O 4,6 proc. rok do roku spadły ceny mieszkań w Krakowie. To jedyny duży rynek w Polsce, na którym w ostatnich 12 mies. ceny wyraźnie się zmieniły. W pozostałych znaczących miastach wahanie nie przekroczyło 2 proc.
Już równy rok trwa stabilizacja cen mieszkań. Liczony na podstawie transakcji na rynku nieruchomości dokonywanych przez klientów Home Broker i Open Finance Indeks Cen Transakcyjnych wzrósł w czerwcu o 1,82 proc. do 819,9 punktów. W skali roku indeks wzrósł o 1,89 proc., przez cały ten czas przebywając w przedziale 800-820 punktów. Indeks liczony jest od początku 2008 roku, od tego czasu spadł o 20 proc. W czerwcu liczba transakcji uwzględnionych w obliczeniach wzrosła rok do roku o 12,2 proc.
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
W ciągu ostatniego roku największy wzrost średnich transakcyjnych cen mieszkań zaobserwowaliśmy w Bydgoszczy (+10,3 proc.). W Katowicach było to 5,5 proc., a w Olsztynie i Toruniu po 2,9 proc. Obniżka cen nastąpiła z kolei w m.in. w Krakowie (-4,6 proc.), Białymstoku (-2,9 proc.) czy Gdańsku (-1,9 proc.). W samym czerwcu ceny podskoczyły m. in. w Łodzi (4,7 proc.) i Lublinie (2,9 proc.), a także na największym rynku, czyli w Warszawie, gdzie średnia cena metra kwadratowego powierzchni mieszkania poszła w górę o 2,7 proc.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 057 zł | -2,9% | -1,8% |
| Bydgoszcz | 3 982 zł | 10,3% | 0,1% |
| Gdańsk | 5 200 zł | -1,9% | -2,1% |
| Katowice | 3 830 zł | 5,5% | 9,7% |
| Kraków | 5 985 zł | -4,6% | -2,7% |
| Łódź | 3 811 zł | 1,6% | 4,7% |
| Olsztyn | 4 364 zł | 2,9% | 0,9% |
| Poznań | 5 492 zł | 0,7% | -2,6% |
| Szczecin | 4 486 zł | 1,6% | 1,8% |
| Toruń | 4 440 zł | 2,9% | 0,8% |
| Warszawa | 7 084 zł | 0,1% | 2,7% |
| Wrocław | 5 472 zł | -1,7% | 2,1% |
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Warszawa niemal dwa razy droższa od Katowic
Średni metraż mieszkań kupowanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, mieści się w zakresie od 47 do 60 metrów kwadratowych. Największe lokale nabywają mieszkańcy Białegostoku (60 mkw.), Lublina (60 mkw.) i Wrocławia (58 mkw.). Z tym, że w najlepszej sytuacji są mieszkańcy tego pierwszego miasta, bo średni koszt 60-metrowego lokum wynosi tam niecałe 169 tys. zł, podczas gdy za 58 metrów wrocławianin musi zapłacić 40 proc. więcej, czyli ponad 238 tys. zł.
W mniejszych mieszkaniach gustują mieszkańcy Szczecina (47 mkw.), Olsztyna (49 mkw.) oraz Katowic i Bydgoszczy (po 51 mkw.). W najlepszej sytuacji pod tym względem są katowiczanie, dla których 51-metrowe mieszkanie oznacza wydatek średnio w wysokości niespełna 147 tys. zł. Mieszkańcy Bydgoszczy, za dokładnie taki sam lokal, muszą zapłacić już o 28 tys. zł więcej. W najgorszej sytuacji są oczywiście mieszkańcy największych miast. W Warszawie na 53 mkw. trzeba wydać przeciętnie prawie 273 tys. zł, czyli niemal dwa razy więcej niż w Katowicach.
Komentarz i prognoza
Rynek mieszkaniowy jest obecnie pod wpływem czynników, które działają na niego w bardzo zróżnicowany sposób. Część stymuluje popyt, część go ogranicza, podobnie jest z podażą. W efekcie siły te się równoważą i na rynku od kilku kwartałów obserwujemy stabilizację. Nie wygląda na to, by w najbliższych miesiącach któraś z sił mogła zacząć dominować, oczekujemy więc dalszej stabilizacji.
Czynnikami, które w przyszłości mogą znacząco wpłynąć na rynek są przede wszystkim dalsze zwiększenie oczekiwań co do wkładu własnego przy kredytach hipotecznych (od początku 2015 r. trzeba będzie posiadać minimum 10 proc.) oraz możliwe zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych, którymi Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju chce zwiększyć dostępność i popularność rządowych dopłat. Jak dotąd bowiem są one mocno ograniczone – przez pół roku działania MdM znaleźli się chętni na jedynie 25 proc. przeznaczonych na 2014 r. pieniędzy.
Marcin Krasoń, Home Broker
Bernard Waszczyk, Open Finance
Wojciech Boczoń