Jest wiele czynników, które mają wpływ na wartość mieszkania. Warto wiedzieć na co zwrócić uwagę kupując nieruchomość i umieć ocenić czy jej proponowana cena jest adekwatna do wartości. Stosowanie się do kilku prostych zasad powinno uchronić nas przed podjęciem niewłaściwej decyzji.
Stan techniczny
Jednym z głównych czynników, który należy wziąć pod uwagę przy zakupie lokalu mieszkalnego, jest stan techniczny całego budynku. To aspekt szczególnie istotny, jeśli planujemy zakup lokalu w starszym budynku, np. ponad 10-letnim. Uzyskajmy pełną wiedzę na temat stanu technicznego części wspólnych budynku – klatki schodowej, korytarzy piwnicznych, suszarni, pralni, wspólnych schowków, strychu, wind czy zsypu – radzi Tomasz Górski, specjalista ds. wyceny w warszawskiej firmie Wyceny i Ekspertyzy Sp. z o.o. Za wszelkie naprawy, konserwacje i remonty części wspólnych budynku płacą i odpowiadają wszyscy członkowie wspólnoty – informuje. To na nich przypada konkretna część kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości i jest obliczana proporcjonalnie do powierzchni lokalu, jaki zajmują – dodaje.
W skład części wspólnych nieruchomości wchodzą również elementy zewnętrzne budynku, takie jak: elewacja, balkony i dach, a także wszelkie instalacje i urządzenia, do których można zaliczyć instalację centralnego ogrzewania i piony wodno-kanalizacyjne oraz całość instalacji grzewczej. W celu uzyskania informacji na temat ich stanu, należy skontaktować się ze spółdzielnią mieszkaniową lub zarządcą budynku – radzi ekspert. Te wszystkie aspekty przekładają się na wysokość opłat za ogrzewanie. Z kolei np. zły stan techniczny wind może skutkować w najbliższej przyszłości poniesieniem kosztów związanych z wymianą dźwigu. Równie ważna jest wysokość miesięcznych opłat za mieszkanie. Budynek liczący od 10 do 20 lokali jest bardziej kameralny, jednak koszty jego utrzymania tj. sprzątanie, ochrona, czy odśnieżanie rozłożą się na mniej właścicieli, a zatem podwyższą czynsz.
Kluczowy wpływ na wartość mieszkania na rynku lokalnym ma standard elementów wykończeniowych lokalu. Należy więc zwracać uwagę czy są to materiały wysokiej jakości, czy tylko je imitują. Pamiętajmy, że wymiana takiego elementu jak chociażby pokrycie podłóg jest kosztowna i wiąże się z dużym nakładem pracy – przestrzega Tomasz Górski. Nie dajmy się zwieść zbywcy, który odświeżył mieszkanie kosztem 5 – 10 tys. zł (malowanie, tanie panele podłogowe, armatura i ceramika z niższej półki) i podnosi wartość nieruchomości o 40 – 50 tys. zł. za przeprowadzony w nim remont – dodaje.
Lokalizacja
W pierwszej kolejności należy sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istotne z punktu widzenia przyszłego właściciela nieruchomości jest to, czy w sąsiedztwie jest lub będzie budowana droga szybkiego ruchu, czy nieopodal nie znajdują się przypadkiem tereny fabryczne. Dobrze jeśli w planie przewidziano rezerwę pod cele publiczne (szkoły, przedszkola). Rozważając zakup mieszkania należy także pamiętać o istniejących już uciążliwościach, które nie zawsze są zauważalne na pierwszy rzut oka tj.: ruch lotniczy i kolejowy, tereny zalewowe, zapachy z oczyszczalni, giełda samochodowa (niedziela), cmentarz (1.11), czy linie wysokiego napięcia, które mogą wytwarzać silne pole magnetyczne.
Nie należy również kierować się wyłącznie chwytliwą nazwą osiedla, zawierającą słowa: zielony, przy lesie itp. Należy dokładnie sprawdzić czy nieruchomość nie jest przypadkiem położona na terenach pofabrycznych, czy też w niedalekiej odległości od autostrady. Te czynniki znacznie obniżą wartość nabywanej nieruchomości. Nie kierujmy się także informacjami o prestiżu danej lokalizacji udzielanej przez sprzedającego, który będzie porównywać Brwinów do Podkowy Leśnej, czy Gocław do Saskiej Kępy.
Stan prawny
Należy dokładnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej lokalu i gruntu, sprawdzić czy nie ma w niej zapisów o służebności – ograniczonym prawie rzeczowym, zawężającym możliwość dysponowania nieruchomością przez jej właściciela. Trzeba dokładnie wyjaśnić treść wzmianek, pod którymi mogą kryć się np. umowy przedwstępne sprzedaży lokalu, innemu nabywcy. Unikajmy dożywocia (możemy nabyć lokal wraz lokatorem) i hipoteki przymusowej (komornik może zlicytować nabytą przez nas nieruchomość).
Dokładne sprawdzenie dokumentów, nieuleganie pierwszemu wrażeniu i zwrócenie szczególnej uwagi na detale to rzeczy najbardziej istotne w poszukiwaniu wymarzonych czterech kątów dla siebie. Biorąc pod uwagę te elementy będziemy potrafili określić wartość mieszkania i uchronić się przed dokonaniem zakupu po zawyżonej cenie.
Źródło: Wyceny i Ekspertyzy
Wojciech Boczoń
