Indeks cen mieszkań opracowany przez Open Finance spadł w lipcu o 0,32 proc. i jest już tylko o 0,14 proc. wyższy niż na początku roku. W porównaniu do lipca 2009 roku indeks wzrósł o 1 proc. Jest też o 1,5 proc. wyżej od swojego najniższego poziomu zanotowanego w czerwcu 2009 roku i o 11,5 proc. poniżej swojego rekordowego odczytu z lutego 2008 roku.
Liczba transakcji, które składają się na wartość indeksu (to transakcje przeprowadzone przez klientów Open Finance i Home Broker w trzech ostatnich miesiącach) ponownie wzrosła. W porównaniu do czerwca o 1,3 proc., w porównaniu do stanu sprzed roku o 6,9 proc., do 2798.
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W porównaniu do czerwcowego zestawienia, mediana cen transakcyjnych metra kwadratowego wzrosła w czterech miastach, a spadła w dwunastu. W skali rocznej ceny transakcyjne metra kwadratowego wzrosły w jedenastu miastach, spadły w czterech, a w jednym nie zmieniły się.
Jednocześnie w ośmiu miastach doszło do spadku mediany cen transakcyjnych mieszkań (a nie mediany ceny transakcyjnej metra kwadratowego). Oznacza to, że wprawdzie ceny metra kwadratowego są wyższe niż przed rokiem, ale jednocześnie Polacy częściej kupują mniejsze mieszkania, aby ograniczyć skalę łącznych wydatków.
Obserwowany od dwóch miesięcy spadek cen transakcyjnych pozostaje w związku z rozszerzającą się ofertą deweloperów dotyczącą nowych mieszkań. Z innych badań wynika, że ceny mieszkań w budowie są średnio o 500 PLN za metr kwadratowy niższe niż ceny nowych mieszkań gotowych (w standardzie deweloperskim). Siłą rzeczą są one także niższe od mieszkań już wykończonych, oferowanych na rynku wtórnym.
Sądzimy, że tendencja ta (niewielkiego spadku ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkań) może się utrzymać do końca roku. Z drugiej strony wysoka dostępność kredytów i ich relatywnie niskie oprocentowanie (wynikające z niskich stóp procentowych w bankach centralnych) wyraźnie ożywiają popyt, czego dobrym przykładem jest 65 tys. kredytów hipotecznych udzielonych w II kwartale (dane za ZBP) – to o 10 proc. więcej powyżej naszych szacunków. Przy wysokim popycie trudno więc liczyć na wyraźny spadek cen, który może jednak się pojawić w późniejszym okresie na skutek ograniczenia dostępu do kredytów walutowych (za sprawą proponowanej przez KNF noweli Rekomendacji S), zmian w programie Rodzina na Swoim, oraz oczekiwanych podwyżek stóp procentowych.
Wzrost liczby transakcji w lipcu (o 13,3 proc. w porównaniu do lipca 2009 roku) jest do pewnego stopnia niespodzianką, ale warto pamiętać, że zwykle to sierpień jest słabszym okresem sprzedażowym w tej branży, ponieważ w pierwszym miesiącu wakacji domykane są umowy zaaranżowane we wcześniejszych tygodniach. Stabilizacja cen mieszkań – w gruncie rzeczy nie zmieniły się one istotnie od ponad roku – wpływa pozytywnie na skłonność do zawierania transakcji, bo oczekiwania sprzedających i kupujących zbliżają się w takich warunkach.
Na rynku nieruchomości mieszkaniowych można zaobserwować pewną rozbieżność między zachowaniem cen transakcyjnych i ofertowych, która jest nowym zjawiskiem. O ile ceny transakcyjne w największych miastach Polski wzrosły w ostatnich trzech miesiącach średnio o 2,5 proc. rok do roku, przyspieszając z 1,4 proc. w poprzednim odczycie, to w przypadku cen ofertowych notujemy niewielki spadek. Według danych Home Broker, w pierwszych siedmiu miesiącach br. obniżyły się średnio o 1,1 proc. Przeciętna rozbieżność między cenami ofertowymi i transakcyjnymi dla transakcji zawartych za pośrednictwem Home Broker, która od kilkunastu miesięcy utrzymywała się na stabilnym poziomie ok. 4 proc., w lipcu spadła do 2,5 proc. Takie zjawisko może być zapowiedzią zbliżania się oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających na rynku mieszkaniowym. Powinno to sprzyjać stopniowemu wzrostowi cen.
Presję na poziom cen na rynku wtórnym wywiera rynek pierwotny, gdzie cena metra kwadratowego jest przeciętnie o 500 zł niższa niż w przypadku używanych mieszkań oddanych po 2000 roku. Dodatkowym czynnikiem powstrzymującym wzrost cen jest nieznacznie rosnący udział w podaży mieszkań o gorszym standardzie (np. wielka płyta). Po stronie zjawisk negatywnych na rynku mieszkaniowym można wymienić znaczące wydłużenie w czerwcu długości procesu sprzedaży, będące efektem wydłużenia etapu do umowy przedwstępnej.
Czynniki sprzyjające wzrostowi cen to z kolei poprawa koniunktury gospodarczej, wzrost dostępności kredytów oraz wzrost liczby transakcji mimo okresu wakacyjnego. Nowym czynnikiem jest obserwowany w pierwszych dwóch miastach wzrost zainteresowania większymi mieszkaniami. Pozytywny wpływ na ceny mieszkań na rynku wtórnym może wywołać zapowiedź podwyżki VAT na nowe lokale z 7 do 8 proc.
Według najnowszej prognozy Home Broker, przeciętne ceny mieszkań w największych miastach Polski powinny podnieść się w najbliższych 12 miesiącach o 2,8 proc. Realizacja tej prognozy oznaczałaby kontynuacje obecnej tendencji, czyli realną stabilizację cen.
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń