Liczony przez Open Finance indeks cen mieszkań we wrześniu stracił 0,71 proc. To czwarty z rzędu spadkowy miesiąc.
Od czerwca br., indeks cen mieszkań sporządzany w oparciu o transakcje przeprowadzane przez klientów Open Finance i Home Broker, stracił już 2,94 proc., co sprawia, że w całym bieżącym roku zanotował spadek o 0,58 proc. Od najniższego poziomu, zanotowanego w czerwcu 2009 roku (875,13 pkt), dzieli go już tylko nieco ponad 7 pkt,czyli ok. 0,8 proc.
Spadkowi wartości indeksu towarzyszył wzrost wolumenu transakcji. We wrześniu, przy obliczaniu indeksu, wzięliśmy pod uwagę 2923 transakcje, czyli o blisko 4 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Jest to najlepszy wynik w tym roku i drugi w historii. Do poprzedniego rekordu, z listopada 2009 roku, brakuje ledwie 28 transakcji. Trzeba pamiętać, że wzrost ich liczby wynika nie tylko z rosnącego zainteresowania ze strony nabywców, bo w części jest pokłosiem rozwoju biznesu prowadzonego przez Open Finance i Home Broker.
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
Spośród szesnastu miast, które bierzemy pod uwagę przy ustalaniu indeksu, w ubiegłym miesiącu ceny obniżyły się w dziesięciu, a w pozostałych sześciu spadły. Największy wzrost ceny odnotowaliśmy w Katowicach i Gdańsku, odpowiednio 3,8 i 3 proc. Natomiast największe spadki zaobserwowaliśmy w Olsztynie (-3,3 proc.), Łodzi (-3,1 proc.) i Lublinie (-2,9 proc.).
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
|
miasto |
mediana cen m2 w wrześniu 2010 r. |
roczna zmiana ceny |
miesięczna zmiana ceny |
|
Białystok |
4443 zł |
2,7% |
-1,9% |
|
Bydgoszcz |
3979 zł |
-1,0% |
1,3% |
|
Gdańsk |
5843 zł |
4,8% |
3,0% |
|
Gdynia |
5476 zł |
-3,4% |
1,0% |
|
Katowice |
3625 zł |
-7,5% |
3,8% |
|
Kraków |
6449 zł |
-1,3% |
-0,2% |
|
Lublin |
4630 zł |
0,9% |
-2,9% |
|
Łódź |
4006 zł |
-11,0% |
-3,1% |
|
Olsztyn |
4565 zł |
-3,0% |
-3,3% |
|
Poznań |
5580 zł |
3,6% |
-0,6% |
|
Szczecin |
4689 zł |
-1,2% |
-1,3% |
|
Warszawa |
7844 zł |
0,5% |
-1,3% |
|
Wrocław |
6212 zł |
2,1% |
-1,5% |
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz i prognoza
Zarówno wzrost wolumenu transakcji jak i spadek cen mieszkań są zgodne z naszymi oczekiwaniami. Za taki stan rzeczy odpowiada z jednej strony sezonowy, powakacyjny wzrost obrotów na rynku mieszkaniowym, a z drugiej polepszająca się oferta kredytowa banków (kredyty są bardziej dostępne i tańsze). Stymulująco na potencjalnych kupców działają też rządowe plany wprowadzenia od nowego roku ograniczeń do programu Rodzina na Swoim. Żeby załapać się na obecne, korzystniejsze warunki, pozostało niedużo czasu – raptem niecałe trzy miesiące, a jeśli wziąć pod uwagę proces zakupu mieszkania, to wcale nie tak dużo. Spadek cen mieszkań wiązalibyśmy z kolei ze znacznym, ponad 70 proc. wzrostem liczby rozpoczętych w tym roku przez deweloperów inwestycji, przy jednoczesnym pozostawaniu w ich dyspozycji znacznej puli gotowych mieszkań, na sprzedaży których niewątpliwie bardzo im zależy, co skutkuje stopniowym schodzeniem z ceny. Oczekujemy, że w najbliższych miesiącach sytuację na rynku mieszkaniowym powinny kształtować te same, opisane powyżej czynniki. Spodziewamy się zatem stabilizacji, ewentualnie lekkiego spadku cen i dalszego wzrostu liczby transakcji.
Czerwiec przyniósł czwartą z kolei obniżkę średniej ceny transakcyjnej mieszkań. W dalszym ciągu zmiany te są jednak niewielkie i mieszczą się w trendzie stabilizacji na rynku mieszkaniowym, który zapoczątkowany został ponad półtora roku temu. Od początku br. nominalny spadek cen wyniósł 0,6 proc. Realnie był on jednak jeszcze większy w związku z wpływem inflacji.
Pozytywnie należy jednak ocenić utrzymujący się wzrost liczby transakcji, co świadczy o rosnącej sile rynku. Nie można jednak zapomnieć, że wynika ona w dużej mierze z coraz bardziej liberalnej polityki instytucji finansowych. Na przykład we wrześniu średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w rodzimej walucie wyniosło 5,64 proc., a w euro 3,54 proc. Oznacza to duży spadek względem wartości notowanych na początku roku, które wynosiły odpowiednio 6,75 i 4 proc.
Obecny koszt kredytu jest relatywnie atrakcyjny w związku z utrzymującymi się niskimi stopami procentowymi. Pod tym względem niestety oczekiwać należy raczej pogorszenia. Ekonomiści zgodnie prognozują, że w najbliższym czasie Rada Polityki Pieniężnej podwyższy stopy procentowe. Będzie to miało przełożenie na wzrost miesięcznego kosztu obsługi długu hipotecznego. Trudno bowiem spodziewać się, że banki współmiernie obniżą marże. Gdyby jednak obecne warunki kredytowe utrzymały się przez kolejnych 30 lat, to zaciągnięty teraz kredyt w złotych na kwotę 300 tys. zł wymagałby łącznie spłacenia w postaci rat kwoty rzędu 622,7 tys. zł. Oznacza to, że gdyby nabyta nieruchomość drożała rocznie o 2,3 proc. przez cały okres kredytowania, to sam wzrost wartości nieruchomości pokryłby koszt naliczanych przez bank odsetek. Sytuacja taka wydaje się prawdopodobna. Długoletnie badania pokazują bowiem, że na rozwiniętym rynku ceny nieruchomości rosną o 1-2 proc. ponad współczynnik inflacji. W Polsce oznaczałoby to roczny wzrost rzędu 3,5-4,5 proc., przy założeniu utrzymania celu inflacyjnego na poziomie 2,5 proc. W najbliższych 12 miesiącach Home Broker prognozuje wzrost cen na poziomie niższym, bo zaledwie 2,2 proc.
Wpływ na taką niską prognozę ma między innymi sytuacja na rynku pierwotnym. W sierpniu deweloperzy rozpoczęli budowę 43% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Z jednej strony jest to pozytywny czynnik dla kupujących, którzy mogą wybierać z rosnącej puli sprzedawanych mieszkań. Z drugiej jednak wśród ekspertów wzrastają obawy o wystąpienie sytuacji nadpodaży na tym rynku. Do tej pory jedynie w Warszawie deweloperzy oferowali lokale w średniej cenie niższej, niż obowiązująca na rynku wtórnym. W bieżącym miesiącu do stolicy dołączył także Kraków. Wynika to z wprowadzania nowych inwestycji do sprzedaży. Rosnąca podaż tego typu lokali, na wczesnych etapach zaawansowania robót budowlanych, systematycznie przedkłada się bowiem na obniżanie przeciętnych cen ofertowych na rynku pierwotnym. Takie działanie deweloperów ma rekompensować nabywcom podejmowanie wyższego ryzyka przy zakupie nieruchomości na przykład na etapie dziury w ziemi.
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1*+ C2* + C3* + C4* + …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2,l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń