Zachodzące w drugiej połowie 2008 roku na rynku mieszkaniowym procesy charakteryzuje ogromna dynamika i różnorodność. Stąd stosowane dotychczas przez analityków metody analizy i oceny zjawisk występujących na rynku mieszkaniowym okazują się niewystarczające, a ich wyniki często błędne.
Powstaje zatem pytanie o przydatność „starych” wskaźników dla opisu „nowej” sytuacji rynkowej. Czy nadszedł już czas aby porzucić mierzenie poziomu przedsprzedaży, wielkości oferty czy rozkłady cen ofertowych? Z całą pewnością nie, ale trzeba wrócić do źródeł czyli: metodologii i czynników bezpośrednio kształtujących wartość danego wskaźnika. Jak istotne ma to znaczenie prześledzimy na przykładzie wskaźnika przedsprzedaży.
Kilka słów o metodologii. Wartość wskaźnika przedsprzedaży obliczana jest przez odjęcie od 100% ilorazu liczby mieszkań w inwestycjach znajdujących się na rynku (w sprzedaży) na koniec kwartału do całkowitej liczby mieszkań w tych inwestycjach. Warunkiem uzyskania wyniku odzwierciedlającego rzeczywisty poziom sprzedaży jest pozyskanie pełnej informacji o liczbie inwestycji znajdujących się w ofercie rynkowej oraz liczbie mieszkań w poszczególnych inwestycjach, które nie zostały jeszcze sprzedane.
Należy jednak pamiętać że obliczona w ten sposób wartość wskazuje na udział mieszkań sprzedanych we wszystkich projektach wystawionych do sprzedaży na danym rynku z pominięciem stanu zaawansowania ich budowy. W efekcie jedną wartością wskaźnika wyrażany jest poziom sprzedaży zarówno dla projektów mieszkaniowych już niemal gotowych jak i tych, których budowa dopiero się rozpoczęła. Aby uniknąć uśrednień obejmujących projekty o skrajnie zróżnicowanym statusie REAS grupuje inwestycje według planowanych terminów zakończenia budowy, zgodnie z półroczami roku kalendarzowego. Pozwala to na cokwartalną obserwację zmian poziomu sprzedaży w grupach inwestycji, których termin zakończenia budowy przypada w określonym półroczu dwóch najbliższych lat. Wykres 1. prezentuje wskaźniki przedsprzedaży dla rynku warszawskiego uzyskane zgodnie z opisaną wyżej metodologią.
Wynik 86% dla II półrocza 2008 roku oznacza, że w grudniu 2008 roku (monitoring REAS dla IV kwartału) w ofercie rynkowej pozostawało 14 % lokali w inwestycjach, których faktyczny lub planowany termin ukończenia przypadał na okres od lipca do grudnia 2008 roku. Było to około 1,6 tys. mieszkań, które w ubiegłym roku nie znalazły nabywców. Jednak monitoring REAS z IV kwartału wykazał jedynie 895 mieszkań gotowych niesprzedanych, co stanowi zaledwie 6% lokali deweloperskich, których oddanie do użytkowania planowane było na 2008 rok. Pozostałe 700 mieszkań, które znajdowały się w ofercie na koniec 2008 roku i miały termin oddania w II połowie 2008 roku, nie zostały wykazane jako gotowe, niesprzedane ponieważ deweloperzy – pomimo deklaracji – do końca roku nie oddali ich do użytku (w bazie REAS termin oddania nie uległ zmianie z planowanego na faktyczny).
W konsekwencji ich faktyczny termin oddania przypadnie zapewne na I połowę 2009 roku, o ile deweloperzy nie zdecydują się na zmianę ich przeznaczenia (biura) i nie wycofają ich ze sprzedaży.
Tu warto zatrzymać się nad wpływem wstrzymania lub wycofania ze sprzedaży projektów, które nie znajdują nabywców, na wartość wskaźnika przedsprzedaży. Ponieważ wskaźnik ten jest liczony w oparciu o projekty, znajdujące się w ofercie, wycofanie inwestycji z rynku powoduje redukcję bazy mieszkań, w oparciu o którą liczony jest wskaźnik. Wówczas paradoksalnym efektem działań, będących wynikiem załamywania się sprzedaży mieszkań, może być wzrost wartości wskaźnika przedsprzedaży. Deweloperzy wycofują bowiem ze sprzedaży projekty, które sprzedają się poniżej ich oczekiwań, a nie te których sprzedaż przebiega zgodnie z harmonogramem.
Jednym ze stosowanych dotychczas sposobów obserwacji wahań tempa sprzedaży, było porównanie wyników wskaźnika w kolejnych badaniach (Wykres 2.). Należy pamiętać, że pomimo stosunkowo dużej bliskości pomiędzy badaniami, wartości wskaźników są liczone na innych bazach inwestycji mieszkaniowych. Po pierwsze dlatego, że pomiędzy badaniami do sprzedaży wprowadzane są nowe projekty (w IV kwartale było to 1436 mieszkań w 20 inwestycjach). Po drugie ponieważ w tym samym czasie z rynku wycofywane są niektóre inwestycje. Stąd prezentowany na wykresie wzrost wartości wskaźników w poszczególnych półroczach, nie musi być wynikiem wzrostu sprzedaży w kolejnych kwartałach.
Rozwiązaniem, które proponuje REAS w zakresie analizy tempa sprzedaży mieszkań, który pomimo dynamicznie zmieniających się czynników wpływających na wskaźnik przedsprzedaży, zachowuje swoją wysoką wartość analityczną, jest porównanie wartości wskaźników uzyskanych na podstawie monitoringów wykonywanych w odstępie roku z uwzględnieniem czasowego horyzontu realizacji projektów . Takie porównanie prezentuje Wykres 3.
W ten sposób unikamy porównywania wskaźników dla tej samej grupy inwestycji, które jak pokazaliśmy wcześniej w dzisiejszej sytuacji rynkowej obarczone jest sporym błędem. Możemy natomiast obserwować różnice w tempie sprzedaży na wskazanym rynku oraz wpływ na ten wskaźnik stopnia zaawansowania budowy.
Porównanie wyników badania wykonanego w ostatnim kwartale 2007 roku ze wskaźnikami przedsprzedaży dla inwestycji znajdujących się w ofercie w ostatnim kwartale 2008, wyraźnie wskazuje, że pomimo utrzymywania się wysokiego poziomu wartości wskaźników, tempo sprzedaży drastycznie maleje.
Stąd można z cała pewnością stwierdzić, iż obecna sytuacja na rynku warszawskim charakteryzuje się wyraźnym zahamowaniem wielkości sprzedaży. Nie ma wątpliwości, iż niższe wyniki sprzedaży w 2008 roku wynikają z szeregu czynników, przede wszystkim popytowych. Najbardziej znaczący był wzrost stóp procentowych (do czerwca 2008r.) i bardziej rygorystyczne kryteria przyznawania kredytów hipotecznych, które spowodowały zmniejszenie zdolności kredytowej dużej grupy potencjalnych nabywców. Na wyhamowanie wzrostu popytu mają wpływ wysokie ceny oraz częste niedopasowanie podaży do rzeczywistych potrzeb nabywców i ich możliwości finansowych oraz spadek popytu inwestycyjnego. Na ograniczenie popytu wpłynęło także zahamowanie zakupów o charakterze spekulacyjnym, a wręcz odsprzedawanie ukończonych lub bliskich ukończenia mieszkań.
Katarzyna Kuniewicz, Katarzyna Lubaś
Źródło: REAS
Wojciech Boczoń