Co lepsze – kupno dużego mieszkania czy działki pod miastem i budowa domu?

Dla każdego kto stoi przed podjęciem takiej decyzji jest to z pewnością trudny wybór, zwłaszcza gdy w grę wchodzą duże pieniądze.

Choć jeszcze kilka lat temu odpowiedź na to ważne dla wielu osób pytanie była o wiele prostsza w praktyce, gdyż rozbieżności w cenach domów i mieszkań były bardzo duże. Dziś ich ceny są bardzo zbliżone, dlatego dla wielu osób powstaje prawdziwie realny, ale trudny wybór. W przypadku zakupu nieruchomości lokujemy w nich często oszczędności naszego życia lub środki pożyczone z banku, których spłata będzie rozłożona na wiele lat. Dlatego też każdy zanim zdecyduje o zakupie mieszkania lub działki pod budowę domu powinien dogłębnie przeanalizować swoje potrzeby oraz plusy i minusy danej opcji.

 

Przy nieustającym wzroście tempa życia coraz większą rolę odgrywa otoczenie oraz lokalizacja w jakiej chcemy mieszkać. W tym dużej wartości nabierają możliwość swobodnego wypoczynku i oderwania się od zgiełku codzienności. Niewątpliwie domek na uboczu lub obrzeżach miasta pozwoli zaspokoić te potrzeby w nieporównywalnie większym stopniu aniżeli mieszkanie w typowym skupisku bloków. Jednak zasadniczym argumentem przemawiającym za budową domu jest fakt, że średnio za cenę 1m² mieszkania w dużej aglomeracji miejskiej będziemy mogli wybudować 2m² domu na jej przedmieściach. Kontrargumentem może okazać się natężenie ruchu na odcinkach dojazdowych do centrum miasta, szczególnie w godzinach porannych oraz popołudniowych. Dla wielu osób będzie to wystarczający minus decydujący o wyborze skromniejszego lokum w obrębie miasta. Kolejny czynnik, który z pewnością należy brać pod uwagę w przypadku domu poza miastem to często ubogie zaplecze infrastrukturalne. Wielu osobom może przeszkadzać ograniczony transport publiczny czy brak bezpośredniego dostępu do wszelkiego rodzaju urzędów, przychodni czy szkół i instytucji kultury oraz rozrywki.

 

Kolejnym czynnikiem odgrywającym istotną rolę przy wyborze kupna mieszkania lub domu są koszty utrzymania i eksploatacji. Decydując się na dom wszystkie wydatki związane z remontem czy modernizacją oczywiście ponosi właściciel. Również on wybiera sposób ogrzewania pomieszczeń i wody. W zależności na jaki wariant się zdecyduje inaczej będą kształtować się koszty (wynika to cen rynkowych danego surowca). Należy jednak założyć, że wydatki właściciela domu znacznie zwiększają się w okresie grzewczym. Natomiast w przypadku mieszkania w bloku koszty te są najczęściej narzucone już z góry i przez cały rok stałe. Trzeba także pamiętać, że ewentualne usterki właściciel domu musi naprawić we własnym zakresie i na własny koszt. Cieknący dach, przepalenie instalacji elektrycznej, pęknięta rura czy awaria instalacji grzewczej to najczęstsze tego typu problemy. Kupując gotowe mieszkanie w mieście, w przypadku awarii, mieszkańcy uzyskują pomoc od wspólnoty mieszkaniowej czy zarządcy nieruchomości.

 

Niewątpliwym plusem zdecydowania się na własny dom jest dowolność w wyborze jego projektu – od przyszłego właściciela zależy rozmieszczenie pomieszczeń oraz jak będzie wyglądał ogród. Mamy miejsce gdzie można urządzić rodzinne grillowanie lub plac zabaw dla dzieci. Zapewnia to komfort i swobodę jakich nie doświadczą właściciele mieszkań. Natomiast w przypadku mieszkań na rynku wtórnym klient po prostu wybiera ofertę aktualnie najbardziej dopasowaną do swoich potrzeb.

 

Istotny jest także fakt, że dla większości kredytobiorców budowa domu jest inwestycją długoterminową i staje się finalnym celem mieszkaniowym. Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku osób decydujących się na zakup mieszkania, gdyż popyt na rynku lokali mieszkalnych jest znacznie większy niż w przypadku domów jednorodzinnych. Oznacza to, że istnieje znacznie większa możliwość szybkiego zbycia lokalu mieszkalnego w razie zmiany miejsca pracy czy innych okoliczności życiowych wymagających przeprowadzki. Należy brać ten czynnik pod uwagę z myślą o przyszłości, gdyby miała nastąpić kolejna decyzja o zmianie zamieszkania.

 

Skupiając się już na realizacji naszego marzenia, niezależnie czy będzie to dom czy mieszkanie w bloku, należy zwrócić uwagę na kwestię jego finansowania. Mało kto posiada odpowiednio duży kapitał na finalizację planów na kupno nieruchomości, dlatego najczęstszym rozwiązaniem jest kredyt. Jego wybór przysporzy wiele emocji wynikających z mnogości ofert jakie można znaleźć na rynku. Przede wszystkim należy rozróżnić kredyt na mieszkanie i kredyt na budowę domu.

 

Na zasadniczą różnicę natykamy się już na etapie gromadzenia dokumentów – przy zakupie mieszkania obok zaświadczeń o zatrudnieniu przedstawiamy tylko najbardziej potrzebne dokumenty, a przy budowie domu lista ta się automatyczne wydłuża. Każdy kto się zdecyduje na budowę domu jest zobligowany do przygotowania projektu technicznego, wypisu, pozwolenia na budowę, harmonogramu wszystkich etapów budowy, wyrysu z ewidencji gruntów oraz Księgi Wieczystej i podstawy nabycia działki. Dla porównania, przy zakupie nieruchomości odpowiednia dokumentacja to tylko umowa przedwstępna kupna, Księga Wieczysta i podstawa nabycia mieszkania przez sprzedającego.

 

W przypadku pożyczki na budowę domu charakteryzuje się ona dłuższym okresem karencji w spłacie części kapitałowej raty kredytu, co można uznać za plus. Ta różnica jest związana z dłuższym okresem realizacji inwestycji niż w przypadku zakupu mieszkania. Trzeba wziąć także pod uwagę, że koszt wyceny domu przez rzeczoznawcę jest wyższy niż w przypadku lokali mieszkalnych, to zaś wyraźny minus.

 

Co łączy obydwa rodzaje kredytów to fakt, że oferty kierowane do kredytobiorców nie różnią się między sobą pod względem oprocentowania czy opłat jednorazowych (prowizja, ubezpieczenie wkładu własnego). Dlatego też niezależnie od tego czy dana osoba stara się o kredyt na budowę domu czy zakup mieszkania, może ona liczyć na te same parametry kredytu.

 

Kredyt na zakup mieszkania wypłacany jest jednorazowo, natomiast na budowę domu w transzach. Przed wypłaceniem kolejnej zawsze najpierw musimy się rozliczyć z tego co już do tej pory zostało zrobione. W zależności od banku może to być inspekcja przez pracownika banku koszty, której wahają się 150-200 zł (DnB Nord, BZ WBK, Gospodarczy Bank Wielkopolski, MultiBank, Nordea, PKO BP, Polbank, BNP Paribas), rozliczenie w formie przedstawienia faktur na zakupione materiały i oświadczenia kredytobiorcy o poniesionych kosztach (Kredyt Bank, Bank Pocztowy, Alior Bank, Bank Polskiej Spółdzielczości) lub tylko zdjęcia wykonane przez kredytobiorcę (Allianz Bank, Getin Noble Bank, Millennium).

 

Kolejnym ważnym elementem przy budowie domu jest czas jaki bank da nam na zakończenie budowy. Generalnie banki dają kredytobiorcy 24 miesiące karencji w spłacie kapitału na zakończenie inwestycji od daty podpisania umowy lub uruchomienia pierwszej transzy. Jest jednak 5 banków które przedłużą nam ten okres nawet do 36 miesięcy są to: Allianz Bank, MultiBnak, Alior Bank, PKO BP oraz BNP Paribas. Musimy zdążyć z budową w ciągu 30 miesięcy, gdy weźmiemy kredyt w BOŚ Bank i BGŻ Bank, natomiast tylko 18 miesięcy w Raiffeisen Bank. Okres karencji jest także czynnikiem wpływającym na koszt kredytu. Osoba, która buduje dom podczas trwania inwestycji oddaje do banku tylko odsetki – nie spłaca wtedy kapitału, który pomniejszałby zadłużenie. Oznacza to, że saldo zadłużenia jest takie samo po zakończeniu budowy, jak w momencie przyznania kredytu. Natomiast kredytobiorca, który kupił gotowe mieszkanie na rynku wtórnym od razu płaci ratę kapitałowo-odsetkową. Szybciej spłacany kapitał powoduje szybsze zmniejszanie zadłużenia, od którego naliczane są odsetki. Jednakże różnica pomiędzy tymi dwoma wariantami, przy przykładowym kredycie 400 000 tys. jest niewielka w skali kredytu 30 letniego. Obrazuje to poniższa tabelka.

 

	400000 PLN zakup mieszkania, 30 lat spłaty	400000 PLN budowa, 30 lat w tym 12 m-cy karencji
Koszt odsetek kredytu w EUR, oprocentowanie 3,5%	272 359,76 PLN	277 392,08 PLN
Koszt odsetek kredytu w PLN, oprocentowanie 6,5%	510 177,95 PLN	515 784,03 PLN

 

Ostatnim istotnym czynnikiem decydującym o wyborze banku, do którego zwrócimy swoje kroki w sprawie kredytu na budowę domu jest kwestia posiadania lub nie działki budowlanej. Banki, które oferują kredyt na jednoczesny zakup działki i budowę na niej domu to: BPH, Euro Bank, Getin Noble Bank, Alior Bank, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Pocztowy, Millennium Bank i PKO BP. W wypadku takiej pożyczki pierwsza transza jest wypłacana na zakup działki, a kolejna dopiero po przedstawieniu pozwolenia na budowę zgodnie z harmonogramem budowy.

 

 

Źródło: Money Expert