Jest to o prawie jedną czwartą więcej niż w 2007 roku i najwięcej w tym stuleciu. Na wiele mieszkań nie ma jednak chętnych, bo popyt na nieruchomości znacznie osłabł. – Z naszych analiz wynika, że w trzecim i czwartym kwartale ubiegłego roku deweloperom nie udawało się sprzedawać od 30 do 40 procent nowo oddawanych mieszkań – mówi Paweł Grząbka ekspert CEE Property Group.
Dziś najwięcej pustostanów w nowym budownictwie jest w Warszawie: ich liczba znacznie przekracza już 15 tysięcy. W sumie na polskim rynku jest już ponad 60 tysięcy mieszkań (na różnym etapie budowy), które nie znalazły jeszcze klientów. Zdaniem Pawła Majtkowskiego, analityka rynku nieruchomości z Expandera, oficjalne dane GUS są tylko potwierdzeniem tego, co już było wiadomo.
To dobra wiadomość dla kupujących, bo dzięki coraz większej podaży, ceny mieszkań spadają. I będą spadać! Majtkowski podważa tym samym ostatnie prognozy firmy RedNet, której analitycy uważają, że pierwszy kwartał tego roku to najlepszy okres na zakup mieszkania, bo później ceny już nie będą spadać, a w niektórych miastach nawet zaczną rosnąć.
– Nie wiem, skąd takie prognozy. Tylko z danych GUS można wywnioskować, że co najmniej jeszcze w ciągu całego pierwszego półrocza 2009 roku będzie duża przewaga podaży nad popytem. W związku z czym ceny powinny również maleć – uważa Paweł Majtkowski.
Wytłumaczenie tej tendencji jest proste. Dostępność kredytów walutowych spadła dramatycznie, a kredyty w złotych pozostają wysoko oprocentowane mimo ostatnich obniżek stóp procentowych. Do tego banki, udzielając kredytów, wymagają znacznych wkładów własnych, co szczególnie dla młodych ludzi jest barierą nie do przejścia.
Zatem możliwości kupujących zmniejszają się i minie jeszcze kilka miesięcy, zanim ten rynek ustabilizuje się na tyle, by mówić o stałym poziomie popytu.
Sprzedający mieszkania muszą przyzwyczaić się do nowych warunków rynkowych i mniejszych zysków. W końcu obniżenie ceny metra kwadratowego o kilkaset złotych oznacza zrzeczenie się kilkudziesięciu tysięcy złotych profitu. Wielu deweloperów i osób sprzedających na rynku wtórym jednak mięknie i schodzi z ceny. Stawki transakcyjne są nawet o 10-15 procent niższe od podawanych w ogłoszeniach i folderach. Dlatego warto negocjować ceny.
Według analityków Open Finance ze względu na obecną sytuację na rynku kredytowym, jak również na rynkach finansowych, największy spadek cen mieszkań będzie miał miejsce w pierwszym półroczu tego roku. Natomiast ceny ustabilizują się dopiero pod koniec roku, na poziomie o ponad 10 procent niższym niż obecnie.
Analitycy spodziewają się, że w 2009 roku popyt na mieszkania spadnie o 20 procent. I to tylko pod warunkiem, że spowolnienie gospodarcze będzie łagodne, czyli wzrost PKB utrzyma się na poziomie 3-4 procent, a bezrobocie nie spadnie poniżej 10 procent. Spadek popytu może też wyhamować obniżka stóp procentowych o około 100 punktów bazowych, co zbiłoby oprocentowanie kredytów złotowych poniżej 7 proc.
Ale jeśli spełnią się najczarniejsze scenariusze analityków i gospodarka bardziej zwolni, popyt na mieszkania spadnie nawet o 25-30 procent. To w efekcie pogłębi spadek cen i pogorszy sytuację deweloperów.
Rynek nieruchomości powinien zacząć odbijać po wejściu Polski do strefy ERM2, czyli w drugiej połowie tego roku. W poczekalni, która przygotowuje nasz kraj do przyjęcia euro, obowiązywać ma częściowo usztywniony kurs złotego. To powinno rozruszać rynek tańszych kredytów w euro.
Henryk Sadowski
Wojciech Boczoń