O 0,35 proc. wzrosły przeciętnie ceny mieszkań w największych polskich miastach – wynika z analizy notowania Indeksu Cen Transakcyjnych, wskaźnika powstającego na bazie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance.
Najnowsze notowanie indeksu to 821,97 pkt, o 0,35 proc. więcej niż rok temu. W skali kraju ceny są stabilne z tendencją do lekkich wzrostów, ale w poszczególnych miastach dochodzi do mniejszych lub większych wahań. Z jedenastu rynków ujętych w analizie, w ostatnim roku ceny wzrosły w siedmiu miastach, a spadły w czterech.
Największą zmianę zaobserwowaliśmy w Bydgoszczy, gdzie kupowane obecnie mieszkanie jest o 6,5 proc. droższe niż rok temu (mowa o medianie ceny metra kwadratowego). Jest to jedyne miasto, w którym zmiana ceny przekroczyła wartość 5 proc. Kilkuprocentowy wzrost odnotowaliśmy także w Krakowie (4 proc.) i Warszawie (3,9 proc.). Niższe niż przed rokiem stawki są za to w Łodzi (o 5 proc.), Poznaniu (o 4,8 proc.), Lublinie (o 2,1 proc.) i Szczecinie (o 1,2 proc.).
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Pomijając kurorty wypoczynkowe, najdroższym miastem na mapie Polski jest Warszawa. Aktualna stawka za metr kwadratowy mieszkania w stolicy to 7434 zł, podczas gdy rok temu było to 7158 zł. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie jest dziś dwa razy wyższa niż w Łodzi, gdzie wg danych z Indeksu Cen Transakcyjnych za metr mieszkania trzeba zapłacić 3708 zł.
Drugim najdroższym dużym miastem w Polsce jest Kraków, gdzie średnio za metr kwadratowy mieszkania płaci się 6,4 tys. zł. W Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu przeciętne stawki to 5-5,5 tys. zł, a w pozostałych miastach poniżej 5 tys. zł.
| Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie | |||
|---|---|---|---|
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 181 zł | 1,2% | 1,5% |
| Bydgoszcz | 4 385 zł | 6,5% | 0,7% |
| Gdańsk | 5 195 zł | 2,2% | -1,6% |
| Kraków | 6 367 zł | 4,0% | -1,1% |
| Lublin | 4 625 zł | -2,1% | 1,8% |
| Łódź | 3 708 zł | -5,0% | -5,8% |
| Olsztyn | 4 404 zł | 3,5% | -0,1% |
| Poznań | 5 153 zł | -4,8% | 3,0% |
| Szczecin | 4 416 zł | -1,2% | 0,7% |
| Warszawa | 7 434 zł | 3,9% | 0,2% |
| Wrocław | 5 534 zł | 0,6% | -0,6% |
| Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm. | |||
Należy jednak pamiętać, że wzrost średnich stawek transakcyjnych niekoniecznie oznacza, że takie same mieszkania stały się droższe, tylko że kupione w tym roku nieruchomości były droższe od tych, kupionych rok temu. Na największych rynkach, gdzie liczba transakcji jest znacząca, to się bilansuje, ale w średniej wielkości miastach może zdarzyć się tak, że oddanie jednej dużej inwestycji deweloperskiej wpłynie na medianę ceny.
Trzeba też zwrócić uwagę, że także w poszczególnych miastach stawki cenowe są bardzo zróżnicowane, tak jak standard czy lokalizacja nieruchomości, bo to te dwa czynniki najbardziej wpływają na cenę. Na rynku wtórnym w Warszawie można kupić mieszkanie za mniej niż 4 tys. zł (choć będzie ono raczej wymagało inwestycji), ale w wielu prestiżowych inwestycjach należy liczyć się z cenami ponad 15 tys. zł za metr kwadratowy.
Komentarz i prognoza
Rosnące powoli ceny idą w parze z wysoką sprzedażą deweloperów. Stoi za tym zwiększony popyt ze strony inwestorów z gotówką w kieszeni, bo liczba kredytów hipotecznych nie rośnie. Inwestorzy są zainteresowani rynkiem mieszkaniowym, bo szukają alternatyw do bankowych lokat, których oprocentowanie jest aktualnie bardzo niskie. Swoje do obecnej sytuacji dodaje też rządowy program Mieszkanie dla Młodych, który obecnie przechodzi zmiany. Od początku września dopłatę będzie można uzyskać także kupując mieszkanie na rynku wtórnym, co sprawi, że będą one dostępne we wszystkich miejscowościach. Dotąd bowiem faworyzowane były tu duże miasta (ze względu na koncentrację działalności deweloperów w nich).
Póki co, oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku. Relatywnie wysoki popyt i brak problemów z podażą powinny utrzymać lekkie wzrosty cen mieszkań w Polsce. Sytuacja taka nie będzie jednak trwała wiecznie, stopy procentowe w końcu wzrosną, a wówczas popyt na mieszkania spadnie i może dojść do lekkiej obniżki cen.
Wojciech Boczoń
