Rok 2014 przyniósł sporo zmian na rynku kredytów hipotecznych. Bardzo możliwe, że w 2015 r. będzie ich jeszcze więcej. Czy w IV kwartale Polacy ruszyli do banków po kredyty, zmotywowani perspektywą zwiększonego dwukrotnie wkładu własnego, który będzie obowiązkowy już od stycznia? A może wolą zaczekać na nowelizację ustawy o rządowym programie „Mieszkanie dla młodych”?
Przygotowani na zmiany
W ostatnich tygodniach wiele mówiło się o tym, że w IV kwartale banki mogą odczuć prawdziwy szturm kredytobiorców. Jak jest w rzeczywistości? – Rzeczywiście, już w październiku obserwowaliśmy pierwsze wzrosty akcji kredytowej w stosunku do poprzednich miesięcy – mówi Agnieszka Pilarek, Dyrektor Biura Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank. – Spodziewamy się, że kolejne dwa miesiące przyniosą jeszcze większą dynamikę, przede wszystkim z uwagi na zmiany warunków udzielania kredytów wchodzące w życie od stycznia, jak również obecne atrakcyjne stawki oprocentowania wynikające m.in. z ostatnich obniżek stóp procentowych – dodaje.
Z ostatnich danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w pierwszej połowie 2014 r. banki udzieliły o 2,6 proc. więcej kredytów mieszkaniowych, w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Dodatkowo wartość zawartych umów wzrosła o 10,2 proc. Zdaniem ekspertów istnieje kilka przyczyn tego stanu.
Od stycznia tego roku, zgodnie z zapisami Rekomendacji S, wkład własny konieczny przy zakupie nieruchomości na kredyt musi wynosi co najmniej 5 proc. jej wartości. Już za dwa miesiące, z początkiem nowego roku, pułap ten wzrośnie dwukrotnie. Wiele osób zdecydowało się więc uprzedzić kolejne zmiany i wnioskować o kredyt mieszkaniowy, zanim zostaną one wprowadzone w życie. Nie jest to jednak jedyny czynnik, który ma korzystny wpływ na rynek kredytowy w tym roku. Na rekordowo niskim poziomie pozostają stopy procentowe. Środowisko niskich stóp wpływa zarówno na atrakcyjność kosztów odsetkowych, a tym samym wysokości rat i, jak i samą zdolność kredytową.
Nie tak znaczący natomiast, jak zakładali ustawodawcy, był dotychczas wpływ programu „Mieszkanie dla młodych” na sytuację na rynku. Zdaniem Agnieszki Pilarek, Dyrektor Biura Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank, chociaż MDM cieszy się sporym zainteresowaniem, mogłoby być ono zdecydowanie większe, gdyby nie wprowadzone w ramach ustawy ograniczenia. – Środki nie są w pełni wykorzystywane, ponieważ zbyt mało osób spełnia konieczne wymogi. Nawet ci kredytobiorcy, których obejmuje program, nie zawsze chcą korzystać z dofinansowania ze względu na niskie limity wartości mieszkania czy konieczność zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. W niektórych miastach, np. w Krakowie, limity są na tyle niedopasowane do cen, że bardzo trudno znaleźć odpowiednią nieruchomość – tłumaczy Agnieszka Pilarek. Część osób zainteresowanych dofinansowaniem w ramach programu Mieszkanie dla Młodych prawdopodobnie odkłada decyzję o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego na przyszły rok czekając na zmiany w ustawodawstwie.
Co czeka nas w przyszłym roku?
Przede wszystkim zmiany. Zgodnie z planem Komisji Nadzoru Finansowego, zaostrzą się warunki udzielania kredytów. Wytyczne Rekomendacji S wskazują, że od 1 stycznia 2015 r., wkład własny będzie musiał wynieść co najmniej 10 proc. wartości nieruchomości.
– Ta zmiana dla części potencjalnych kredytobiorców oznacza zmniejszenie dostępności kredytów – zauważa Agnieszka Pilarek. – Polacy nie posiadają bardzo dużych oszczędności, a 10 proc. wartości mieszkania we Wrocławiu czy w Warszawie to jednak niebagatelna kwota. Nie każdy, kto chce kupić nieruchomość, taką sumę jest w stanie odłożyć – tłumaczy Dyrektor Biura Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank, wskazując również jednak na te zmiany, które powinny wpłynąć pozytywnie na rynek kredytów hipotecznych. – Na początku roku czeka nas nowelizacja ustawy o MDM. Przepisy zostaną nieco złagodzone. Na podstawie doświadczeń z dotychczasowego funkcjonowania programu łatwo wyciągnąć wnioski, które kryteria niepotrzebnie ograniczały liczbę osób mogących skorzystać z MDM. Zmiany w ustawie zniwelują nieco wpływ wymagań dotyczących wyższego wkładu własnego wynikających z Rekomendacji S, szczególnie że środki pochodzące z programu są traktowane jako udział własny – dodaje.
Wśród planowanych zmian są, m.in. zwiększenie wartości dopłat dla rodzin z dwójką lub większą liczbą dzieci czy liberalizacja zapisów dotyczących osób mogących przystąpić do kredytowania. Oprócz rodziny, w spłacaniu kredytu będą mogli uczestniczyć np. partnerzy. Co bardzo ważne, rozszerzona zostanie również lista celów, na które może zostać przeznaczone finansowanie z MDM. W nowym roku, za pieniądze pozyskane w ramach programu, będzie można nie tylko kupić mieszkanie, ale również zaadaptować lokal do celów mieszkaniowych.
Bardzo ważnym czynnikiem wpływającym na rynek kredytów hipotecznych w 2015 r. pozostaną stopy procentowe. Ich obecny poziom kusi potencjalnych kredytobiorców. Pomimo tego, że utrzyma się najprawdopodobniej wzrostowy trend marż kredytów, raty będą utrzymywać się na relatywnie niskim poziomie.
Zdaniem Agnieszki Pilarek, biorąc pod uwagę wszystkie elementy, które będą kształtować rynek kredytów hipotecznych w przyszłym roku, sytuacja powinna być stabilna. – Nie należy się spodziewać dużych zmian akcji kredytowej – przewiduje. – Wyższy wkład własny spowoduje wprawdzie ograniczenie liczby osób, które mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania, ale z kolei odwrotnie zadziała nowelizacja ustawy o MDM i utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe – dodaje.
Według ekspert Deutsche Bank, możliwa jest również większa obecność kredytów ze stałym oprocentowaniem w ofertach banków, co w obliczu przewidywanych wahań poziomu stóp procentowych, może okazać się popularnym rozwiązaniem.
Nowością może być wprowadzenie do oferty banków innych walut obcych dla kredytów hipotecznych, oprócz euro. Zgodnie z Rekomendacją S kredyt musi zostać zaciągnięty w walucie, w której zarabia klient. Jest jednak wiele przypadków osób, które otrzymują pensję za granicą, a mieszkanie kupują w Polsce. Zdaniem Agnieszki Pilarek, dodatkowe waluty w ofercie kredytowej banków byłyby zatem wyjściem naprzeciw ich potrzebom.
Deutsche Bank
Wojciech Boczoń