Końcówka roku na rynku kredytów mieszkaniowych okazała się niemal tak samo dobra jak wszystkie poprzednie kwartały. Banki udzieliły 51,7 tys. nowych kredytów – tylko nieznacznie mniej niż w kwartale III, ale za to o nieco wyższej wartości – 13,6 mld zł. Wysoki popyt na kredyty utrzymywał się przez cały rok 2018 i w konsekwencji okazał się on rekordowy pod względem rozmiarów akcji kredytowej. W całej Polsce udzielono łącznie 212,6 tys. nowych kredytów na 53,9 mld zł. Tym samym, wyniki okazały się nieco wyższe niż zakładała prognoza Centrum AMRON z początku roku. Czynniki kształtujące warunki na rynku kredytów mieszkaniowych nie skłaniają jednak do dalszego optymizmu i dobry wynik roku 2018 trudno będzie powtórzyć w roku kolejnym.
W ciągu trzech ostatnich miesięcy 2018 banki udzieliły łącznie 51 703 nowych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe – o 0,67%, mniej niż w III kwartale ubiegłego roku. Wartość akcji kredytowej była nieznacznie wyższa w ujęciu kwartalnym i wyniosła 13,626 mld zł – czyli o 0,41% więcej w porównaniu do poprzedniego okresu.
Identyczną tendencję zaobserwowano także w kwartale trzecim, co potwierdza fakt, że Polacy zaciągają kredyty na coraz wyższe kwoty – średnia wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych systematycznie rośnie. W IV kwartale 2018 roku wyniosła ona 263 190 zł – o 2 822 zł więcej (1,08%) w odniesieniu do III kwartału, mimo spadku średniej wartości kredytu walutowego (o 1 015 zł, czyli 0,46% do poziomu 218 030 zł). W tym samym okresie wzrosła jednak przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie – o 2 920 zł (1,12%) i wyniosła 264 004 zł. W stosunku do wartości odnotowanej na koniec 2017 r., średnia wartość kredytu ogółem wzrosła natomiast o 8,69% czyli o nieco ponad 20 tys. zł. W ciągu minionych 12 miesięcy zaobserwowano istotny spadek wysokości kredytów walutowych i znaczny wzrost wartości kredytów w PLN.
„Wyniki roku 2018 zaskoczyły większość obserwatorów i analityków rynku kredytowego i mieszkaniowego. W całym roku w Polsce udzielono 212 596 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 53,852 mld zł, czyli więcej odpowiednio o prawie 12% i o prawie 21% w porównaniu do wyników roku poprzedniego. Oznacza to, że wyniki akcji kredytowej minionego roku w ujęciu ilościowym były najlepsze od 2011 roku, natomiast w ujęciu wartościowym uzyskano trzeci wynik w historii po rekordowym roku 2007 i 2008. Spełniła się prognoza Centrum AMRON, zapowiadająca akcję kredytową w 2018 roku na poziomie przekraczającym 200 tysięcy kredytów o łącznej kwocie ponad 50 mld zł. Na koniec 2018 roku łączna liczba czynnych umów kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 2 246 296 sztuk a całkowity stan zadłużenia z tego tytułu wyniósł 415,158 mld zł.” – informuje dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.
Raport AMRON-SARFiN Nr 4 2018Zdaniem ekspertów Centrum AMRON podobnie jak w latach poprzednich, sytuację na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i kredytów hipotecznych kształtowała przede wszystkim dobra koniunktura w polskiej gospodarce i związany z nią wzrost płac i siły nabywczej dochodów, a także historycznie niskie stopy procentowe NBP, utrzymujące niski koszt obsługi kredytu hipotecznego i zachęcające do poszukiwania alternatywnych do lokat bankowych możliwości lokowania oszczędności.
W efekcie w całym 2018 r. zaobserwowano dalszą poprawę jakości portfela kredytów mieszkaniowych. W samym kwartale IV udział kredytów zagrożonych ogółem spadł o 0,03 p.p. w ujęciu kwartalnym i wyniósł 2,48% wartości portfela. W ciągu całego roku natomiast jakość portfela poprawiła się łącznie o 0,31 p.p. Udział złotówkowych kredytów z zaległościami w spłacie spadł o 0,32 p.p., udział kredytów zagrożonych we franku szwajcarskim spadł o 0,34 p.p., natomiast udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych w pozostałych obcych walutach wzrósł o 0,16 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Rekordowe poziomy odnotowuje także syntetyczny indeks dostępności mieszkaniowej M3 obrazujący możliwość nabycia mieszkania finansowanego kredytem dla modelowej rodziny. Jego wartość przez cały rok 2018 utrzymywała się na poziomie powyżej 200 punktów i na koniec IV kwartału wyniosła 207,48 pkt.
W 2018 roku padł kolejny rekord na rynku mieszkaniowym. Do użytkowania oddano 184 783 mieszkania i rozpoczęto budowę kolejnych 221 907, przy uzyskanych 257 072 pozwoleniach na budowę. Nawet w latach 2007-2008 nie uzyskano tak dobrych wyników. Wszystko to osiągnięto pomimo występowania tych samych co przed rokiem barier – konsekwentnego i dynamicznego wzrostu cen gruntów pod zabudowę oraz wzrostu kosztów budowy mieszkań, zarówno w zakresie wykonawstwa, jak i kosztów nabycia materiałów budowlanych.
Na rynku mieszkaniowym kontynuowany był wzrost cen. Tempo wzrostu było jednak nierównomierne w ciągu całego roku i w większości największych miast wyraźnie spowolniło w jego drugiej połowie. W porównaniu do IV kwartału 2017 roku we wszystkich badanych lokalizacjach doszło do wzrostu przeciętnej jednostkowej ceny zakupu mieszkania. Największy wzrost zanotowano w Gdańsku – o 10,49%, czyli 646 zł/m2. Nieco mniejszą zmianę zarejestrowano w aglomeracji katowickiej, w Łodzi i w Poznaniu, odpowiednio o 7,67% (231 zł/m2), 5,76% (229 zł/m2) i 5,21% (299 zł/m2), natomiast w stolicy średnia cena wzrosła o 2,98%, czyli 235 zł/m2.
Na koniec IV kwartału przeciętnie najwięcej za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić w Warszawie – 8 117 zł, Gdańsku – 6 808 zł i Krakowie – 6 789 zł. We Wrocławiu i Poznaniu ceny ukształtowały się na poziomie odpowiednio 6 149 zł i 6 025 zł, natomiast relatywnie najmniej za metr kwadratowy kupujący płacili w Białymstoku – 4 584 zł, Łodzi – 4 201 zł i aglomeracji katowickiej – 3 242 zł. Tym samym, ceny nieruchomości mieszkaniowych zbliżają się do stawek sprzed 10 – 12 lat.
Zdaniem ekspertów Centrum AMRON, sytuacja na rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych oraz na samym rynku mieszkaniowym w 2019 r. będzie trudniejsza.
„Obserwowany spadek sprzedaży na rynku mieszkaniowym potwierdza, że deweloperzy po doświadczeniach z poprzedniego kryzysu starają się nie napędzać koniunktury, tylko spokojnie dystrybuują i przedkładają na rynku nowe mieszkania, ale już nie w takiej liczbie i nie w takim tempie jak kiedyś. W związku z tym ceny się stabilizują, a inwestorzy nie chcą na razie inwestować i czekają na spadki. Obserwujemy więc również spadek popytu. Możemy się więc spodziewać na pewno wyhamowania wzrostu cen, a być może nawet lekkiej korekty cen w 2019 roku i to byłoby dobre dla zainteresowania tym rynkiem. O ile nie będziemy mieć w najbliższych miesiącach do czynienia z dynamicznymi zmianami politycznymi, w tym regulacyjnymi i gospodarczymi w otoczeniu rynku mieszkaniowego, sytuację na rynku kształtować będzie przede wszystkim spowolnienie gospodarcze, wpływające na obniżenie popytu na mieszkania i rosnące koszty produkcji po stronie podażowej, wynikające zarówno z planowanych nowych regulacji, sytuacji na rynku gruntów pod zabudowę wielorodzinną, jak i stanu branży budowlanej. Będzie to prawdopodobnie najtrudniejszy od szeregu lat okres dla branży deweloperskiej a na rynkach największych polskich aglomeracji możemy mieć do czynienia ze słabnącą dynamiką wzrostów cen mieszkań i jednocześnie z dalszym ograniczeniem wolumenu obrotu. Również banki sygnalizują zaostrzenie polityki kredytowej, chociaż na razie, przynajmniej w polityce cenowej oferowanych kredytów hipotecznych tego zaostrzenia nie widać.” – komentuje dr Jacek Furga.
Źródło: Związek Banków Polskich
Wojciech Boczoń
