W ciągu roku w Gdańsku ceny spadły o ponad 15 proc., w Krakowie ponad 9 proc., w Warszawie ponad 7 proc., najmniej w Poznaniu (1,5 proc.) i we Wrocławiu (0,5 proc.). Analitycy Open Finance są przekonani, że właściwa przecena nadejdzie w pierwszym półroczu przyszłego roku.
Jak duża będzie to korekta? Zdaniem specjalistów tej firmy prognozowanie cen staje się coraz bardziej jałowym wysiłkiem. Pogarszają się bowiem perspektywy gospodarcze Polski. Rok 2009 jeszcze się nie zaczął, a kolejne ośrodki rewidują w dół kluczowe dla rozwoju rynku kredytów hipotecznych przewidywania dotyczące wzrostu gospodarczego i sytuacji na rynku pracy. A jakie z tego wnioski płyną dla deweloperów?
Muszą oni zrewidować swoje oczekiwania – uważają analitycy z redNet Consulting. Z najnowszych badań tej firmy wynika, że największa grupa ankietowanych jest w stanie zaakceptować w Warszawie cenę metra kwadratowego na poziomie 6-7 tys. zł – ze względu na obostrzenia kredytowe.
Pewna grupa badanych wskazuje maksymalny przedział 7-8 tys. zł. Tymczasem w stolicy jest zbyt duża podaż mieszkań droższych niż 8 tys. zł. Takie lokale – o ile nie posiadają ponadprzeciętnych cech, np. wysokiego standardu godnego miana apartamentu, bardzo dobrej, wręcz prestiżowej lokalizacji – będą sprzedawały się zdecydowanie dłużej.
Nawet klienci inwestycyjni wstrzymują się z zakupami. Czekają na poprawę koniunktury, aby zniwelować ryzyko przeszacowania inwestycji. Jeśli ktokolwiek z tej grupy kupuje mieszkanie na wynajem, to raczej tańsze, bo znalezienie najemcy na drogie lokum w czasie niepewnej sytuacji gospodarczej jest trudniejsze. Jeszcze pół roku temu deklarujących gotowość zakup lokalu powyżej 20 tys. zł było 12,6 proc., dzisiaj już tylko 0,8 proc.
Im bardziej ceny będą spadać, tym są większe szanse na kupno mieszkania w ramach programu „Rodzina na swoim” (o którym pisaliśmy w numerze „Gratka Nieruchomości” z 9 grudnia br.).
– Jeśli ktoś ma upatrzony lokal czy też dom i spełnia warunki uzyskania kredytu z dopłatą do odsetek z budżetu państwa, nie powinien zwlekać z decyzją kupna – uważa Bogdan Zdunek, zastępca dyrektora Departamentu Funduszy Mieszkaniowych w Banku Gospodarstwa Krajowego. Jego zdaniem jest to dobry moment na podjęcie decyzji, korzystne warunki cenowe nie będą trwać wiecznie.
W przyszłym roku podniesiony zostanie maksymalny pułap ceny metra kwadratowego: np. dla Warszawy z 6632 zł na 7142 zł (do takiej ceny za mkw. można kupić mieszkanie w ramach kredytu z dopłatą). Nastąpi zatem znaczący wzrost liczby mieszkań, które można kupić na kredyt preferencyjny.
Ale podniesienie pułapu oznacza też, że deweloperzy nie będą musieli obniżać cen do 6,6 tys. zł za mkw., by wyłonić pulę mieszkań spełniających warunki postawione przez państwo do dofinansowania.
Dzięki przyszłorocznej nowelizacji ustawy o dopłatach do kredytu poprawi się też zdolność kredytowa wielu rodzin. Będą one mogły wziąć pożyczkę np. wspólnie z rodzicami.
Zwiększy się grupa osób korzystających z tego produktu. – Ale pieniędzy na dopłaty z budżetu państwa nie zabraknie – zapewnia Bogdan Zdunek. W przyszłym roku na dopłaty przeznaczono 68 mln zł (w tym 30,6 mln zł), co wystarczy dla 16 tys. nowych kredytobiorców.
Do tej pory kredyt ten zaciągnęło ponad 9 tys. osób. W każdej chwili pula na dopłaty może być zwiększona ze środków BGK. W roku następnym budżet państwa będzie musiał jednak zwrócić te pieniądze bankowi.
Regulacji prawnych dotyczących umów najmu należy szukać aż w kilku ustawach: z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 156 poz. 93 ze zm.),
z 21 czerwca 2001 r. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 3 poz. 266 ze zm.),
z 26 lipca 1991 r. O podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm.),
z 20 listopada 1998 r. O zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU z 1998 r. nr 144, poz. 930 ze zm.),
z 11 marca 2004 r. O podatku od towarów i usług (DzU z 2004 r. nr 54 poz. 535 ze zm.).
Warto zapoznać się z przepisami, aby nie wpaść w pułapki prawne.
Dorota Skrobisz
Wojciech Boczoń