O sytuacji mieszkaniowej często mówi się w kontekście realiów, które napotykają młode osoby. Potencjalni nabywcy mieszkań w wieku 20 lat – 40 lat są oczywiście ważną grupą docelową dla deweloperów, banków i właścicieli używanych lokali. Nie należy jednak zapominać o starszych kupujących, których udział może wynosić 40% – 50% transakcji. Do takich wniosków prowadzi analiza ciekawych danych Metrohouse, którym eksperci portalu GetHome.pl postanowili przyjrzeć się bliżej.
Najpierw spójrzmy na sytuację nieco historycznie
Niekwestionowaną zaletą danych Metrohouse na temat wieku nabywców używanych mieszkań jest fakt, że te statystyki sięgają dość daleko wstecz. Dzięki temu można przeanalizować np. strukturę wiekową kupujących używane „M” pod koniec 2019 roku, a następnie porównać ją z wynikami odnotowanymi pięć lat później. Duża liczba transakcji obsługiwanych przez agentów Metrohouse sprawia natomiast, że statystyki odnośnie wieku nabywców „M” są wiarygodne.
Nie dziwi zatem fakt, że w poniższej tabeli możemy zobaczyć zmiany, które pokrywają się z innymi obserwacjami i sygnałami z rynku mieszkaniowego. Przykładowo, widzimy duży udział starszych nabywców używanych lokali pod koniec 2022 r. Przypomnijmy, że chodzi o okres cechujący się bardzo niską dostępnością nowych kredytów mieszkaniowych oraz dużym odsetkiem zakupów typowo inwestycyjnych. Takie transakcje mieszkaniowe są typowe raczej dla starszych kupujących.
Wpływ programu BK 2% dobrze widzimy w danych
Rok później, czyli pod koniec 2023 r. sytuacja wyglądała już zupełnie inaczej, co na pewno można wiązać z popularnością programu Bezpieczny Kredyt 2%. Ta inicjatywa rządu wytworzyła na rynku sporą nierównowagę – nie tylko między popytem i podażą, ale również pomiędzy kosztem kredytów dla deweloperów oraz wielu ich klientów. Nie ulega natomiast wątpliwości, że program BK 2% skutkował również zwiększeniem udziału młodych nabywców mieszkań w całej grupie kupujących. Czasem były to osoby posiadające bardzo niski albo nawet zerowy wkład własny, który uzupełniała gwarancja BGK.
Udział młodych pod koniec 2024 r. może zaskoczyć
Z punktu widzenia wielu czytelników, najbardziej interesujące mogą się jednak wydawać ubiegłoroczne statystyki. Są one łatwo dostępne, ponieważ dane na temat struktury wiekowej nabywców używanych mieszkań regularnie pojawiają się w kwartalnych raportach pod tytułem „Barometr Metrohouse i Credipass”. Jeżeli zajrzymy również do raportów dotyczących I, II i III kw. 2024 roku, to można zauważyć, że skumulowany udział nabywców mieszkań w wieku 20 lat – 40 lat wynosił:
• I kw. 2024 r. – 57% (w tym osoby liczące 20 lat – 30 lat: 20%)
• II kw. 2024 r. – 57% (w tym osoby liczące 20 lat – 30 lat: 24%)
• III kw. 2024 r. – 55% (w tym osoby liczące 20 lat – 30 lat: 20%)
Tabela potwierdza, że w IV kw. 2024 r. udział grupy wiekowej 20 lat – 40 lat był stabilny, gdyż nadal wynosił 55%. Jak widać, pomimo zakończenia programu Bezpieczny Kredyt 2% nie doszło więc do marginalizacji młodszych nabywców mieszkań. Dla porównania: w przykładowym IV kw. 2022 r. mieli oni udział rynkowy wynoszący tylko 46%. Co więcej, wynik dotyczący grupy wiekowej 20 lat – 30 lat w IV kw. 2024 r. był relatywnie wysoki – również w dłuższej perspektywie czasowej.
Mamy zatem do czynienia z ciekawym zjawiskiem, które raczej niełatwo jest wyjaśnić. Być może, pewne znaczenie mają koszty najmu mieszkań z dużych ośrodków miejskich, które mocno wzrosły w 2022 roku, a później wyraźnie nie zmalały. Część najemców po podwyżkach i problemach podażowych z 2022 roku mogła dojść do wniosku, że długoterminowo kredyt jest lepszym rozwiązaniem – mimo aktualnie wysokich rat. Niestety, nie mamy informacji o tym, jak często młodzi kredytobiorcy korzystają z pomocy krewnych pełniących rolę „dostarczycieli” zdolności kredytowej.
Autor: Andrzej Prajsnar, GetHome.pl
Wojciech Boczoń