W listopadzie br. deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę o niemal 40% mniejszej liczby mieszkań niż przed rokiem. Tak słabe dane nie są wciąż jednak palącym problemem, ponieważ otrzymane przez ostatnie 3 lata pozwolenia pozwalają deweloperom na rozpoczęcie budowy przynajmniej 35,3 tys. mieszkań. Powinny więc wystarczyć na najbliższe 3 kwartały.
Po gwałtownym wzroście liczby rozpoczętych przez deweloperów umów listopad przyniósł spowolnienie w tym zakresie. Dane GUS pokazują ponadto słabe wyniki deweloperów w obszarze liczby mieszkań oddanych do użytkowania oraz wydanych deweloperom pozwoleń na budowę.
Listopadowe wyhamowanie październikowego boomu
Wlistopadzie deweloperzy rozpoczęli budowę 4,9 tys. mieszkań. To jedynie o 2,2% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Warto przypomnieć, że zeszłoroczna baza jest w tym wypadku niska, co jest efektem wprowadzenia w kwietniu 2012 r. tzw. „ustawy deweloperskiej”. W jej wyniku aktywność firm budujących mieszkania skoncentrowała się przed dniem wejścia w życie tego aktu prawnego, a w konsekwencji była nienaturalnie niska w miesiącach kolejnych. Listopadowe dane są też słabym wynikiem w porównaniu do październikowego – wtedy firmy budujące mieszkania rozpoczęły tworzenie 7 tysięcy lokali.
W dalszym ciągu nie widać też wyraźnej poprawy w zakresie liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymali pozwolenia. Wlistopadzie br. było ich 3,4 tys., czyli aż o 39,7% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Byłaby to niepokojąca informacja, gdyby nie fakt, że deweloperzy wciąż posiadają sporą bazę niewykorzystanych pozwoleń na budowę. Sumując liczbę niewykorzystanych przez deweloperów pozwoleń na budowę wydanych w ciągu ostatnich 3 lat (tyle teoretycznie ważna jest ta decyzja administracyjna) otrzymamy wynik na poziomie 35,3 tys. lokali. Dla porównania od stycznia do listopada deweloperzy rozpoczęli budowę 48,3 tys. lokali. Można więc uprościć, że sam zapas posiadanych przez firmy pozwoleń, wystarczyłby na około trzy kwartały.
Ponadto nie można zapomnieć o czasochłonności procesu administracyjnego związanego z uzyskiwaniem pozwoleń. Zgodnie z wynikami raportu Doing Businness 2013, uzyskiwanie pozwolenia na budowę przez dewelopera zajmuje w Polsce 301 dni, co utrudnia szybkie dostosowanie podaży do zmiany poziomu popytu na rynku w przypadku firm, które nie mają „w zapasie” przygotowanych projektów.
Na realne efekty ożywienia przyjdzie poczekać
Listopad przyniósł ponadto słabe odczyty w zakresie liczby mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów. I tak w jedenastym miesiącu oddali oni do użytkowania prawie 5,7 tyś mieszkań, czyli o 21,7% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem i o 16,6% mniej niż w październiku. Dane te zdają się potwierdzać, że przed nami okres spadku liczby mieszkań, których budowy deweloperzy będą kończyć. Dane GUS sugerują bowiem, że ostatnim okresem sporej aktywności w sferze rozpoczynanych inwestycji był II kwartał 2012 r., a przeciętna budowa prowadzona przez dewelopera trwa dwa lata. Można się więc spodziewać, że lokalny szczyt liczby kończonych projektów przypadnie na II kwartał 2014 r.
Trendy w całym sektorze budownictwa mieszkaniowego
GUS dane o budownictwie mieszkaniowym rozbija na 4 kategorie inwestorów:
-
Inwestorów indywidualnych,
-
Deweloperów,
-
Spółdzielnie,
-
Pozostałych inwestorów (budownictwo komunalne, zakładowe i społeczne czynszowe)
W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki listopadowesą słabe. W jedenastym miesiącu bieżącego rokuoddano do użytkowania 13 tys. mieszkań, czyli o 16,4% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
Wszyscy inwestorzy otrzymali ponadto wlistopadzie pozwolenia na budowę 9,3 tys. mieszkań, czyli o 12,5% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Relatywie najlepszy wynik, bo sugerujący stabilizację, zanotowano w sferze liczby rozpoczętych inwestycji. W listopadzie wszyscy gracze na tym rynku rozpoczęli budowę 9,4 tys. mieszkań. To o 1% lepiej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Bartosz Turek
Lions Bank
Wojciech Boczoń