W listopadzie sami tylko deweloperzy oddali do użytkowania ponad 16 tysięcy mieszkań – sugerują dane GUS. Jest to najlepszy wynik nie tylko w tym roku, ale i w historii.
Jest już niemal pewne, że w bieżącym roku powstanie w Polsce około 230 tysięcy nowych domów i mieszkań. Na ten wynik zapracują przede wszystkim deweloperzy, ale też rodacy budujący domy na własne potrzeby, gminy czy spółdzielnie mieszkaniowe. Drogę do pokonania zeszłorocznego rekordu wyraźnie ułatwiły dane za listopad, które opublikował GUS. Okazuje się bowiem, że w ciągu zaledwie jednego miesiąca w Polsce oddano do użytkowania 24,1 tysięcy nowych mieszkań i domów. Ostatnio lepszy wynik zanotowaliśmy w grudniu 2008 roku.
Deweloperzy pochwalą się przychodami
Dokonania deweloperów są tutaj kluczowe. Oddali oni bowiem do użytkowania prawie 16,2 tys. mieszkań. To najwyższy wynik w historii – o 34% lepszy niż przed miesiącem i o 19% lepszy niż w listopadzie ubiegłego roku. Dane te są ważne także z powodów księgowo-rachunkowych. Firmy deweloperskie mogą bowiem rozpoznać przychody ze sprzedaży mieszkań dopiero po oddaniu ich do użytkowania.
Deweloperzy budują ponad ćwierć miliona mieszkań
Trzeba przy tym pamiętać, że rekordowe liczby nowych gotowych mieszkań są pokłosiem decyzji podejmowanych wcześniej. Przeciętny blok mieszkalny buduje się bowiem w Polsce dwa lata. Często od decyzji o zakupie ziemi do oddania kluczy do mieszkań nowym lokatorom mija kilka lat. Dlatego, choć przytoczone wcześniej dane mogą napawać optymizmem, to bacznie przyglądać należy się też informacjom bardziej bieżącym – tym, które mówią o obecnie wydawanych decyzjach o pozwoleniu na budowę czy o liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto. To one świadczą w większym stopniu o bieżącej koniunkturze – nastrojach zarówno wśród kupujących mieszkania jak i deweloperów.
Na tej niwie dane GUS także są optymistyczne. Co prawda w listopadzie nie mieliśmy już spektakularnych wzrostów liczby wydanych pozwoleń czy rozpoczętych przez deweloperów budów, ale nie powinno to być powodem do narzekania. W samym tylko listopadzie firmy budujące mieszkania zaczęły projekty, w których powstanie 12,9 tysięcy mieszkań. Jest to wynik zbliżony do historycznych maksimów. Potwierdza on, że deweloperzy postrzegają koniunkturę pozytywnie pomimo demonizowanych przez wielu obserwatorów podwyżek stóp procentowych.
Potwierdzają to też szacunki HRE Investments, z których wynika, że deweloperzy są obecnie w trakcie wznoszenia niemal 255 tys. nowych mieszkań. W ciągu roku liczba ta wzrosła zatem o 25%.
Trzy powody chwilowo niższego popytu
Szczególnie bacznie warto obserwować dane GUS za kolejne miesiące. Jesteśmy bowiem świadkami skumulowania trzech czynników, które okresowo będą wpływać na spadek popytu na mieszkania. Po pierwsze obserwujemy podwyżki stóp procentowych. Do tego dochodzi sezonowy (świąteczny i noworoczny) spadek popytu na mieszkania oraz obserwowany od kilku miesięcy spadek popytu odroczonego. Chodzi o ten popyt, który w normalnych warunkach zostałby zrealizowany w 2020 roku, ale ograniczenia w dostępie do kredytu nie pozwoliły na to. W efekcie na początku 2021 roku obserwowaliśmy ponadstandardowy popyt na mieszkania, który z czasem słabł. Z szacunków HRE Investments wynika, że wspomniany popyt odroczony (z 2020 roku) został zrealizowany jedynie w około połowie. Wszystkie te trzy czynniki wpływają obecnie na ochłodzenie popytu na mieszkania. To znowu może spowodować bardziej zachowawcze rozpoczynanie nowych inwestycji przez część firm deweloperskich.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że i tym razem taka strategia okaże się niesłuszna. Wszystko dlatego, że wspomniane czynniki obniżające popyt są w dużej mierze zawirowaniami przejściowymi. Bez wątpienia takim jest sezonowy spadek popytu, z którym mamy do czynienia co roku w grudniu, a który potem skutkuje dynamicznym wzrostem liczby zawieranych transakcji w marcu. Jeśli chodzi o popyt niezrealizowany w pierwszym roku epidemii, to ma on wciąż spory potencjał i ma szanse na nowo rozkwitnąć pod koniec maja, gdy ruszy program kredytów bez wkładu własnego.
Ostatecznie pozostaje problem wyższych stóp procentowych, do których po chwilowym zawahaniu rodacy w pewnej mierze mogą częściowo przywyknąć – o ile oczywiście podstawowa stopa nie poszybuje zbyt wysoko. Warto pamiętać, że podstawowa stopa procentowa ma co prawda wg prognoz w 2022 roku wzrosnąć, ale i tak ma stanowić tylko część prognozowanej na przyszły rok inflacji. To ważne w kontekście rynku mieszkaniowego, na którym część kupujących poszukuje bezpiecznej przystani i ochrony przed inflacją. Po prostu popyt na mieszkania stymulowany jest realnie ujemnym oprocentowaniem lokat czy bardzo niskim (obecnie wciąż nawet ujemnym) realnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych. Skala tych zjawisk ma się w najbliższych kwartałach normalizować, ale wciąż na horyzoncie nie widać szans na realnie dodatnie (wyższe niż inflacja) oprocentowanie lokat bankowych.
Bartosz Turek, Oskar Sękowski
HRE Investments
Wojciech Boczoń
