Czy “Pierwsze klucze” pasują do zamka, czyli o nowym programie mieszkaniowym

Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk przedstawił założenia nowego programu mieszkaniowego “Pierwsze klucze”. Na ile to element kampanii wyborczej, jak programy tego typu wpływają na ceny nieruchomości i na co powinien zwrócić uwagę rząd, chcąc wprowadzić swój pomysł w życie. Rozwiązanie komentują eksperci ANG Odpowiedzialne Finanse.

W czwartek poznaliśmy pierwsze założenia nowego programu mieszkaniowego przedstawione przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Choć przekazane informacje są ogólne i Minister zastrzega, że mogą się zmienić w trakcie prac legislacyjnych, to sam fakt ich prezentacji wzbudził spore emocje.

Program mieszkaniowy pod nazwą “Kredyt 0 procent” był jedną z zapowiedzi wyborczych obecnej koalicji rządowej. I zaliczył już falstart – kilka miesięcy temu MRiT przedstawiło założenia do programu, tym razem już jako “Kredyt na start”, który spotkał się z dość krytycznym przyjęciem. Teraz Ministerstwo wróciło z jego nową odsłoną: programem “Pierwsze klucze”.

Pierwsze wrażenia? – Na plus oceniam przedstawione założenia odnośnie budżetu na rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego tj. środki na pokrycie kosztów partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego czy na wkład mieszkaniowy. Podobny komponent był zresztą w poprzedniej propozycji rządu – mówi Katarzyna Dmowska, wiceprezeska ANG Odpowiedzialne Finanse.

Tylko rynek wtórny…

Tym razem Ministerstwo wyłączyło z programu deweloperów i flipperów. Ma on dotyczyć tylko zakupów na rynku wtórnym, a sprzedającymi mogą być jedynie ci, którzy mieszkanie posiadają od co najmniej trzech lat.

– Wątpliwości budzi fakt wyłączenia z programu możliwości zakupu mieszkań z rynku pierwotnego, to zdecydowanie ograniczy dostępność mieszkań objętych finansowaniem w ramach “Pierwszych kluczy”. Rozumiem “bezpieczniki”, jakimi kieruje się ministerstwo, niemniej firmy deweloperskie są istotnym uczestnikiem rynku nieruchomości – zaznacza Katarzyna Dmowska z ANG.

… a i tak nie dla wszystkich

Z programu będą wyłączeni jednak także niektórzy kupujący lokale z drugiej ręki.

– Znam parę młodych ludzi, którzy trzy lata temu kupili nieruchomość, w tym roku chcą przenieść się do większego mieszkania. Jasne jest, że nie skorzystają oni z “Pierwszych kluczy”, ponieważ program ma być dostępny dla tych, którzy kupują swoje mieszkanie po raz pierwszy i nigdy nie posiadali nieruchomości. Co więcej, nie skorzystają z niego również ci, którzy będą chcieli od tej pary mieszkanie odkupić. Program bowiem zakłada, że sprzedający muszą posiadać lokal przez minimum trzy lata, zaś sam lokal został oddany do użytku co najmniej pięć lat wcześniej. Ustalenie akurat takich okresów wydaje się arbitralne – komentuje Krzysztof Iwan, ekspert kredytowy ANG z Łodzi.

Za niskie limity cen za metr kwadratowy

W “Pierwszych kluczach” ma być zastosowany limit maksymalnej ceny za metr kwadratowy: 11 tys. złotych w przypadku Warszawy, Gdańska, Poznania, Wrocławia i Krakowa oraz 10 tys. złotych w reszcie miejscowości w Polsce. Co ważne, gminy będą mogły też samodzielnie wyznaczać limity cenowe.

– Limity cen w tego typu programach są potrzebne. Jednak powinny być lepiej dostosowane do realiów rynkowych – zwraca uwagę Katarzyna Dmowska z ANG Odpowiedzialne Finanse.

O ile dla średnich i mniejszych ośrodków miejskich limity zdają się być odpowiednie, to wiele wskazuje na to, że są zbyt niskie dla największych aglomeracji. A to właśnie w nich obserwujemy największy popyt na nowe nieruchomości.

– Efekt? Twórcy programu, bojąc się sztucznego windowania cen, sprawią, że program w istocie pozostanie martwy: kupujący nie będą mogli z niego skorzystać (co nie wpłynie na ich decyzję dotyczącą miejsca zamieszkania, a raczej formy nieruchomości i jej metrażu) i nie pobudzi on podaży mieszkań w przystępnych cenach tam, gdzie są naprawdę potrzebne – dodaje Krzysztof Iwan z ANG.

– Podobny mechanizm występował w programie “Mieszkanie dla młodych” (MdM), który funkcjonował w latach 2014-2018. Tam również istniały limity cen – początkowo niskie, przez co sam program był rozwiązaniem niszowym. Dopiero ich podwyższenie było wiatrem w żagle MdM, a sam program z perspektywy czasu jest oceniany przez ekspertów jako udany. Wówczas też spotkał się on z krytyką i zarzutami nabijania kasy deweloperom. Jednak faktycznie otworzył drzwi do własnego M wielu młodym ludziom – mówi Krzysztof Iwan z ANG Odpowiedzialne Finanse.

“Pierwsze klucze” a obawy o wzrost cen

W dyskusji o programach mieszkaniowych pojawiają się odniesienia do poprzedniego programu mieszkaniowego “Bezpiecznego kredytu 2%” (BK2%), obowiązującego od lipca do grudnia 2023 r. W tym czasie ceny nieruchomości w Polsce bardzo wzrosły. – Dlatego limit cen za metr kwadratowy jest potrzebny – podkreśla Katarzyna Dmowska z ANG.

Należy jednak pamiętać, że podobnie działo się w całej Europie, a szczególnie w naszym regionie: w Bułgarii ceny mieszkań wzrosły o 16,5 proc. czy na Węgrzech o 13,4 proc. (od III kwartału 2023 do III kwartału 2024 r, dane Eurostat).

Dodatkowo, oliwy do ognia dolała wówczas świadomość, że BK2% był mocno ograniczony czasowo. Sam program więc miał mniejszy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości niż się wydaje, ale przyspieszył zachodzące zjawiska, a trwająca na temat niego gorączkowa dyskusja spowodowała owczy pęd. Jednak od czasu jego zakończenia ceny mieszkań są stabilne, a pojawiające się korekty – minimalne.

Czy tym razem kupujący też będą czekać na wejście w życie programu “Pierwsze klucze”?

– Niewykluczone, dlatego tak wiele zależy od dalszych prac legislacyjnych i końcowego kształtu programu dopłat. Czy jego założenia będą głęboko osadzone w danych, czy raczej sam program to jeden z elementów kampanii prezydenckiej. Bo jeśli to drugie i “Pierwsze klucze” wejdą w życie w połowie roku – na kilka dni przed tym, jak pójdziemy do urn – to w mojej ocenie na koniec 2025 r. możemy się spodziewać korekty programu – podsumowuje Katarzyna Dmowska, wiceprezeska ANG Odpowiedzialne Finanse.

Źródło: ANG Odpowiedzialne Finanse