Przy ograniczonym dostępie do finansowania mniej osób decyduje się na budowę domu. Tym bardziej, że ceny deweloperów stają się zbliżone do kosztów budowy metodą gospodarczą.
Z roku na rok maleje liczba wydawanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. Od kryzysowego 2008 roku ich liczba znacznie spadła. Cztery lata temu w całej Polsce wydano pozwolenia na budowę 109,1 tys. budynków jednorodzinnych. Z danych GUS wynika, że w minionym roku o taki dokument wystąpiło i otrzymało go tylko 96,4 tys. prywatnych inwestorów.
Stopniowy spadek ilości pozwoleń na budowę w budownictwie indywidualnym jest przede wszystkim efektem pogorszenia się sytuacji na rynku kredytowym. Odwrotna tendencja była notowana między 2006 i 2007 rokiem, kiedy dostęp do finansowania nieruchomości w bankach był szeroko dostępny, a liczba pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych wzrosła z roku na rok o 43 proc.
Trudniejsze finansowanie
Teraz o kredyt jest trudniej. Od początku tego roku pożyczki hipoteczne stały się jeszcze mniej osiągalne w skutek wprowadzenia nowych zasad wyliczania zdolności kredytowej. Od stycznia banki muszą przestrzegać zapisów zawartych w rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Przy kredycie w złotych suma wszystkich rat, które spłacamy nie może przekraczać 50 proc. uzyskiwanych dochodów, a wcześniej mogło być to nawet 65 proc. W przypadku kredytów walutowych raty nie mogą być wyższe niż 42 proc. zarobków. Z wyliczeń firmy Expander wynika, że zdolność kredytowa czteroosobowej rodziny o dochodach 8 tys. zł netto przy kredycie w złotych spadła na przestrzeni zaledwie dwóch miesięcy, na przełomie roku o ok. 43 tys. zł.
Wprowadzone w bankach nowe zasady oceny wnioskodawców spowodowały, że zdolność kredytowa w przypadku pożyczek w rodzimej walucie zmalała średnio o 7-8 proc., a przy kredytach w walutach obcych spadła nawet o 40 proc.
Dlatego coraz mniej osób może pozwolić sobie na zaciągnięcie pożyczki na dom. Poszukując takiego kredytu warto poświęcić trochę czasu na znalezienie najlepszej oferty, bo rozbieżności w kosztach w poszczególnych bankach są bardzo duże. Istnieją jednak ogólne zasady, którymi żądzą się banki. Oprocentowanie pożyczki jest zwykle tym niższe, im wyższy posiadamy wkład własny oraz im większa jest kwota kredytu. Dodatkowy wpływ na koszt pożyczki może mieć również ocena ryzyka wydawana przez bank w każdym indywidualnym przypadku. Na korzystniejsze warunki mogą liczyć osoby posiadające dobrą historię kredytową. W niektórych bankach lepszą pożyczkę dostaną osoby, które pracują w zawodach preferowanych przez dany bank.
Gotowe w niższej cenie
Za pożyczone od banku pieniądze możemy budować dom albo kupić gotowy. Budowa domu to nie łatwe zadanie. Tym bardziej, że w sprzedaży jest teraz dużo atrakcyjnych ofert. Ceny domów, na które może pozwolić sobie coraz mniej osób spadają nie tylko na rynku wtórnym, ale i u deweloperów. Dlatego może okazać się, że dom budowany metodą gospodarczą będzie ostatecznie kosztował drożej.
O ile właściciele nieruchomości nie są na ogół skłonni do dużego obniżania cen, to u deweloperów szczególnie w ukończonych już inwestycjach można uzyskać duży rabat. Spółka BARC Warszawa S.A. na Osiedlu Przytulnym w warszawskim Wawrze przy ulicy Kadetów sprzedaje gotowe segmenty o powierzchni 163-196 mkw. w znacznie obniżonej cenie. Każdy z dostępnych jeszcze domów można kupić w kwocie obniżonej aż o 200 tys. zł. Najtańszy kosztuje 784 tys. zł.
Deweloperzy budują taniej
Ceny u deweloperów są dziś dużo niższe, także dlatego że budują domy i segmenty o mniejszym metrażu. Tym samym spada cena całkowita oferowanych nieruchomości. Na niewielkie domy, nie tylko ze względu na niższą cenę, ale i koszty eksploatacji jest dziś największy popyt. Budując na większą scalę deweloperzy mogą zaoferować je nawet o kilkaset tysięcy złotych taniej, niż wyniosłaby budowa podobnego domu w systemie gospodarczym.
Wyższe koszty indywidualnej budowy domu potwierdzają dane firmy analitycznej Sekocenbud, z których wynika, że za materiały budowlane zapłacimy dziś nawet o ponad 20 proc. drożej niż dwa lata temu. Jeśli doliczymy koszt działki, która w Warszawie kosztuje najwięcej w kraju (średnio ok. 1000 zł/mkw.) to okaże się, że trudno jest wybudować taniej niż spółki deweloperskie.
Deweloperzy, którzy budują osiedla domów jednorodzinnych starają się maksymalnie ograniczać koszty. Kupując działki, materiały budowlane, czy usługi i robociznę, mogą skorzystać z 40-proc. rabatów. Dlatego, nawet po doliczeniu marży nieruchomości deweloperskie trafiają na do sprzedaży w konkurencyjnych cenach.
Źródło: BARC Warszawa SA
Wojciech Boczoń
