednie działania, polegające między innymi na stworzeniu takich instrumentów finansowych, które z jednej strony umożliwiłyby zwiększenie zasobów mieszkaniowych poprzez ułatwienie gminom czy towarzystwom budownictwa społecznego prowadzenie aktywnej działalności inwestycyjnej, z drugiej zaś te instrumenty wsparcia miałyby umożliwić osobom zainteresowanym własnością mieszkaniową realizację swoich celów bez względu na sytuację panującą na rynku kredytów hipotecznych.
Obecnie nad zmianami pracuje Ministerstwo Infrastruktury, które 29 kwietnia bieżącego roku przyjęło projekt założeń projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych i społecznych grupach mieszkaniowych. Głównym celem projektowanej ustawy ma być zmiana systemu instrumentów polityki mieszkaniowej państwa, z naciskiem na uwzględnienie istniejących potrzeb społecznych z zakresie dostępu do mieszkań. To co nie zmieni się na pewno to krąg odbiorców regulacji – mianowicie projekt ustawy jednoznacznie zakłada, iż głównymi beneficjentami mają być gospodarstwa domowe z dochodami zbyt wysokimi do otrzymania lokalu socjalnego, ale jednocześnie zbyt niskimi, by zakupić nowy lokal.
Projekt ustawy przewiduje m.in. utworzenie nowego, społecznego zasobu mieszkań na wynajem. Podstawą zasobu byłyby lokale mieszkalne znajdujące się w zasobach inwestorów budownictwa społecznego utworzone przy wykorzystaniu środków publicznych i wynajmowane na zasadach wskazanych w przyszłej ustawie. Gminy dzięki wprost wprowadzonej w projekcie ustawy zasadzie, iż społeczny zasób mieszkań czynszowych służy realizacji polityki mieszkaniowej gmin, będą mogły powiększać ten społeczny zasób mieszkań poprzez nadawanie lokalom znajdującym się w ich zasobie mieszkaniowym statusu mieszkań społecznych.
Innym rozwiązaniem ma być utworzenie nowego systemu realizacji przedsięwzięć budownictwa mieszkaniowego w formule mieszkań na wynajem, opierający się na partycypacji przyszłego najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego z docelowym przeniesieniem własności na najemcę – chodzi tutaj o tzw. społeczne grupy mieszkaniowe (w skrócie SGM), których celem działania będzie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez budowanie budynków w celu wynajmowania znajdujących się w tych budynkach wyodrębnionych lokali mieszkalnych, a następnie przenoszenia prawa własności lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców lub innych określonych osób. Na tym ma polegać tzw. droga stopniowego dochodzenia do własności.
Zatem społeczne grupy mieszkaniowe będą szczególną formą uzyskiwania prawa własności lokalu po okresie najmu, a mają je tworzyć inwestor i najemcy lokali (w tym miejscu koniecznie trzeba zaznaczyć, iż najem lokalu w SGM będzie nierozłącznie związany z udziałem finansowym najemcy w kosztach budowy mieszkania). Projektowane rozwiązanie nie będzie zawierało możliwości wynajmowania lokali osobom prawnym. Aby móc zrealizować te cele trzeba wprowadzić określony katalog instrumentów wsparcia.
– Projekt ustawy wskazuje wśród nich między innymi dofinansowanie kosztów budowy mieszkań społecznych – swoista pomoc finansowa udzielana inwestorom budownictwa społecznego w formie grantów pokrywających część kosztów przedsięwzięcia – komentuje Robert Pierzchała, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu firmy architektonicznej ARCHETON Sp. z o.o. – Kolejnym instrumentem są dopłaty do oprocentowania kredytów udzielanych inwestorom na budowę mieszkań społecznych. Ma mieć to postać preferencyjnych kredytów, poręczanych gwarancją Skarbu Państwa czy Banku Gospodarstwa Krajowego. Innym natomiast jest zwolnienie z podatku od osób prawnych towarzystw budownictwa społecznego czy preferencyjny kredyt mieszkaniowy na sfinansowanie uczestnictwa w kosztach lokatora w ramach realizacji inwestycji.
Obecnie projekt ustawy został skierowany do konsultacji społecznych. Jak na razie nie wiadomo, kiedy zostanie zainicjowana procedura ustawodawcza wobec niego, pozostaje zatem cierpliwie czekać.
Źródło: Archeton Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń