Z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że wobec utrzymującej się rywalizacji o najbardziej atrakcyjne obiekty na bezpiecznych rynkach całego kontynentu, prawie połowa instytucji finansujących, które działają na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie, przewiduje wzrost wolumenu nowych kredytów w najbliższych sześciu miesiącach.
W piątym już raporcie dotyczącym działalności największych podmiotów finansujących na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w tym banków, funduszy i instytucji firma Cushman & Wakefield prezentuje najnowsze dane na temat dynamiki aktywności w tym sektorze. Respondenci uczestniczący w badaniu przedstawili opinie na temat bieżącej działalności oraz prognozy na najbliższe sześć miesięcy.
Blisko połowa respondentów (47%) przewiduje wzrost wolumenu nowych kredytów, a 36% badanych prognozuje, że aktywność w zakresie udzielania finansowania dłużnego utrzyma się na dotychczasowym poziomie. Tylko 17% respondentów uważa, że należy oczekiwać ograniczenia skali finansowania nowych inwestycji. Świadczy to o poprawie nastrojów na rynku od czasu poprzedniego badania przeprowadzonego pod koniec 2016 roku.
Z raportu wynika również, że instytucje finansujące inwestycje w nieruchomości komercyjne nadal koncentrują się na trzech największych rynkach, tj. Wielkiej Brytanii, Niemczech i Francji. Wielka Brytania utrzymała pozycję lidera, ale jej dominacja osłabła od czasu referendum w sprawie wyjścia z Unii Europejskiej. Udział Wielkiej Brytanii w rynku finansowania dłużnego zmniejszył się od początku 2016 roku z 25% do 21%.
Z kolei wzrost aktywności w zakresie udzielania finansowania dłużnego odnotowano w Niemczech (udział na poziomie 17%), a także w krajach Beneluksu i nordyckich.
Większość instytucji finansujących nadal najchętniej udziela pożyczek uprzywilejowanych, których łączny udział w rynku zmniejszył się jednak w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Wynika to z rosnącej popularności alternatywnych struktur, w tym finansowania typu mezzanine oraz pożyczek uprzywilejowanych o wydłużonym terminie spłaty, które preferuje już 20% respondentów, w porównaniu do 10% rok wcześniej.
– Od początku roku utrzymuje się presja zniżkowa na marże ze względu na silną rywalizację pomiędzy instytucjami finansującymi o najlepsze aktywa na głównych rynkach. Jednak instytucje te nadal zachowują ostrożność przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu finansowania dłużnego, w szczególności na mniej atrakcyjne nieruchomości oraz zwracają szczególną uwagę na czynniki takie jak amortyzacja i wartość wyjścia z inwestycji. Poza trzema największymi rynkami, czyli Wielką Brytanią, Niemcami i Francją, odnotowaliśmy ponowny wzrost zainteresowania krajami nordyckimi, które mają silne podstawy, w tym stabilne rządy i przejrzysty system podatkowy, a także wysoki poziom płynności inwestorów powiedział James Spencer-Jones, dyrektor działu ds. finansowania strukturyzowanego w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield.
Ponadto z raportu wynika, że średni wskaźnik LTV (loan to value) dla finansowania nieruchomości wzrósł na większości rynków, zbliżając się do poziomu odnotowanego na początku 2016 roku.
– W porównaniu z ubiegłym rokiem wskaźniki LTV obniżyły się o jeden lub dwa punkty procentowe na większości rynków. Ponadto są rekordowo niskie i utrzymują się na poziomie ok. 60% dla przeważającej części miast europejskich. Presje regulacyjne nadal hamują aktywność na rynku, a wzrost chęci do podejmowania większego ryzyka, którego byliśmy świadkami 10 lat temu, jest mało prawdopodobny. O ostrożności instytucji finansujących świadczy również większe zainteresowanie najlepszymi aktywami niż obiektami mniej atrakcyjnymi, czy też inwestycjami deweloperskimi na mniejszych rynkach w najbliższej przyszłości powiedział Nigel Almond, dyrektor działu badań rynków kapitałowych w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield.
– Na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej banki nastawiają się głównie na finansowanie nowych lub maksymalnie kilkuletnich, dużych nieruchomości komercyjnych, ulokowanych w stolicy lub dużym mieście regionalnym, generujących stabilny dochód, gdzie pożyczkobiorcą jest renomowany fundusz inwestycyjny. Obserwuje się walkę cenową banków w tym segmencie nieruchomościowym, a w przypadku najbardziej atrakcyjnych nieruchomości marże często schodzą do poziomu ok. 140-150 bps. Oprócz marży ważnym elementem wpływającym na cenę w krajach EŚW jest wymagany poziom i koszt zabezpieczenia stopy procentowej. Coraz większe znaczenie dla banków finansujących ma jakość zarządzania aktywami zapewniana przez sam fundusz lub przez doświadczonego zewnętrznego asset managera oraz dywersyfikacja portfela pod względem lokalizacji powiedziała Mira Kantor-Pikus, Partner, Dyrektor ds. Doradztwa Strategicznego zajmująca się doradztwem kapitałowym, dłużnym i funduszowym w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce.
– Finansowanie nieruchomości mniejszych oraz starszych jest przeważnie brane pod uwagę tylko przez lokalne banki i tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca jest w stanie zapewnić bankowi odpowiednią jakość zarządzania oraz gdy są realne szanse na wyjście z finansowania nieruchomości w średnim terminie. W Polsce ze względu na tylko kilkuprocentowy udział inwestorów lokalnych kreujących popyt na mniejsze nieruchomości, finansowanie tego typu nieruchomości jest szczególnie trudne. W Europie Środkowej i Wschodniej stosunkowo rzadko wykorzystuje się finansowanie typu mezzanine, głównie ze względu na małą podaż takiego typu finansowania dla mniejszych projektów. Banki w większości krajów EŚW finansują stosunkowo chętnie projekty deweloperskie, przy czym oprócz lokalizacji, poziomu i jakości wynajmu, czy też realnych szans na wyjście z projektu najbardziej istotna przy podejmowaniu decyzji kredytowej jest reputacja inwestora i jego doświadczenie deweloperskie dodała Mira Kantor-Pikus.
Średnie marże wzrosły w Polsce w ciągu 12 miesięcy o ok. 20 punktów bazowych, przy czym wzrost ten był związany z wprowadzeniem podatku bankowego na początku 2016 roku i przełożył się głownie na wzrost marży dla pożyczek o mniejszym wolumenie oferowanych przez banki lokalne.
Wojciech Boczoń
