Wraz z nastaniem nowego roku wzbogaci się liczba czynników, które będą na różne sposoby stymulować stan koniunktury krajowego rynku mieszkaniowego. Bardzo trudno jest jednak już na dziś dzień przewidzieć, który z nich zaważy najbardziej na kondycji rodzimej mieszkaniówki. Ta jednak powinna mieć się za rok znacznie lepiej.
Chyba najbardziej oczekiwanym wydarzeniem na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych jest zaplanowane na styczeń 2014 roku uruchomienie nowego programu dopłat „Mieszkanie dla młodych”. Ustawowo uprawnieni beneficjenci MDM-u będą mogli uzyskać dopłatę do nabywanego od dewelopera mieszkania w wysokości od 10 do 20 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
Zakończenie dokładnie przed rokiem misji „Rodziny na swoim” – pamiętnego poprzednika MDM-u, a następnie pozostawienie rynku bez państwowego wsparcia do końca 2013 roku miało być jednym z czynników zagrażających wręcz załamaniem krajowej mieszkaniówki. Na szczęście nic przypominającego Armagedon nie wystąpiło, mało tego, jeszcze przed upływem połowy roku pojawiły się pierwsze symptomy koniunkturalnego ożywienia, przynajmniej w segmencie pierwotnym rynku nieruchomości. Czy w związku z tym kolejna mieszkaniowa inicjatywa rządu istotnie przyśpieszy z trudem rodzące się ożywienie na polskim rynku mieszkaniowym?
Trudno o aż tak optymistyczne wnioski. Jak pokazał rok bieżący deweloperzy zupełnie dobrze radzą sobie w środowisku gospodarczym pozbawionym rządowego wsparcia dla nabywających mieszkania. Tak samo jak rynek nie odczuł braku państwowego programu subsydiującego popyt w br., tak też jego ponowne uruchomienie od 1. stycznia nie wywoła z pewnością nieruchomościowego boomu. Zadecydują tu ograniczenia cenowe wynikające z ustawowych limitów, a co za tym idzie ograniczona podaż mieszkań kwalifikujących się do sprzedaży w ramach MDM-u. Jednak już w pierwszych miesiącach 2014 r. można oczekiwać wyraźnego spadku podaży dostępnych cenowo mieszkań z segmentu popularnego w drugorzędnych lokalizacjach, a także uruchomienia przez wybrane firmy deweloperskie systemu adoptującego cześć posiadanej podaży do parametrów nowego programu – zaznacza Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com.
Z kolei osobną kwestią mozostanie wpływ MDM-u na warunki transakcyjne pominiętego w treści ustawy mieszkaniowego rynku wtórnego. O ile negatywny wpływ nowego programu na obrót mieszkaniami z drugiej ręki wydaje się przesądzony, zwłaszcza w mniej eksponowanych lokalizacjach, to pewną niewiadomą jest tylko skala szkód jakich w najbliższych latach doświadczą właściciele mieszkań wystawianych na sprzedaż.
Państwowa dotacja w ramach programu Mieszkanie dla Młodych będzie stanowiła substytut wkładu własnego na zakup mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym. W nowym roku, jak przewiduje rekomendacja S, nie będą już dostępne kredyty mieszkaniowe na 100% wartości nieruchomości. Obowiązek 5-procentowego wkładu własnego w 2014 roku będzie, przynajmniej teoretycznie – w przeciwieństwie do MDM – czynnikiem w jakimś stopniu ograniczającym popyt w tej jego części, która nie będzie uprawniona do uczestnictwa w rządowym programie subsydiującym zakupy mieszkań. Z drugiej strony perspektywa stopniowego podnoszenia udziału własnego w kredycie hipotecznym w kolejnych latach, aż do 20 proc. za 3 lata, może stać się w roku 2014-tym czynnikiem mobilizującym popyt na mieszkania nabywane zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.
Elementem pozytywnie stymulującym popyt mieszkaniowy w przyszłym roku będzie, podobnie jak w roku bieżącym, polityka NBP, która przewiduje utrzymanie stóp procentowych na obecnym, rekordowo niskim poziomie nawet do jesieni 2014 r. Nie mniej ważna wydaje się realizacja prognoz ożywienia gospodarczego, przewidująca wzrost krajowego PKB, ale co najbardziej istotne dla rynku mieszkaniowego – spadek wskaźników bezrobocia.
Początek drugiego kwartału 2014 roku zbiegnie się z drugą rocznicą wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Wg danych firmy REAS na dzień dzisiejszy tylko 12 proc. inwestycji deweloperskich posada wymagany przez ustawę rachunek powierniczy. To oznacza, że nie więcej niż 12 proc. bieżących inwestycji deweloperskich zostało rozpoczętych po dacie wejścia w życie nowych przepisów. To niepokojąco mało jak na okres czasu, który upłynął od początku działania ustawy. W przyszłym roku okaże się, czy ustawa deweloperska nie jest czynnikiem wpływającym destrukcyjnie na aktywność inwestycyjną deweloperów w stopniu zdecydowanie wyższym od dotąd przewidywanego, który może doprowadzić do utrwalenia tendencji spadkowej nowych inwestycji, a w średniej perspektywie do zakłócenia relacji podażowo-popytowych na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że rok 2014 będzie pierwszym pełnym rokiem cyklicznego ożywienia na polskim rynku mieszkaniowym po sześciu latach hamowania koniunktury, w związku z czym jej stan na koniec przyszłego roku powinien prezentować się znacznie korzystniej niż obecnie. Zagrożeniem spełnienia tej optymistycznej prognozy mogą być przede wszystkim czynniki zewnętrzne, np. kolejne załamanie globalnej koniunktury gospodarczej w wyniku zdarzeń nadzwyczajnych, wynikających np. z ewentualnej porażki polityki antyrecesyjnej w krajach eurolandu, albo możliwych niepożądanych konsekwencji eksperymentalnej polityki monetarnej rządu USA. Na szczęście prawdopodobieństwo wystąpienia w nowym roku tego typu scenariuszy jest na dzień dzisiejszy mocno ograniczone.
Jarosław Jędrzyński – portal RynekPierwotny.com.
Wojciech Boczoń