Zdobycie wszystkich zezwoleń koniecznych do budowy zajmuje w Polsce średnio 212 dni, a mimo to co 6 pozwolenie na budowę nie jest wykorzystywane. Co więcej, 6% z rozpoczynanych budów nie udaje się doprowadzić do końca – wynika z danych zebranych przez Lions Bank.
Polska zajmuje dalekie 137 miejsce pod względem łatwości uzyskania pozwolenia na budowę – wynika z najnowszego zestawienia Doing Business przygotowanego przez Bank Światowy. Z szacunków tej instytucji wynika, że uzyskanie pozwolenia na budowę trwa nad Wisłą średnio 212 dni. To co prawda o 130 dni krócej niż pięć lat temu, ale też o 6 miesięcy dłużej niż w takich krajach jak Singapur czy Korea, w których wspomniane formalności są rekordowo szybkie zajmując mniej niż miesiąc.
Nowe prawo bez pozwoleń
Nad Wisłą sytuację ma szanse poprawić nowelizacja prawa budowlanego, zgodnie z którą od 28 czerwca br. m.in. budowa domów jednorodzinnych może nie wymagać pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, co w wielu przypadkach skróci proces administracyjny. Wymaganiem jest jednak, aby oddziaływanie takiego domu na otoczenie nie wykraczało poza obszar działki, czyli budynek nie byłby uciążliwy dla sąsiadów, nie zacieniał sąsiednich działek czy nie zbliżał się zbyt blisko ich granic.
Ale u deweloperów bez zmian
W przypadku deweloperów sytuacja wygląda gorzej. Firmy budujące mieszkania skupiają się bowiem na budynkach wielorodzinnych, a przy takich inwestycjach nowelizacja prawa budowlanego nie przewiduje nadmiernych ułatwień. Wciąż deweloperzy muszą więc poświęcić sporo czasu na przygotowania – ten proces nierzadko pochłania bowiem rok czy dwa lata.
Tym bardziej zaskakiwać mogą dane GUS, z których wynika, że w latach 2006 – 2014 wydano w Polsce pozwolenia na budowę 1,7 mln mieszkań, a faktycznie rozpoczęto budowę jedynie 1,4 mln. Co prawda pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata od jego wydania, ale upraszczając można dojść do wniosku, że co 6 wydane przez urzędników pozwolenie się marnuje.
Powodów może być wiele. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę część inwestorów może na przykład nie zgłaszać rozpoczęcia inwestycji czy oddania mieszkania do użytkowania, za co jednak grożą kary jak w przypadku samowoli budowlanej (opłaty legalizacyjne, ryzyko nakazu rozbiórki, a nawet odpowiedzialność karna). Kolejnym powodem „nawisu” pozwoleń może być fakt, że część właścicieli działek budowlanych występuje o pozwolenie, aby uatrakcyjnić ofertę sprzedaży, ale nabywca woli zrealizować inny projekt. Powody mogą być oczywiście jeszcze bardziej prozaiczne, czyli na przykład brak pieniędzy na rozpoczęcie inwestycji po uzyskaniu pozwolenia czy niedostateczny popyt na mieszkania zaplanowane przez dewelopera w mało atrakcyjnej lokalizacji.
Rozpoczęte budowy rzadko się nie kończą
Lepiej wygląda kwestia kończenia rozpoczętych inwestycji. W latach 2006 – 2014 rozpoczęto łącznie budowy ponad 1,4 mln mieszkań. W tym samym czasie oddano do użytkowania ponad 1,3 mln mieszkań. Oczywiście proste porównanie takich liczb ma swoje minusy, bo przeciętna budowa deweloperskiego bloku trwa 2 lata, a budynku jednorodzinnego przez osobę fizyczną 5 lat, ale przytoczone dane sugerują, że ponad 94% budów ma pozytywny finał w postaci gotowego domu lub mieszkania. Wbrew pozorom nie jest to wcale wysoki wynik, bo oznacza, że nie udaje się dokończyć jednej na 17 rozpoczętych budów.
W praktyce niezakończonych budów może być mniej niż wskazują oficjalne statystyki. Trzeba bowiem pamiętać, że wciąż w Polsce część inwestorów nie dopełnia obowiązku zgłoszenia budynku do użytkowania. Może to być motywowane faktem, że w trakcie prowadzenia inwestycji dokonano istotnych zmian w projekcie, co wymagałoby przejścia procedury zmiany pozwolenia na budowę. Odkładanie wniosku o oddanie do użytkowania może być tez motywowane podatkowo, bo nie trzeba płacić podatku od powierzchni domu jednorodzinnego, jeśli formalnie nie został on oddany do użytku.
Takie działanie jest jednak niezgodne z prawem, a do tego mało opłacalne (stawki podatku od nieruchomości są przeważnie relatywnie niskie, a kary wysokie). Trzeba ponadto pamiętać, że zamieszkania budynku nieoddanego formalnie do użytkowania jest traktowane jako samowola budowlana a więc jak wcześniej wspomniano niesie za sobą konieczność wniesienia opłat legalizacyjnych lub w skrajnym przypadku może nawet grozić nakazem rozbiórki nie mówiąc już o odpowiedzialności karnej osoby dopuszczającej się samowoli.
Bartosz Turek, Lions Bank
Wojciech Boczoń
