Dobry moment na kupno nieruchomości?

Rok 2008 upłynął pod znakiem dużych spadków cen na rynku nieruchomości, jaki zatem będzie 2009r? Czy będzie to czas na zakupy nieruchomości, czy nadal będą spadać ceny nieruchomości?

Pytań w ostatnim czasie pojawia się bardzo dużo, a odpowiedzi jak na lekarstwo. Wszyscy obserwujemy z niepokojem słabnącą polską walutę, informacje makroekonomiczne również nie napawają optymizmem, do tego dochodzi rosnące bezrobocie, upadające firmy i głęboki kryzys w dużej ilości branż. Ostatnia zła informacja dla rynku nieruchomości to mniejsza ilość kredytów dla osób planujących zakup nieruchomości, wycofanie się banków z udzielania kredytów w walutach obcych, które są znacznie niżej oprocentowane. Komisja Nadzoru Finansowego wydała w tym celu tzw. rekomendacje „T”, która wyraźnie wskazuje ograniczyć kredytowanie w walutach obcych , zwiększyć wysokość wkładu własnego itd…

Ceny na rynku nieruchomości w 2008r. spadały w niektórych rejonach kraju nawet o 20%, zwłaszcza w miastach które w ostatnich latach hossy 2004-2007 najbardziej zyskiwały. Do tych miast należy zaliczyć w szczególności Warszawę, Kraków, Wrocław. Zaobserwowaliśmy również znaczne osłabienie popytu w miejscowościach turystycznych, czyli tych, w których klienci poszukiwali tzw. „drugiego domu”. Ceny dochodziły do poziomów nieakceptowalnych już przez prawie nikogo. W Zakopanem w najlepszych lokalizacjach trzeba było zapłacić nawet do 20.000 zł/m.kw, w Krynicy, Sopocie pow. 20.000 zł/mkw, w Szczyrku , Ustroniu, Wiśle po kilkanaście tys. za metr. Teraz nie dość, że ceny spadły to popytu w ogóle nie ma. Klienci zaczynają się zastanawiać podobnie jak miało to miejsce ok. 10 lat temu „po co mi drugo dom?”, skoro taniej jest wynająć i jeździć w różne lokalizacje na odpoczynek. Po części jest w tym racja i doradzamy klientom posiadającym nadwyżkę gotówki żeby przemyśleli taki zakup. Aktualnie ceny w kurortach spadły np. w Zakopanem można już kupić apartament od 6-7 tys. zł /mkw podobnie jest w Wiśle czy Szczryku. Wielu klientów pamiętających ceny absurdalne uważa, że teraz nie ma sensu żeby więcej płacić chcącym sprzedać nieruchomości. Ceny za pensjonat po 2-4 mln zł odchodzą do lamusa. Każdy bierze kalkulator i liczy ile z tego może zostać przy spadającym obłożeniu i mniejszych wydatkach na turystykę. Klienci też są bardziej wymagający niż kilka lat wstecz. Wtedy przeciętny właściciel gospodarstwa czy pensjonatu myślał że można przeliczać zyski przez ilość łóżek, dziś tylko i wyłącznie przez ilość pokoi, a i to należy założyć brak pełnego obłożenia w najbliższych latach. Najbardziej stabilne ceny nieruchomości były i są nadal w mniejszych miastach jak Rzeszów, Białystok czy Lublin.

Podobnie jest ze stawkami wynajmów, które utrzymywały się w ostatnich miesiącach na dość stabilnym poziomie, a dużym popytem nadal cieszyły się powierzchnie magazynowe i biurowe. W 2009r. ilość nowo oddawanych powierzchni biurowych wzrośnie kolejny rok z rzędu i pod koniec tego roku należy się spodziewać delikatnego spadku cen przy wzroście ilości oddawanych biurowców oraz wyższym kursie euro, po którym najczęściej firmy przeliczają wartość zawieranych kontraktów z najemcami.

W 2009 roku wzrośnie udział kredytów w programie „rodzina na swoim”, w którym Państwo dopłaca połowę odsetek. Ceny w miastach, które zostały zaakceptowane do programu obejmują dużą ilość inwestycji w realizacji lub gotowych co gwarantuje poprawę sprzedaży wśród deweloperów. Spadające ceny mieszkań w dużych aglomeracjach są coraz bardziej zachęcające dla Kupujących. W którym dokładnie momencie może nastąpić odbicie rynku tego nikt w obecnej sytuacji nie wie. To jak wróżenie z fusów i zbyt wiele czynników się na to składa, a przy tak dynamiczniej sytuacji na całym rynku finansowym, nieruchomości jest to jedna wielka niewiadoma. Oprócz programu „rodzina na swoim” dużym plusem będzie spadające oprocentowanie kredytów w polskiej walucie. Spadające ceny nieruchomości będą coraz bardziej kusiły posiadaczy wolnej gotówki, której na depozytach bankowych nie brakuje, a ich oprocentowanie też będzie spadać co spowoduje mniejszą atrakcyjność. W roku ubiegłym klienci wycofali dziesiątki miliardów złotych z funduszy inwestycyjnych, które też w dużej części będą ulokowane w nieruchomościach. Ograniczona produkcja nowych mieszkań czy domów przez deweloperów też będzie miała wpływ na odbicie cen na rynku. Dziś deweloperzy produkują zaledwie 15% tego co jeszcze rok temu.

Jak widać, plusów jest bardzo dużo przy spadającym rynku co oznacza, że w którymś momencie nastąpi przełamanie rynku i popyt będzie rósł co spowoduje na nowo powolny wzrost cen nieruchomości. Nieruchomość w polskim przekonaniu jest bardzo dobrą lokatą i pewną co na nowo będziemy obserwować w najbliższych miesiącach. Dlatego uważam, że okazji cenowych już teraz należy szukać, a tych niewątpliwie nie brakuje na rynku.

Piotr Sumara
Główny Analityk
Biuro Nieruchomości PÓŁNOC
Źródło: Biuro Nieruchomości PÓŁNOC