Uchwalenie ustawy wprowadzającej „Mieszkanie dla młodych”, uwolnienie dostępu do zawodu pośrednika nieruchomości, przyjęcie przez rząd projektu założeń do ustawy o rencie dożywotniej oraz planowane uruchomienie „Funduszu Mieszkań na wynajem” to najważniejsze zmiany w prawie nieruchomości w 2013 r.
Program „Mieszkanie dla młodych”
Za najważniejszą zmianę w prawie nieruchomości trzeba uznać uchwalenie ustawy wprowadzającej program „Mieszkanie dla młodych” oraz regulującej zasady zwrotu wydatków poniesionych w związku z budową pierwszego własnego mieszkania. Ustawa ta weszła częściowo w życie 23 listopada 2013 r., umożliwiając deweloperom podpisywanie umów najmu okazjonalnego z możliwością komorniczej eksmisji najemcy, bez potrzeby prowadzenia postępowania eksmisyjnego przed sądem. Pozostała część przepisów ustawy weszła w życie 1 stycznia 2014 roku i będzie obowiązywać do końca 2018 roku. W tym czasie młode osoby, które pragną kupić swoje pierwsze, własne mieszanie będą mogły otrzymać jednorazowe dofinansowanie od Państwa w wysokości od 10% do 20%.
Uwolnienie dostępu do zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami
Z dniem 1 stycznia 2014 roku weszła w życie ustawa o deregulacji zawodów, która zlikwidowała niemal wszystkie dotychczasowe wymogi dotyczące pośrednika w obrocie nieruchomościami. W nowym roku zniknął warunek posiadania licencji, odbycia praktyki, odpowiedniego wykształcenia, niekaralności, a także odpowiedzialności zawodowej. Od 2014 roku zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będzie określała umowa pośrednictwa, która będzie wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Nie zmienni się obowiązek podlegania ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, nadal będzie podlegał ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Obowiązkowy wkład własny
Od 1 stycznia 2014 roku, na skutek „Rekomendacji S” Komisji Nadzoru Finansowego, klienci banków ubiegający się o kredyt mieszkaniowy muszą posiadać 5 proc. wkład własny – zaznacza Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com. Wielkość wkładu własnego w 2014 roku zostanie zwiększona o kolejne 5 procent, w 2015 roku wyniesie zaś 15 procent. Ostatecznie, w 2017 roku wielkość wkładu własnego stanowić ma 20 procent. Co więcej, zmianie uległ sposób liczenia zdolności kredytowej, która teraz liczona jest dla maksymalnie 30-letniego okresu spłaty, czyli o 5 lat dłużej niż w latach ubiegłych. Okres spłaty może zaś wynosić maksymalnie 35 lat.
Harmonizacja udzielania kredytów mieszkaniowych w UE
W minionym roku Parlament Europejski przyjął nową Dyrektywę, której celem jest ujednolicenie działań banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych. Dzięki wprowadzonym zmianom, kredytobiorcy na obszarze całej Unii Europejski będą mieli takie sama prawa.
Zarysy przepisów o rencie dożywotniej przyjęte
W 2013 roku rząd przyjął założenia ustawy o rencie dożywotniej, która reguluje warunki przekazywania dożywotniej renty w zamian za przekazanie własności mieszkania. W myśl projektowanych zmian, w zamian za przekazanie prawa własności nieruchomości na rzecz instytucji finansującej, właściciel nieruchomości będzie miał prawo do otrzymania okresowej, dożywotniej renty oraz zagwarantowane prawo zamieszkiwania w lokalu do swojej śmierci. Procedura podpisywania umów przekazania własności mieszkania w zamian za rentę będzie składać się z wielu etapów, zaś klienci umów będą mieli prawo dochodzenia różnicy między wartością nieruchomości a sumą wypłaconych już świadczeń w razie upadłości funduszu hipotecznego, a także wypowiedzenia umowy, jeżeli instytucja oferująca rentę przestanie ją przekazywać w całości lub w części.
„Fundusz mieszkań na wynajem”
W minionym roku podjęto także znaczące kroki w celu uruchomienia rządowego programu „Funduszu mieszkań na wynajem”, którego celem ma być zwiększenie dostępności mieszkań do wynajęcia w największych miastach. Fundusz ma zająć się kupowaniem całych budynków z lokalami mieszkalnymi, a następnie wynajmowaniem poszczególnych mieszkań po niższej cenie niż cena rynkowa. W założeniu ma to zachęcić młodych ludzi do mobilności i zmiany miejsca zamieszkania w celu poszukiwania pracy – podkreśla Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com. „Fundusz mieszkań na wynajem” ma ruszyć już w 2014 roku i wykupić około 20 tys. mieszkań w ciągu najbliższych czterech lat.
Zmiany w prawie o upadłości deweloperów
W 2013 roku ruszyły prace nad zmianami w Prawie upadłościowym i naprawczym dotyczącym deweloperów.
Nowy projekt ustawy przewiduje między innymi rozwiązanie problemu upadłości dewelopera według poniższych sposobów:
-
kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i przeniesienia własności lokali na nabywców,
-
kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez nowego inwestora, który przejmowałby zobowiązania wobec dotychczasowych nabywców lokali,
-
likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zaspokojeniem nabywców lokali na zasadzie tzw. prawa odrębności wynikającego z zabezpieczenia ich roszczeń wpisem do księgi wieczystej.
Odwrócony kredyt hipotecznego
Nieprzerywanie trwają także prace nad poselskim projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Nowy projekt przewiduje, że instytucja kredytująca (banki, oddziały banków, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowej oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgranicznie) będzie mogła podpisać umowę odwróconego kredytu hipotecznego z osobą fizyczną, która posiada:
-
prawo własności nieruchomości, lub
-
prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub
-
prawo użytkowania wieczystego gruntu, lub
-
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Dzięki odwróconemu kredytowi hipotecznemu, po śmierci kredytobiorcy instytucja kredytująca będzie musiała umożliwić spadkobiercom kredytobiorcy dokonanie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami i innymi kosztami lub zobowiązanie się do jej spłaty w terminie 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku.
Aneta Mościcka – portal RynekPierwotny.com
Wojciech Boczoń