Już za niecały miesiąc wejdzie w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywana deweloperską. Nowe przepisy zmienią układ sił na linii kupujący – deweloper.
Potrzebę rozwiązań zabezpieczających interes osób kupujących mieszkania w przypadku bankructwa dewelopera ujawnił światowy kryzys finansowy. Wraz z jego nadejściem w wyniku mniejszego zainteresowania ze strony kupujących, część firm deweloperskich znalazła się w trudnym położeniu. W niektórych przypadkach doszło nawet do bankructwa. Osoby, które zapłaciły za niegotowe jeszcze lokale ryzykowały, że w takim wypadku, nie zobaczą już ani pieniędzy, ani mieszkania.
Zgodnie z nowymi zasadami deweloper będzie musiał prowadzić zamknięty rachunek powierniczy – z którego środki będą dostępne dla dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa własności na klienta, lub rachunek otwarty – którego środki będą przekazywane stopniowo w miarę postępowania prac. Ten ostatni dodatkowo będzie mógł być połączony także z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Co ważne w przypadku bankructwa firmy realizującej projekt, priorytetem będzie doprowadzenie inwestycji do końca. Poza tym ustawa proponuje również uregulowanie treści umowy, określając prawa i obowiązki obydwu stron transakcji. Dodatkowo podmiot sprzedający nowe mieszkania będzie zobowiązany do przygotowania prospektu informacyjnego, dokładnie opisującego projekt oraz samą firmę.
Zapisy ustawy zdecydowanie poprawiają sytuację osób kupujących, choć trzeba zaznaczyć, że niektóre przepisy są już teraz krytykowane. Przykładem może być tutaj wymóg zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Taki warunek wpłynie wprawdzie na bezpieczeństwo obrotu jednak oznacza również, że kupujący będzie musiał ponieść koszty opłaty notarialnej nie wiedząc jeszcze, czy otrzyma kredyt hipoteczny. W razie odmownej decyzji banku pieniądze te przepadną.
Trzeba również zaznaczyć, że ustawa nie obejmie tych projektów, których sprzedaż rozpocznie się przed jej wejściem w życie. Większość firm z branży będzie chciała wprowadzić na rynek nowe projekty jeszcze przed tym terminem, co powinno się przełożyć na wyraźny wzrost podaży nowych lokali mieszkalnych w pierwszej połowie 2012 r. Z drugiej jednak strony część osób poszukujących nowego lokum może obecnie wstrzymywać się z podjęciem decyzji o zakupie, chcąc nabyć własne M już na nowych zasadach.
Należy również dodać, że ustawa w obecnym kształcie może pogorszyć położenie małych firm deweloperskich. Takie przedsiębiorstwa zazwyczaj pozyskują na wczesnym etapie projektu pieniądze od klientów, które następnie są wykorzystywane na dalszą realizację danej inwestycji. Wymóg prowadzenia rachunków powierniczych wyeliminuje zjawisko finansowania budowy z wpłat od kupujących. Taka sytuacja będzie oznaczała problemy dla lokalnych przedsiębiorstw nieposiadających własnego kapitału. Może się okazać, że w niektórych przypadkach mniejsi deweloperzy będą zmuszeni rezygnować z własnych projektów, na rzecz większych graczy.
Źródło: Emmerson S.A.
Wojciech Boczoń
