Od prawie 6 lat deweloperzy oddają do użytkowania coraz mniejsze mieszkania. Od 2011 roku „kurczą się” też domy budowane przez osoby fizyczne – wynika z danych GUS opracowanych przez Lions Bank. W przypadku deweloperów poprawa przyjść może już za kilkanaście miesięcy, kiedy zobaczymy realne efekty rekordowo tanich kredytów (niskich stóp procentowych), które skłoniły firmy budujące mieszkania do rozpoczynania śmielszych projektów.
60,1 m kw. – taka była wg danych GUS przeciętna powierzchnia nowego mieszkania oddanego do użytkowania przez deweloperów w sierpniu br. To sporo biorąc pod uwagę, że statystyczny mieszkaniec dużego miasta, szukając mieszkania celuje w powierzchnię ok. 40 – 50 m kw. Zupełnie inaczej jest jednak na terenach mniej zurbanizowanych. Tam prym wiodą domy, których powierzchnia rzadko jest mniejsza niż 100 m kw.
Kompaktowość w cenie
Trend do budowania coraz mniejszych mieszkań nie jest nowością. Wszystko zaczęło się wraz z pierwszymi oznakami kryzysu. Już w 2007 roku deweloperzy obawiając się nastania lat chudych przeprojektowywali swoje budynki dążąc do obniżenia całkowitych cen swoich lokali. Coraz częściej pojawiały się kawalerki o powierzchni 25 – 30 m kw., czy dwupokojowe mieszkania na 35 – 40 metrach. Wprowadzanie takich nieruchomości do oferty spowodowało, że już od końca 2008 roku przeciętna powierzchna lokalu oddawanego do użytkowania przez deweloperów zaczęła maleć. Do takich wniosków można dojść biorąc pod uwagę dane uśrednione dla okresów rocznych. Pozwala to ograniczyć zmienność wyników pozbywając się wpływu zdarzeń przypadkowych oraz sezonowości. Tak przetworzone dane publikowane przez GUS pokazują, że w szczytowym momencie (październik 2008 r.) przeciętna powierzchnia mieszkania oddawanego do użytkowania przez deweloperów wyniosła 68,3 m kw. Dziś – po prawie 6 latach – przeciętny metraż zmalał do 60,7 m kw. (średnia dla okresu od września 2013 r.- do sierpnia 2014 r.). Jest to także niemal najniższy wynik w historii badania (stosowne dane są dostępne od 2006 r.). Mieszkania o mniejszej powierzchni deweloperzy oddawali do użytkowania jedynie w sierpniu i wrześniu 2013 r.
Wiele wskazuje na to, że już za kilkanaście miesięcy będzie można mówić o rosnącej przeciętnej powierzchni mieszkania oddawanego do użytkowania przez deweloperów. Powód jest prosty – w 2012 r. Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych. Wraz z ograniczaniem kosztu kredytu, wzmacniały się symptomy ożywienia na rynku mieszkaniowym. Fakt, że przeciętna budowa domu wielorodzinnego (domena deweloperów) trwa w Polsce około 2 lata, pozwala domniemywać, że już niedługo mieszkania oddawane do użytkowania zaczną rosnąć.
Gorsze czasy dla budownictwa indywidualnego trwają
Na podobny efekt w przypadku budownictwa indywidualnego (głównie domy budowane przez osoby fizyczne) przyjdzie jeszcze poczekać. W tym przypadku trend do obniżania się przeciętnej powierzchni nieruchomości oddawanej do użytkowania jest widoczny od końca 2010 roku (3,5 lat), a więc od znacznie krótszego czasu niż w przypadku mieszkań budowanych przez deweloperów. W tym segmencie na efekty zmian w otoczeniu rynku nieruchomości trzeba czekać dłużej niż w przypadku deweloperów. Wystarczy przypomnieć, że zgodnie z danymi GUS, przeciętna budowa domu trwa w Polsce 5 lat w przypadku inwestorów indywidualnych i jak wcześniej wspomniano 2 lata w przypadku deweloperów.
Obliczona w lipcu br. średnia za 12 mc. powierzchnia domu oddanego do użytkowania przez inwestora indywidualnego wynosi 138,8 m kw. To o 6,9 m kw. mniej niż w listopadzie 2010 r. Teraz wynosi ona mniej niż 139 m kw.
Bartosz Turek
Lions Bank
Wojciech Boczoń