Co się składa na metr kwadratowy nieruchomości?

Kupując mieszkanie, raczej nie zastanawiamy się, co składa się na cenę jednego metra kwadratowego. Warto to sprawdzić, choćby po to, by dowiedzieć się, dlaczego deweloperzy nie budują domów.

Najwięcej kosztują dewelopera materiały budowlane i robocizna. W przypadku Warszawy to 44 proc. ostatecznej ceny jednego metra kwadratowego mieszkania. Kolejną pozycją jest koszt zakupu ziemi, który stanowi 18 proc. finalnej ceny mieszkania, a 7 procent ceny metra to podatki. Takich danych dostarcza firma doradcza REAS, która na zlecenie Wealth Solutions przebadała strukturę ceny jednego metra kwadratowego mieszkania w Warszawie i wybranych stolicach europejskich.

Po zsumowaniu wymienionych kosztów otrzymamy 69 procent. A co z resztą? Pozostałe 31 procent to koszt, jaki ponosimy, korzystając z usług dewelopera. Niespełna połowa tej kwoty to marża firmy realizującej inwestycję, a reszta to m.in. koszty reklamy, prowadzenia biura oraz koszty finansowe (deweloperzy też korzystają z kredytów). Niestety samodzielna budowa budynku wielorodzinnego nie jest zadaniem dla przeciętnego Kowalskiego. Jesteśmy skazani na pomoc firm, które się tym zajmują, mimo że oznacza to wyższe koszty.

Zupełnie odmienna jest natomiast sytuacja na rynku domów jednorodzinnych. Polacy nie chcą płacić deweloperom, wolą budować samodzielnie. Według GUS aż 55 procent wszystkich lokali mieszkalnych, a więc mieszkań i domów jednorodzinnych, budowana jest przez inwestorów indywidualnych. Mając taką konkurencję, deweloperzy nie mają czego szukać w tym segmencie rynku nieruchomości.

Czy jednak osiągana średnio przez warszawskich deweloperów marża brutto w wysokości 17 procent to dużo? W odpowiedzi na to pytanie pomóc nam mogą dane z innych stolic europejskich. Dla przykładu: w Londynie marża dewelopera to aż 25 proc. ceny jednego metra kwadratowego. Zastrzec jednak należy, że w stolicy Zjednoczonego Królestwa jeden metr kwadratowy mieszkania kosztuje prawie 9,5 tys. euro, a w Warszawie ledwo przekracza 1,8 tys. Jednak już w Berlinie, który jest nam bliższy geograficznie i cenowo (metr mieszkania kosztuje prawie 3,3 tys. euro), struktura cen jest prawie identyczna z warszawską — 14 proc. to marża dewelopera, 19 proc. to koszty pozostałe, a 4 proc. to koszty finansowe. Podobnie jest w Pradze, która jest najbardziej zbliżona do Warszawy. Tam przy cenie ok. 2 tys. euro/m² mieszkania marża dewelopera wynosi 15 proc., koszty pozostałe 9 proc., a finansowe 7 proc.

W porównaniu z innymi państwami Europy nasi deweloperzy nie są wcale drodzy. Przed pewnymi kosztami nie da się po prostu uciec, jeśli chcemy mieszkać w budynku wielorodzinnym. Na tym tle rośnie atrakcyjność domów. — Polacy będą wciąż budować samodzielnie, ponieważ w ten sposób w cenie dwu- lub trzypokojowego mieszkania w Warszawie mogą mieć dom z ogrodem poza jej granicami — mówi Hubert Telecki z Wealth Solutions — Inwestycje Ziemskie.