Według najnowszych danych NBP w Białymstoku, Rzeszowie i Opolu średnia cena transakcyjna nowych mieszkań przekroczyła już psychologiczną granicę 5000 zł za m2. W Warszawie po raz pierwszy od 7 lat pokonała poziom 8000 zł. Z kolei na rynku wtórnym uwagę zwraca fakt, że aż w siedmiu miastach ceny w ciągu minionych 12 miesięcy rosną o ponad 10%. Zdaniem Expandera na spadki cen trzeba będzie natomiast zaczekać kilka lat. W przyszłości mogą wywołać je dopiero podwyżki stóp procentowych lub znaczące pogorszenie koniunktury gospodarczej i wywołany nią istotny wzrost bezrobocia.
W II kwartale ceny nowych mieszkań wzrosły średnio o ok. 6%. Najbardziej zdrożały w Gdańsku, gdzie średnia cena była aż o 16% wyższa niż przed rokiem. W przypadku lokali z rynku wtórnego ceny średnio o ok. 8%. Ta wartość może jednak wprowadzać w błąd co do rzeczywistej sytuacji. Nie wszędzie mieszkania szybko drożeją. Z jednej strony mamy siedem miast, w których ceny na rynku wtórnym wzrosły o ponad 10%. Z drugiej, w innych siedmiu miastach wzrost nie przekracza 5% (patrz tabela).
Demografia wpływa na ceny mieszkań
We wszystkich 18 miastach, dla których NBP podaje dane, ceny nowych mieszkań są wyższe niż używanych. W niektórych różnice są jednak minimalne. Dla przykładu w Warszawie, Rzeszowie i Lublinie lokale z drugiej ręki są tańsze tylko o 3%. Na drugim biegunie są Katowice, Łódź i Bydgoszcz, w których używane mieszkania są o ponad 20% tańsze niż nowe. Co ciekawe te dane mniej więcej pokrywają się z tym, jak w ostatnich latach zmieniała się liczba ludności w miastach. Warszawa i Rzeszów są liderami jeśli chodzi o przyrost liczby mieszkańców, a więc nie brakuje tam chętnych na mieszkania. Łódź i Katowice bardzo szybko się natomiast wyludniają. Ceny na rynku wtórny są więc relatywnie niskie tam, gdzie zdarza się, że nie ma chętnych na lokale zwalniane przez zmarłych czy tych, którzy wyprowadzili się z danego miasta.
Kiedy ceny spadną?
Ceny mieszkań nie zawsze będą rosły. W najbliższym czasie nie ma jednak co liczyć, że ten trend się odwróci. Ceny pozostaną wysokie dopóki będzie utrzymał się wysoki popyt. To w dużej mierze zależy natomiast od dwóch rzeczy – ceny kredytów i obaw o przyszłość. Dopóki stopy procentowe pozostają na rekordowo niskim poziomie i dopóki będzie panował optymizm związany z dobrą sytuacją gospodarczą, to Polacy będą chętnie kupowali mieszkania. Ceny spadną dopiero gdy to się zmieni.
Zmianę może wywołać m. in. Europejski Bank Centralny. Gdy zacznie podnosić stopy procentowe, to NBP będzie szedł jego śladem, a wtedy zaczną drożeć kredyty. Warto też pamiętać, że obecnie mamy szczyt dobrej koniunktury gospodarczej. Jeśli z gospodarki zaczną płynąć negatywne informacje i zauważalnie wzrośnie bezrobocie, to Polacy mogą się wystraszyć, a to właśnie optymizm i poczucie bezpieczeństwa są kluczowe w sytuacji, gdy ktoś podejmuje decyzję o zadłużeniu się na 20 czy 30 lat.
Kolejna kwestia to demografia. W kolejnych latach coraz więcej osób starszych będzie umierać. Nie będą w stanie ich zastąpić młodzi, którzy w tym czasie będą wchodzić w dorosłość i wyprowadzać się od rodziców. Coraz więcej mieszkań może więc stać pustych. Z drugiej jednak strony część umierających Polaków mogą zastąpić imigranci. Jeśli jednak koniunktura gospodarcza się pogorszy, to być może nie będziemy ich już potrzebować w takiej skali jak obecnie, a pamiętajmy, że w większości są oni u nas na pobyty czasowe.
Mieszkania niestety będą więc taniały dopiero wtedy, gdy niewiele osób będzie na nie stać (przez wysokie oprocentowanie kredytów). Druga możliwość jest także, że spadki cen zobaczymy wtedy, gdy Polacy będą się bali zaciągać kredyty mieszkaniowe ze względu np. na rosnące bezrobocie.
Ceny transakcyjne nowych mieszkań
Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym
Jarosław Sadowski, Główny analityk Expander Advisors
Wojciech Boczoń