Zarówno rok 2011 jak i pierwszy kwartał roku bieżącego rodzima branża deweloperska może zaliczyć do całkiem udanych okresów. Niestety perspektywy, jakie rysują się przed rynkiem mieszkaniowym w Polsce w najbliższych miesiącach, mogą być już nieco gorsze – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Jeżeli uwzględnimy bardzo trudne warunki okołorynkowe, kryzys strefy euro, coraz bardziej restrykcyjną politykę banków, czy chociażby postępujący zanik Rodziny na Swoim, to zarówno wyniki finansowe giełdowych deweloperów, jak i ogólne wyniki sprzedaży całej branży w największych polskich miastach, można określić jako zadowalające. Istnieje jednak co najmniej kilka poważnych zagrożeń, z którymi wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości musza się liczyć, i na wystąpienie których powinni być przygotowani.
Giełda z rezerwą do deweloperów
Wyjątkowo atrakcyjne wyceny deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie w połączeniu z poprawą wyników finansowych w ubiegłym roku, to główne czynniki, które do niedawna dawały podstawy do prognozowania zakończenia bessy tej grupy walorów. Po ubiegłorocznych silnych spadkach, ostatni kwartał przyniósł wyhamowanie przeceny akcji producentów mieszkań, a na wykresie indeksu WIG-deweloperzy można było rozpoznać powstającą tzw. odwróconą RGR („głowa z ramionami”- patrz wykres 1), co dla inwestorów giełdowych jest najbardziej wiarygodnym sygnałem akumulacji akcji oraz zwiastunem nadchodzącego przesilania. Niestety ostatnie notowania wskazują na możliwe załamanie formacji na ostatnim etapie jej tworzenia. Gdyby rzeczywiście do tego doszło, a sporo na to wskazuje, byłoby to bardzo negatywnym sygnałem, poprzedzającym kolejny etap silnej wyprzedaży i bessy.
Wykres 1: „Niedokończona” formacja odwróconej RGR na wykresie WIG-deweloperzy 
Źródło: RynekPierwotny.com
Niestety wynikało by z tego, że giełdowi spekulanci i inwestorzy, a więc środowiska najlepiej zorientowane w perspektywach gospodarki i koniunktury we wszelkich jej gałęziach, nie są zdecydowani w obecnym środowisku inwestycyjnym zagłosować swoim kapitałem za diametralną poprawą sytuacji branży deweloperskiej w konkretnej perspektywie. Czy zatem „wyjątkowo atrakcyjne” wyceny walorów giełdowych deweloperów staną się jeszcze bardziej atrakcyjne? Przekonamy się już wkrótce.
Frank, czyli niekończąca się opowieść
Kolejnym problemem, jaki w najbliższej przyszłości może powrócić niczym bumerang, jest perspektywa ponownej komplikacji sytuacji 700 tysięcy rodzimych gospodarstw domowych, zadłużonych z tytułu zakupu nieruchomości w we franku szwajcarskim (CHF). – Podjęta we wrześniu ubiegłego roku przez Szwajcarski Bank Narodowy (SNB) decyzja o ustaleniu stałego parytetu wymiany CHF do Euro na poziomie 1.2, wydawała się zbawienna dla tych, którzy zaciągnęli kredyt we franku szwajcarskim – mówi Grzegorz Kurowski z portalu RynekPierwotny.com. Wygląda jednak na to, że jedynym skutkiem decyzji SNB w odniesieniu do krajowych realiów rynkowych, jest trwająca siódmy miesiąc dość łagodna korekta spadkowa kursu CHF względem złotego, która na domiar złego przyjęła kształt klina zniżkującego (patrz wykres 2). Techniczna interpretacja takiego stanu rzeczy jest jednoznaczna – prawdopodobieństwo wybicia górą z takiej figury jest najbardziej prawdopodobnym wariantem rozwoju sytuacji.
Wykres 2: Notowania CHF/PLN w kompresji tygodniowej z zaznaczonym klinem zniżkującym 
Źródło: RynekPierwotny.com
Czy zatem czeka nas ponowny rajd franka w okolice 4 złotych? W opinii słynnych inwestorów, czy też znawców rynków walutowych, akcja SNB prędzej czy później spotka się z reakcją globalnego kapitału spekulacyjnego, który podejmie próbę „złamania” parytetu i uwolnienia kursu CHF od notowań Euro.
Poza tym należy mieć świadomość, że trend wzrostowy CHF wobec złotego trwa od wielu już lat, przerywany jedynie okresowymi korektami. Ostatnie miesiące absolutnie nie zmieniły tego stanu rzeczy, wobec czego należy oczekiwać utrzymania tej tendencji w przyszłości. Dopiero wyraźne zejście kursu CHF/PLN poniżej poziomu 3,30 zł., a więc „górki” notowań sprzed 3 lat, byłoby pierwszym wiarygodnym sygnałem nadejścia lepszych czasów dla zadłużonych we franku. Niestety problem drożejącego franka szwajcarskiego nie jest wyłącznie kłopotem gospodarstw domowych zadłużonych w tej walucie, ale także rodzimych banków, które w swoich portfelach posiadają setki tysięcy tego typu kredytów. Ewentualna kolejna fala osłabienia złotego zapewne nie wpłynęłaby na złagodzenie restrykcyjnej polityki kredytowej banków w stosunku do hipotecznych klientów indywidualnych.
Czas próby
Katalog problemów, jakie będą towarzyszyć tegorocznym poczynaniom biznesowym krajowych deweloperów, jest znacznie dłuższy. Prawdopodobnie ten właśnie fakt jest główną przyczyną utrzymującej się słabości notowań giełdowych liderów branży. Wchodząca niebawem w życie ustawa deweloperska, coraz większa awersja banków do kredytowania inwestycji mieszkaniowych, utrzymujący się nawis podażowy nowych lokali, czy eliminacja Rodziny na Swoim, to główne czynniki, które w perspektywie najbliższych miesięcy będą oddziaływać na stan rodzimej mieszkaniówki, i z którymi przyjdzie się borykać przedsiębiorcom i firmom deweloperskim. Jest bardzo prawdopodobne, że już w perspektywie roku polski rynek nieruchomości będzie się wyraźnie różnił w odniesieniu do stanu obecnego, a najbliższe miesiące będą dla branży deweloperskiej czasem największej próby od czasu boomu sprzed czterech lat – uważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Źródło: rynekpierwotny.com
Wojciech Boczoń