Wejście w życie przed niespełna trzema laty ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie ustawą deweloperską, stanowiło nie lada wyzwanie dla większości deweloperów, zwłaszcza tych mniejszego kalibru. Przygotowywana obecnie przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nowelizacja przedmiotowych przepisów może zaowocować poważnymi problemami dla całej branży deweloperskiej, o jej potencjalnych klientach nie wspominając.
Głównym punktem zapalnym planowanych zmian, budzącym powszechne kontrowersje i zastrzeżenia środowiska deweloperskiego, jest propozycja UOKiK, która przewiduje likwidację otwartych rachunków powierniczych, wobec czego jedynymi dostępnymi byłyby rachunki powiernicze zamknięte – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Jak wiadomo podstawową misją ustawy deweloperskiej jest optymalizacja bezpieczeństwa nabywców lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym poprzez lokowanie ich środków, wpłacanych deweloperom w ramach finansowania inwestycji mieszkaniowej, na bankowych rachunkach powierniczych. Ustawa dopuściła możliwość udostępniania deweloperom przez banki dwóch rodzajów takich rachunków: zamkniętych i otwartych (nie licząc opcji tych ostatnich z ubezpieczeniem czy gwarancją bankową, których liczebność jest statystycznie nieistotna). Zasadnicza różnica pomiędzy nimi polega na tym, że z tych pierwszych środki mogą być wypłacane posiadaczowi rachunku w miarę postępu prac inwestycyjnych. Natomiast wypłata deweloperom środków z rachunków zamkniętych jest możliwa dopiero po przeniesieniu przez nich własności wybudowanego lokum na nabywcę.
Dokładnie 3 lata temu, w okresie bezpośrednio poprzedzającym datę wejścia w życie przepisów ustawy deweloperskiej, największe obawy o ewentualne negatywne skutki jej wprowadzenia dotyczyły teoretycznie wysokiego prawdopodobieństwa awersji banków do udostępniania na większą skalę otwartych rachunków powierniczych. Wiadomo bowiem, że ich prowadzenie jest procesem nieporównywalnie bardziej złożonym, pracochłonnym i obciążonym większym ryzykiem niż rachunków powierniczych zamkniętych. Z kolei korzystanie z tych ostatnich jest dla deweloperów zdecydowanie mniej korzystne, przede wszystkim przez ograniczenie dostępu do taniego kapitału, co zwłaszcza dla mniejszych firm stanowiło realne zagrożenie dotyczące nawet kontynuacji działalności gospodarczej.
Szczęśliwie wszelkie obawy o nadużywanie swoistej władzy sektora bankowego nad deweloperskim, jaka de facto została usankcjonowana przepisami ustawy deweloperskiej, okazały się w praktyce bezzasadne. Relatywnie wysoka ocena skuteczności wprowadzonych w życie 29 kwietnia 2012 roku przepisów, połączona z eliminacją potencjalnych zagrożeń dla normalnego funkcjonowania pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki, w zasadniczym stopniu jest więc zasługą fachowego sposobu realizacji zadań, jakie przed bankowcami postawiła ustawa deweloperska.
W tych okolicznościach propozycja UOKiK wyeliminowania z zapisów ustawy możliwości udostępniania przez banki rachunków powierniczych otwartych wydaje się nie tylko pozbawiona racjonalnych podstaw, ale przede wszystkim jest ewentualnym źródłem reanimacji wszelkich potencjalnych zagrożeń, jakie stwarzała perspektywa wejścia w życie ustawy deweloperskiej przed trzema laty – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Przede wszystkim definitywne odcięcie deweloperów mieszkaniowych w trakcie realizacji inwestycji od środków wpłacanych przez ich klientów znacznie utrudni zdecydowanej większości z nich bieżące finansowanie inwestycji mieszkaniowych. Jest oczywiste, że w istotnym stopniu podniesie to nakłady finansowe na ich realizację, wynikające przede wszystkim z wysokich kosztów pozyskiwania obcego kapitału. Nieuniknioną konsekwencją takiej sytuacji może być mocno odczuwalne przez potencjalnych nabywców podniesienie cen mieszkań z pierwszej ręki bądź znaczne ograniczenie marż deweloperskich. W obecnych warunkach rynkowych praktycznie żadne z tych rozwiązań jest nie do przyjęcia bez ryzyka poważnego zachwiania normalnego trybu funkcjonowania branży deweloperskiej.
Większe firmy deweloperskie zostałyby bezpośrednio narażone na odczuwalny spadek rentowności prowadzonego biznesu oraz popytu na oferowane mieszkania, a w końcu prawdopodobnie na istotne ograniczenie wolumenu nowych inwestycji i skali działalności. Dla mniejszych przedsiębiorców realizacja czarnego scenariusza likwidacji otwartych rachunków powierniczych mogła by stanowić realne zagrożenie dla kontynuacji działalności, czyli mówiąc wprost ryzyko wypadnięcia z rynku. To z kolei nie tylko poważnie ograniczyłoby konkurencję, ale co gorsza pozbawiłoby dziesiątki lokalnych rynków mieszkaniowych znacznej liczby działających na ich terenie od lat mniejszych, ale w pełni solidnych i wiarygodnych firm deweloperskich ze wszelkimi tego konsekwencjami.
Ostateczny kształt projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego UOKiK zobowiązał się opracować do końca tego półrocza. Aktualnie prowadzone są konsultacje urzędu z przedstawicielami branży deweloperskiej, które miejmy nadzieję doprowadzą do osiągnięcia pożądanego konsensusu, który przy poprawianiu zapisów ustawy deweloperskiej zapobiegnie „wylaniu dziecka z kąpielą”.
Jarosław Jędrzyński – analityk rynku nieruchomości z portalu RynekPierwotny.pl
Wojciech Boczoń