Śledząc informacje na temat cen mieszkań można odnieść wrażenie, że rosną one w niesamowitym tempie. W dużej mierze jest to jednak efekt tego, że w mediach najlepiej rozchodzą się informacje spektakularne np. te o cenach w Gdańsku i Gdyni. Z najnowszych danych Eurostatu wynika jednak, że w całej Polsce ceny transakcyjne wzrosły od początku 2013 r. do IV kw. 2018 r. o 19%. Expander zwraca uwagę, że pod tym względem zajmujemy 23 miejsce na 29 państw, dla których opublikowano dane. Warto też dodać, że mimo tego wzrostu, dostępność mieszkań się poprawiła, gdyż szybciej niż ceny mieszkań rosły nasze wynagrodzenia, a dodatkowo spadły ceny kredytów.
Po kryzysie finansowym z 2008 r. ceny mieszkań w Polsce spadały i najniższy poziom osiągnęły w 2013 r. Później zaczęły rosnąć, co obserwujemy do dziś. Za sobą mamy więc już ponad 5 lat wzrostów. Według Eurostatu, w tym czasie ceny transakcyjne wzrosły w naszym kraju o 19%. To jeden z wolniejszych wzrostów w UE. Najbardziej spektakularne zmiany miały miejsce w Irlandii (81%), na Islandii (77%) i na Węgrzech (59%). Jeśli chodzi o państwa naszego regionu, to wyprzedzają nas zarówno Czesi (44%), Słowacy (33%), jak i kraje bałtyckie. Jedynym krajem, w którym ceny mieszkań spadły w omawianym okresie są Włochy (-11%).
Nasze pensje rosły szybciej niż ceny mieszkań
Warto dodać, że choć ceny mieszkań w Polsce wzrosły, to ich dostępność się poprawiła. Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia zwiększały się w jeszcze szybszym tempie. W całej gospodarce narodowej średnia pensja netto wzrosła o ok. 25%, a w sektorze przedsiębiorstw aż o 33%. Po drugie, w porównaniu z 2013 r. znacznie spadło oprocentowanie kredytów hipotecznych (z 5,7% do 3,7%). Po uwzględnieniu tych elementów, obecna dostępność mieszkań jest lepsza niż w 2013 r., mimo że wtedy ich ceny były znacznie niższe.
Trzeba jednak dodać, że to wartości średnie. W praktyce dużo zależy od tego jak faktycznie zmieniła się nasza pensja od 2013 r. Istotne jest także to, w którym mieście chcemy kupić nieruchomość. Dla przykładu nowe mieszkania w Kielcach zdrożały od początku 2013 r. jedynie o 7%, ale w Gdańsku aż o 50%. Są więc miasta, w których faktyczna dostępność mieszkań mocno wzrosła, ale także takie, w których o własne mieszkanie jest trudniej. W badaniu NBP, dotyczącym 7 największych miast, Gdańsk jest jedynym, w którym tzw. kredytowa dostępność mieszkania spadła w porównaniu z początkiem 2013 r.
Kiedy ceny mieszkań zaczną spadać
Ceny mieszkań rosną ponieważ Polacy zarabiają coraz więcej, nie boją się utraty pracy, a także dlatego że tanie są kredyty hipoteczne. Sytuacja może się zmienić w momencie, gdy któryś z tych elementów znacząco się zmieni. Dla przykładu istotny wzrost stóp procentowych mógłby zniechęcić do zaciągania kredytów hipotecznych. Poważny kryzys, mógłby wywołać obawy o utratę pracy, a w takiej sytuacji niechętnie podejmujemy decyzje o zadłużeniu się na kilkaset tysięcy złotych. Obecnie nic nie wskazuje jednak na to, że w najbliższym czasie będziemy mieli z czymś takim do czynienia. Historia pokazuje jednak, że kryzysy przychodzą, gdy niemal nikt się ich nie spodziewa.
Zmiany cen mieszkań od I kw. 2013 r. do IV kw. 2018 r.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
