Ministerstwo Finansów przygotowało w kwietniu dokument „Założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym”. Praca nad ustawą trwa, ale już teraz głos środowiska, tak prawniczego jak finansowego jest wobec założeń ministra Rostowskiego bardzo krytyczny. Czy buble prawne pogrążą emerytów?
Zainteresowanie klientów odwróconym kredytem hipotecznym (reverse mortgage) jest znaczne, bankowcy zaś nie mając dostatecznie precyzyjnych podstaw prawnych nie decydują się na zawieranie takich umów z klientami. Inaczej niż podmioty niebankowe, które bazując na postanowieniach Kodeksu cywilnego i regulowaną przez KC umowę dożywocia już od co najmniej roku wypłacają świadczenia, które śmiało można porównać z odwróconym kredytem hipotecznym.
Resort proponuje
Minister Rostowski zakłada, że odwrócony kredyt hipoteczny będzie oferowany osobom po 60-tym roku życia, posiadającym nieruchomości własne (prawo własności) lub w użytkowaniu wieczystym, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustawa w kształcie proponowanym przez Ministerstwo miałaby oddziaływać wyłącznie na instytucje uprawnione do udzielania kredytów czyli banki, oddziały banków zagranicznych i oddziały instytucji kredytowych. Oznacza to, że zarówno firmy, które już dziś trudnią się podpisywaniem umów o dożywocie (tylko takie przewiduje obowiązujące prawo) oraz instytucje niebankowe (w tym firmy ubezpieczeniowe) nie będą uprawnione do sprzedaży reverse mortgage. W założeniach do ustawy wskazano jednak, że SKOK, jeśli zostaną objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego będą posiadały uprawnienia do udzielania odwróconych kredytów hipotecznych.
Nowa ustawa o odwróconej hipotece zapomina – zdaniem Roberta Majkowskiego, prezesa Funduszu Hipotecznego DOM – o tym, że ten produkt to nie tylko kredyt. Majkowski woli nazywać odwróconą hipotekę świadczeniem pieniężnym w zamian za nieruchomość. Uważa także, że nowa ustawa nie jest korzystna dla klientów, ponieważ w centrum uwagi stawia instytucję finansową, głównie bank, a nie osobę. Ustawa miałaby zapewnić komfortowe warunki sprzedaży skomplikowanego produktu bankom, nie chroniąc przy tym w należyty sposób słabszej strony umowy, czyli emeryta. Temat jest zdaniem Majkowskiego szczególnie ważny z uwagi na dopiero rodzący się rynek na tego typu usługi. W krajach takich jak Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania, gdzie odwrócony kredyt hipoteczny jest z powodzeniem sprzedawany od kilkudziesięciu lat, zarówno klienci jak i instytucje sprzedające ten produkt są już przygotowane na skutki takich umów. Tam rynek jest dojrzały, klienci dobrze wyedukowani, a instytucje finansowe nie szukają już szybkiego zysku lecz długotrwałej i korzystnej współpracy z klientem i jego spadkobiercami.
Jak nie kredyt to dożywocie
Odwrócony kredyt hipoteczny w banku to jednak wciąż pieśń przyszłości. Tymczasem Fundusz Hipoteczny DOM, od roku wypłaca już świadczenia swoim klientom. Działa od października 2008 roku i zdołał podpisać już kilkadziesiąt umów o dożywocie. Dotychczas finansował się ze środków własnych (nie przekraczających jednego miliona złotych). Dziś jednak powiadomił o podpisaniu umowy z inwestorem. Na mocy tej umowy, głównym udziałowcem został Fundusz TOTAL FIZ. Ma to zapewnić finansowanie (50 do 70 mln zł w 3-4 letnim horyzoncie) dynamicznego rozwoju firmy. Dzięki zaangażowaniu inwestora Robert Majkowski planuje oferować swoje usługi również poza Warszawą (w 10 miastach Polski), a w tym celu uruchomi odziały w największych miastach w kraju.
Wprowadzone przez Fundusz rozwiązanie wzorowane jest na odwróconej hipotece (ang. reverse mortgage, equity release, home reversion) funkcjonującej w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, na Węgrzech i innych krajach Unii Europejskiej.
W ramach umowy zawieranej z Funduszem senior posiadający nieruchomość, otrzymuje dożywotnią rentę hipoteczną i prawo do nieodpłatnego zamieszkiwania w mieszkaniu lub domu będącym przedmiotem umowy.
W zamian za to Fundusz dostaje prawo do dysponowania nieruchomością po śmierci beneficjenta świadczeń, ale jednocześnie obowiązany jest ponosić koszty czynszowe nieruchomości. Konstrukcja umowy oparta jest o zapis Kodeksu Cywilnego (dot. Umowy o Dożywocie), który skrupulatnie zabezpiecza interes seniora, np. gdyby Fundusz opóźniał się z wypłatą, senior może taką umowę unieważnić. Wszystkie koszty związane z transakcją, w tym podatki, rzeczoznawca majątkowy, kompletowanie dokumentów ponoszone są przez Fundusz Hipoteczny DOM. Umowa w formie aktu notarialnego w obecności notariusza zapewnia klientowi dodatkowo bezpłatną poradę prawną. Podobny wymóg porady prawnej dla umów hipoteki odwróconej obowiązuje w Stanach Zjednoczonych.
W świetle definicji Institut für Finanzdienstleistungen e.V. przedstawionej w badaniach Equity Release Schemes in the UE, usługa oferowana przez Fundusz Hipoteczny DOM jest hipoteką odwróconą opartą na modelu sprzedażowym.
Źródło: Gazeta Bankowa
Wojciech Boczoń
