Można sobie wyobrazić sytuację, w której osoba będąca właścicielem nieruchomości chce się pozbyć nieruchomości i związanego z nią problemu. W przypadku chęci pozbycia się ruchomości, nie ma większego problemu, ponieważ zgodnie z art. 180 Kodeksu cywilnego „właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci„, czyli dokona jednostronnej czynności. Niestety, w przypadku chęci pozbycia się nieruchomości nie jest to obecnie już takie proste.
Do 15 lipca 2006 roku w polskim porządku prawnym obowiązywał art. 179 Kodeksu cywilnego (dalej Kc), który uprawniał właściciela nieruchomości do przeniesienia prawa własności nieruchomości na gminę poprzez jednostronną czynność, czyli bez jakiegokolwiek udziału gminy. Nabycie własności następowało więc czasem nawet wbrew woli nabywcy gminy. Wspomniany powyżej art. 179 Kc budził kontrowersje i został uznany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego za niezgodny z Konstytucją RP i utracił moc obowiązującą.
Pomiędzy 15 lipca 2006 roku, a 11 października 2008 roku nie było możliwości prawnej wyzbycia się nieruchomości, co potwierdziła uchwała Sądu Najwyższego z 08 marca 2007 roku (III CZP 18/17). Dopiero nowelizacja Kodeksu cywilnego, która weszła w życie 11 października 2008 roku wprowadziła nową instytucję przekazanie nieruchomości.
Zgodnie z art. 902 § 1 Kc „przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości”. Umowa przekazania nieruchomości jest umową nazwaną, konsensualną, nieodpłatną, o skutku zobowiązująco-rozporządzającym, do której stosuje się przepisy art. 155-158 Kc dotyczące przeniesienia własności rzeczy, a dla ważności umowy wymaga się zachowania formy aktu notarialnego (M. Safian (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2009).
W tym przypadku, pojęcie nieruchomości należy rozumieć szeroko. „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” (art. 46 §1 Kc). Nie stoi nic na przeszkodzie, żeby przekazać udział w prawie własności nieruchomości, oczywiście jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. „Nie wydaje się natomiast możliwe zastosowanie umowy przekazania nieruchomości do wyzbycia się prawa użytkowania wieczystego lub niektórych ograniczonych praw rzeczowych”. (Elżbieta Niezbecka (w:) A. Kidyba, Komentarz, t. III, 2010).
Osoba zainteresowana wyzbyciem się nieruchomości powinna wystosować do gminy „zaproszenie” do zawarcia umowy przekazania nieruchomości. Gminą właściwą do zawarcia umowy jest gmina miejsca położenia nieruchomości, a w przypadku gdy nieruchomość jest położona na terenie kilku gmin, właściciel może wybrać gminę, do której wystosuje zaproszenie. Sformułowanie „zaproszenie” użyte w Kodeksie cywilnym, należy uznać „za stanowczy sygnał, demonstrację woli zawarcia umowy” (tak P. Gumiński, Wyzbycie się nieruchomości – umowa przekazania nieruchomości, PPH 2009, nr 2). Wystosowanie zaproszenia nie ma charakteru oświadczenia woli, w związku z czym pozwala właścicielowi nieruchomości na rezygnację z zawarcia umowy w każdym czasie.
Gmina, do której wystosowano zaproszenie, może z zaproszenia skorzystać w terminie 3 miesięcy. Bezskuteczny upływ trzymiesięcznego terminu powinien być potraktowany przez właściciela jako odmowa zawarcia umowy przekazania nieruchomości. Po upływie tego terminu, właściciel nieruchomości jest uprawniony do wystosowania przedmiotowego zaproszenia tym razem do Skarbu Państwa, ponieważ zgodnie z art. 902 § 2 „Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania nieruchomości, gdy gmina miejsca położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości”.
Instytucja przekazania nieruchomości została uregulowana jako umowa, w związku z czym nabywca (gmina bądź Skarb Państwa), zgodnie z zasadą swobody umów, nie ma obowiązku nabycia własności nieruchomości. W związku z powyższym do umowy przekazania nieruchomości nie ma możliwości zastosowania przepisów prawa administracyjnego, a mianowicie zaskarżenia odmowy zawarcia umowy jako decyzji administracyjnej. Należy podzielić pogląd, iż „konstrukcja [umowy przekazania nieruchomości] oparta jest na zgodzie gminy lub Skarbu Państwa i zainteresowany przekazaniem, nie ma możliwości wymuszenia zawarcia umowy” (G. Bieniek, komentarz, t. II, 2009). Reasumując, w chwili obecnej właściciel nieruchomości nie ma środków prawnych, które obligowałyby gminę bądź Skarb Państwa do wyrażenia zgody na przekazanie nieruchomości, czyli do złożenia oświadczenia woli o nabyciu prawa własności.
Na sam koniec warto dodać, że zgodnie z art. 9022 Kc „jeżeli strony nie postanowiły inaczej właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za jej wady”.
Marcin Zadrożny
Aplikant adwokacki
HILLS LTS S.A.
Wojciech Boczoń
