Trudno sobie wyobrazić, by jakikolwiek inwestor podjął ryzyko rozpoczynania budowy bez zapewnienia sobie finansowania przedsięwzięcia. Uzyskanie na ten cel pieniędzy z banku nie jest łatwe, bo kryzys na rynku mieszkaniowym sprawił, że tego typu kredytów udziela się ostrożnie. Chcąc skrócić i ułatwić sobie ten proces, warto dowiedzieć się, jakie oczekiwania mają banki wobec deweloperów.
Środki własne lub pozyskane z częściowych wpłat od nabywców – często właśnie w ten sposób finansuje się inwestycje budowlane. Jednak bazowanie na tych źródłach stwarza ryzyko utraty płynności. Dlatego najpowszechniejsze są kredyty. Ze statystyk wynika, że prawie połowa projektów deweloperskich rozpoczętych w ciągu ostatnich lat realizowana jest właśnie z wykorzystaniem kredytu bankowego.
Warunki finansowania
W wyniku inwestycji deweloperskich powstaje zabudowa mieszkaniowa (jedno- lub wielorodzinna) bądź powierzchnie komercyjne, przeznaczone pod lokalizację biur, punktów handlowych lub usługowych. Środki pieniężne potrzebne do zrealizowania tego typu inwestycji są więc wielokrotnie wyższe niż te niezbędne do sfinansowania zakupu pojedynczego mieszkania. – Wielu inwestorów obawia się, że na wsparcie finansowe w postaci kredytu mogą liczyć tylko duże firmy deweloperskie. Tymczasem szanse na dodatkowe środki z banku mają także mniejsi deweloperzy. Pod warunkiem, że mają dobry biznesplan, kosztorys i dokumentację kredytową. Ze względu na to, że wypełnienie tych dokumentów nie jest łatwe, wielu przedsiębiorców zgłasza się do doradców – mówi Agata Brucko-Stępkowska z firmy doradztwa finansowego Futuro Finance.
Poza biznesplanem bank zazwyczaj wymaga także od inwestora wkładu własnego. – Standardem jest, że deweloper finansuje z własnych środków 20 proc. inwestycji, ale trzeba pamiętać o tym, że każdy bank podchodzi do tego inaczej. Wysokość wkładu własnego jest także uzależniona od ryzyka inwestycji – tłumaczy Agata Brucko-Stępkowska z Futuro Finance. Są także specyficzne typy projektów (np. w przypadku budownictwa komercyjnego), gdy wkład własny musi być większy. Przede wszystkim jednak zależy on od wysokości kredytu. Procedura jego wnoszenia także zależy od banku udzielającego kredyt. Bank może na przykład wymagać od dewelopera wpłacania określonych części wkładu własnego przy kolejnych transzach kredytu inwestycyjnego. Innym rozwiązaniem, które akceptują niektóre instytucje jest wpłacanie udziału własnego dopiero po wykorzystaniu transz albo uznanie za wkład własny sprzedanych w ramach inwestycji mieszkań czy lokali. – Co ważne dla deweloperów, istnieje także możliwość uzyskania kredytu na inwestycję budowlaną bez wnoszenia środków własnych i działki. Doradcy finansowi na życzenie klienta przygotowują także propozycje kredytów bez wkładu własnego – dodaje Agata Brucko-Stępkowska.
Im większa i bardziej ryzykowna inwestycja, tym więcej zabezpieczeń z nią związanych wprowadza bank. Kredyt deweloperski zabezpieczany jest zazwyczaj poprzez cesję z polisy, wpis do księgi wieczystej, poręczenie majątkowe (czasami cywilne), dodatkowe ubezpieczenia lub depozyt.
Bank określa także konkretne cele, na które mogą być przeznaczane środki uzyskane z kredytu. – Harmonogram wypłaty kolejnych transz określany jest przez dewelopera zgodnie z kosztorysem. W warunkach uruchomienia kredytu zawsze zawarte są wymogi, które inwestor musi spełnić, by otrzymać kolejne transze. Konieczne jest także udokumentowanie dotychczas wydanych środków z kredytu – wyjaśnia Agata Brucko-Stępkowska z Futuro Finance. W tym celu najczęściej przeprowadza się fotoinspekcję i przedstawia faktury VAT.
Dodatkowe wymagania
Niektóre banki przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu biorą pod uwagę długość działalności dewelopera na rynku oraz liczbę zrealizowanych przez niego inwestycji. – Jeśli jednak ze względów podatkowych pod inwestycję utworzona została spółka celowa (najczęściej komandytowa), nie uwzględnia się okresu działalności – wyjaśnia Agata Brucko-Stępkowska z Futuro Finance.
Często wymagane jest także rozpoczęcie realizacji przedsprzedaży mieszkań jeszcze przed uruchomieniem kredytu albo sprzedanie określonej części lokali, by uruchomić kolejną transzę. Popularnym wymaganiem jest także otwarcie przez inwestora tzw. rachunku powierniczego (inaczej zastrzeżonego) dla inwestycji. – Taki rachunek umożliwia kontrolowanie transakcji finansowych związanych z inwestycją i gwarantuje, że pieniądze zostaną wykorzystane zgodnie z ich przeznaczeniem. Deweloper może z nich bowiem skorzystać dopiero, gdy udokumentuje określone wydatki czy wykonanie prac związanych z prowadzoną inwestycją – mówi Agata Brucko-Stępkowska z Futuro Finance. To na tym rachunku gromadzi się także wpływające od klientów pieniądze. Bank może sobie zażyczyć także depozytu na odsetki, poręczeń cywilnych. Zawsze wymagany jest wpis na hipotekę, ubezpieczenie inwestycji oaz cesja z polisy ubezpieczenia.
Inwestycja deweloperska może być pokrywana ze środków uzyskanych z kredytu nawet w 100 proc. jej wartości netto. Procedura rozpatrywania wniosku o udzielenie kredytu deweloperskiego zazwyczaj trwa od półtora miesiąca do nawet pół roku. Dlatego jeszcze przed rozpoczęciem starań o dodatkowe finansowanie warto wiedzieć, jakie są oczekiwania banków.
Źródło: LTM Communications
Wojciech Boczoń