Oprócz kwartalnych raportów dotyczących cen mieszkań oraz sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych NBP publikuje również bardziej aktualne dane dotyczące cen mieszkań. Na szczególną uwagę zasługują indeksy hedoniczne cen mieszkań na rynku wtórnym. Co to takiego i jakie dane zaprezentował w ostatnim czasie NBP?
Indeks cen hedonicznych to wskaźnik odzwierciedlający „czystą” zmianę cen, tj. oczyszczoną ze zmian jakościowych (np. wzrostu lub spadku udziału mieszkań droższych). Uwzględnia on zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z kwartałów, czym różni się od prostych wskaźników dynamiki takich jak średnia, czy mediana cen. Największym problem ograniczającym możliwość powszechnego stosowania metod hedonicznych jest dostępność obszernych baz danych, zawierających opis poszczególnych atrybutów oraz lokalizacji konkretnej nieruchomości.
Indeksy hedoniczne ceny mkw. mieszkań obliczane są przez NPB dla 16 miast i dotyczą rynku wtórnego. W III kw. 2012 r. jedynie w trzech miastach zanotowano dynamikę kwartału do analogicznego kwartału w roku poprzednim przekraczającą 100. W Rzeszowie w ciągu roku odnotowano wzrost ceny mkw. o ponad 5%, w Białymstoku wyniósł on niemal 4%, a w Zielonej Górze przekroczył 3%. Na pozostałych rynkach poddanych analizie odnotowano spadki cen mieszkań. W zdecydowanie największym stopniu dotknął on Opole, gdzie sięgnął aż 14,5%. W innych miastach spadki były już jednocyfrowe. Wyraźnie niższe ceny niż przed rokiem odnotowano jeszcze we Wrocławiu i Trójmieście. Na obu tych rynkach sięgnęły one 8,5%.
| Indeks hedoniczny ceny mkw. mieszkań na rynku wtórnym | |
| Miasto | dynamika III kw. 2012/ III kw. 2011 |
| Białystok | 103,9 |
| Bydgoszcz | 94,7 |
| Trójmiasto | 91,5 |
| Katowice | 98,4 |
| Kielce | 96,4 |
| Kraków | 93,0 |
| Lublin | 93,3 |
| Łódź | 98,5 |
| Olsztyn | 98,1 |
| Opole | 85,5 |
| Poznań | 93,7 |
| Rzeszów | 105,5 |
| Szczecin | 97,0 |
| Warszawa | 96,0 |
| Wrocław | 91,5 |
| Zielona Góra | 103,1 |
| Opracowanie: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. na podstawie danych NBP | |
Opracowanie: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. na podstawie danych NBP
Indeksy hedoniczne cen mkw. mieszkań na rynku wtórnym poszczególnych miast publikowane przez NBP potwierdzają utrzymującą się generalną tendencję spadkową cen na rynku nieruchomości. Wyjątkiem na tle pozostałych miast jest Rzeszów, gdyż w tym mieście osiągane są kolejne rekordy cenowe. Z czego to wynika? Wystarczy wskazać cztery wskaźniki. Stolica Podkarpacia może pochwalić się największym przyrostem liczby mieszkańców oraz największy przyrostem naturalnym wśród polskich miast, pierwszym miejscem w Polsce pod względem liczby absolwentów uczelni wyższych w porównaniu z liczbą mieszkańców, a także największą liczbą studentów w przeliczeniu na liczbę mieszkańców nie tylko w Polsce, ale i w całej Unii Europejskiej (ponad 50 tys. studentów na 180 tys. mieszkańców).
/Emmerson
