Tak naprawdę nie ma ogólnodostępnych środków weryfikacji wiarygodności deweloperów i ich inwestycji. Wiele osób obdarza zbyt dużym zaufaniem deweloperów i nie dokonuje żadnej ich weryfikacji – mówi prawnik z kancelarii, która właśnie prowadzi precedensową w skali kraju sprawę. Klienci walczą o możliwość samodzielnego dokończenia mieszkań kupionych od niesumiennego dewelopera.
Kilka dni temu pisaliśmy o precedensowej walce klientów mazowieckiego dewelopera o możliwość samodzielnego dokończenia inwestycji po tym, jak spółkę postawiono w stan upadłości. Dzięki precedensowej decyzji w sierpniu sąd dał im zielone światło do takiego działania. Teraz czeka ich kolejna batalia – o zorganizowanie finansowania i przygotowanie Loftów de Girarda do stanu, który pozwoli na wprowadzenie się do kupionych od niesumiennego dewelopera lokali.
Ta historia powinna być przestrogą dla innych osób kupujących nowe mieszkania. – Wiele osób obdarza zbyt dużym zaufaniem deweloperów – mówi w rozmowie z redakcją Bankier.pl właściciel prowadzącej sprawę Kancelarii Zimmerman i Wspólnicy sp.k. – Piotr Zimmerman.
Bankier.pl: Mówiąc najprostszymi słowy, co w praktyce oznacza zeszłotygodniowa decyzja sądu, z której tak cieszą się nabywcy mieszkań w żyrardowskich loftach?
Piotr Zimmerman, radca prawny: Decyzja sądu oznacza, że podjęta przez nabywców uchwała o przejęciu przez nich osobnej masy upadłości jest skuteczna. Na podstawie tej uchwały z kolei nabywcy stali się współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, na której zlokalizowana jest inwestycja Lofty de Girarda, w której osoby te zakupiły lokale, z wszelkimi prawami do tego budynku. Innymi słowy, choć nabywcy nie otrzymali na razie własnych poszczególnych mieszkań, to jednak mają szansę doprowadzenia do ukończenia inwestycji i uzyskania własności loftów.
Jak znaleźliście się Państwo z poszkodowanymi i dlaczego zdecydowaliście się zająć tą sprawą?
Tak naprawdę to klienci sami znaleźli naszą kancelarię z uwagi na nasz profil działalności oraz wieloletnie doświadczenie w sprawach upadłościowych – początkowo było to zaledwie kilka osób, później grupa znacznie się poszerzyła.
Zdecydowaliśmy się zająć tą sprawą, aby pomóc poszkodowanym nabywcom podjąć ogromne wyzwanie, jakim było doprowadzenie do konkretnego efektu, czyli otrzymania przez nabywców lokali lub osiągnięcie celu zbliżonego do tego. W ramach postępowania upadłościowego cel ten z pewnością został osiągnięty, co oczywiście jest wielkim sukcesem. Teraz jednak nabywcy będą musieli kontynuować swoje działania poza tym postępowaniem, co wiąże się z niebywałym wysiłkiem organizacyjnym. Bez wątpienia kluczowe dla powodzenia sprawy było też to, że nabywcy przyszli już na samym początku postępowania i mogliśmy od początku aktywnie zabiegać o realizację ich uprawnień. Gdyby nabywcy przyszli później, prawdopodobnie byłoby już za późno na skorzystanie z pewnych form ochrony ich roszczeń w postępowaniu upadłościowym.
Kancelaria z pewnością obserwowała poprzednie przypadki upadłości firm deweloperskich. Jakie są zawsze największe grzechy kupujących mieszkania na rynku pierwotnym?
Obserwujemy inne przypadki upadłości deweloperskich i niezależnie od tego, że nie są one jednakowe, to wedle naszej oceny istotnym zagrożeniem jest to, iż wiele osób obdarza zbyt dużym zaufaniem deweloperów i nie dokonuje żadnej weryfikacji ani samego dewelopera, ani inwestycji, w tym przede wszystkim jej stanu zaawansowania, sugerując się wyłącznie przedstawianymi wizualizacjami. Często nabywcy podpisują niekorzystne dla siebie umowy przedstawiane przez deweloperów, bez ich krytycznej analizy, tylko dlatego, że bardzo zależy im na otrzymaniu konkretnego lokalu.
Niestety jednak tak naprawdę nie ma ogólnodostępnych środków weryfikacji wiarygodności podmiotów z branży deweloperskiej i realizowanych inwestycji, w związku z tym jeżeli deweloper nie korzysta z rachunków powierniczych, które gwarantują bezpieczeństwo środków wpłacanych przez nabywców, zawsze istnieje pewne ryzyko niepowodzenia inwestycji i poszkodowania nabywców.
Na pewno też gruntownie sprawdzali Państwo wszystkie dokumenty dewelopera. Czy cokolwiek w nich kilka lat temu powinno było dać do myślenia klientom kupującym te mieszkania?
Nabywcy niestety nie mają co do zasady żadnego wglądu do dokumentacji dewelopera i nawet na etapie postępowania upadłościowego dostęp ten jest zarezerwowany właściwie tylko dla syndyka. To oczywiście znacznie utrudnia ocenę przyczyn upadłości dewelopera i analizy zdarzeń, które mogły się do tej upadłości przyczynić, a które miały miejsce nawet na kilka lat przed samą upadłością.Można podjąć próbę weryfikacji dokumentów, które są składane do akt rejestrowych dewelopera, jednak zawarte tam informacje raczej nie wystarczą do sformułowania konkretnych wniosków, a jedynie mogą one wzbudzić czujność nabywców, podobnie jak zaniechanie złożenia dokumentów.
Poszkodowani poinformowali nas, że wiedzieli o wycofaniu się banku z umowy kredytowej z deweloperem. Czy to wystarczająca oznaka złej kondycji dewelopera?
Niewątpliwie wycofanie się banku kredytującego może i powinno być dla nabywców jasnym sygnałem, że inwestycja może być zagrożona. Zasadniczy problem polega jednak na tym, że nabywcy nie mają rzeczywistej szansy weryfikacji okoliczności wycofania się banku z umowy kredytowej, ponieważ bank jest objęty tajemnicą bankową, a deweloper z pewnością będzie starał się uspokajać nabywców, iż wycofanie się banku nie stanowi to zagrożenia dla inwestycji.
Bardzo często gdy nabywcy nabiorą już dostatecznie dużo wątpliwości, by rozpocząć działania, mając na celu np. odstąpienie od umowy i odzyskanie środków, jest już za późno, by deweloper mógł zwrócić im gotówkę, dlatego osoby te wstrzymują się z takimi działaniami, licząc na to, że w końcu otrzymają lokale. W wielu przypadkach podjęcie działań właśnie w tym czasie mogłoby znacząco poprawić sytuację nabywców.
Bank miał dokonywać inspekcji na budowie przed każdą wypłatą środków na jej realizację. Na samym końcu środki były wypłacane, mimo że prace nie postępowały. Jak to możliwe?
Te pytania zdecydowanie powinny zostać skierowane do banku kredytującego. Oczywiście wypłacenie całej kwoty kredytu, podczas gdy inwestycja została wykonana tylko w ok. 60-70%, niewątpliwie wydaje się nieuzasadnione, jednak to bank musiałby sprecyzować, na jakiej podstawie dokonywał kolejnych wypłat.
Ustawa deweloperska miała lepiej chronić interesy klientów tych firm. Czy przysłużyła się tej konkretnej sprawie?
Zdecydowanie pomimo wszelkich nieścisłości i wad ustawa deweloperska pomogła w tej konkretnej sprawie osiągnąć nabywcom rezultat, który zapewne nie byłby możliwy do osiągnięcia w ramach zwykłej upadłości, bez stosowania przepisów o upadłości deweloperskiej. Jakkolwiek stan faktyczny sprawy znacznie komplikował praktyczne zastosowanie przepisów upadłości deweloperskiej w niniejszej sprawie, to jednak dokonanie ich właściwej wykładni przez sąd, z uwzględnieniem celu regulacji, jaką jest zapewnienie ochrony nabywcom lokali, odniosło efekt w postaci przejęcia inwestycji przez nabywców.
Sprawa, jaką Państwo prowadzili mogłaby mieć wpływ na przyszły kształt i brzmienie tej ustawy. Jakie są wnioski i sugestie co do jej rozbudowania?
Z pewnością sprawa ta pokazała, jak wiele kwestii nie zostało uregulowanych lub doprecyzowanych w obecnych przepisach o upadłości deweloperskiej i z pewnością stanie się istotną wskazówką do prawidłowego uzupełnienia tej regulacji, tak by stanowiła ona rzeczywistą ochronę nabywców lokali.
Czy klienci straciliby zainwestowane w lofty pieniądze, gdyby nie zawalczyli o możliwość ich dokończenia?
W prowadzonej sprawie deweloper nie prowadził rachunków powierniczych, gdyż nie miał takiego obowiązku – oferowanie lokali do sprzedaży nastąpiło bowiem kilka lat przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Gdyby nabywcy nie podjęli uchwały o przejęciu całej inwestycji ich roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności lokali stałyby się zwykłymi roszczeniami pieniężnymi. To z kolei oznacza, że nabywcy nie otrzymaliby żadnego zaspokojenia, ponieważ w przedmiotowym postępowaniu zapewne nie dojdzie do jakiegokolwiek zaspokojenia zwykłych wierzycieli. Przejęcie inwestycji było zatem jedyną możliwością otrzymania choć częściowego zaspokojenia.
Kiedy klienci dewelopera staną się pełnoprawnymi właścicielami mieszkań?
Nabywcy stali się współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, na której posadowiona jest inwestycja, natomiast sama inwestycja – a przede wszystkim lokale – nie mogą być jeszcze wyodrębnione prawnie, a co za tym idzie nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Dopiero gdy nabywcy dokończą inwestycję i wyodrębnią poszczególne lokale, będą mogli stać się ich właścicielami.
O sprawie loftów w Żyrardowie mówi się, że jest precedensem. Co było tu wyjątkowe: sposób wykorzystania ustawy deweloperskiej, aktywność klientów?
Zdecydowanie sprawa nabywców lokali w inwestycji Lofty de Girarda jest precedensowa w wielu aspektach, a w szczególności pod względem formy zaspokojenia nabywców. Od początku postępowania upadłościowego musieliśmy opracowywać własną strategię, z uwzględnieniem realiów sprawy i teraz będzie podobnie – nabywcy muszą się bowiem porozumieć ze sobą, jak i innymi podmiotami, by ustalić sposób dokończenia inwestycji i doprowadzenia do finalnego celu w postaci otrzymania lokal przez nabywców.
Należy podkreślić, że bardzo istotna była wyjątkowa aktywność nabywców, którzy przez ostatnie dwa lata włożyli wiele wysiłku do doprowadzenia do obecnego etapu i, co bardzo istotne, w odpowiednim momencie zgłosili się po pomoc prawną. Działania na własną rękę w tak skomplikowanym prawnie stanie faktycznym raczej nie przyniosłyby pożądanych rezultatów.
Rozmawiali Mateusz Gawin, Malwina Wrotniak-Chałada, Bankier.pl
Wojciech Boczoń
