Raport „Polski Rynek Mieszkaniowy 2007. Popyt i preferencje nabywców” został przeprowadzony w listopadzie 2007 roku. Wynika z niego, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w największych aglomeracjach Polski nadal ma olbrzymi potencjał rozwoju. Deficyt jest tak duży, że aż 23% respondentów w perspektywie najbliższych trzech lat deklaruje zamiar kupna lub budowy mieszkania lub domu – w tym 1/3 respondentów ma zamiar dokonać inwestycji w 2008 roku.
Rynek wtórny potężną konkurencją rynku pierwotnego
Głównym beneficjentem niezaspokojonego popytu jest rynek wtórny, ponieważ aż 74% osób planuje inwestycję właśnie na nim, a tylko 24% deklaruje zakup na rynku pierwotnym. Dla porównania w podobnym badaniu z 2001 roku proporcje wyniosły 50% do 32%. Widać wyraźnie, że ubyło klientów deklarujących zakup na rynku pierwotnym na korzyść zakupów na rynku wtórnym. Zmianę tę można tłumaczyć coraz większą ofertą kilkuletnich mieszkań oraz małą ofertą nowych domów w stosunku do deklarowanego zainteresowania przez potencjalnych kupujących. Poszczególne miasta różnią się znacząco jeśli chodzi o proporcje zainteresowania poszczególnymi rynkami i tak na przykład: we Wrocławiu aż 81% osób deklaruje chęć zakupu na rynku wtórnym, a tylko 21% na pierwotnym. Dla porównania preferencje klientów w Warszawie kształtują się następująco: 62% chce dokonać zakupu na rynku wtórnym, 39% na rynku pierwotnym.
„Co roku deweloperzy oddają następne mieszkania i domy do użytku, zasilając tym samym rynek wtórny atrakcyjnym produktem. Te właśnie nieruchomości stają się olbrzymią konkurencją dla rynku pierwotnego. Kilka lat temu zasób rynku wtórnego był ubogi w nowe produkty i deweloperzy zupełnie nie odczuwali konkurencji. Raport potwierdza, że deweloperzy coraz bardziej powinni przyglądać się rynkowi wtórnemu. Należy pamiętać, że lawinowo pojawią się w niedługiej perspektywie mieszkania zakupione spekulacyjnie, które w oczach klientów będą lepsze od tych oferowanych przez deweloperów przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze będą już zbudowane i można będzie w nich od razu zamieszkać, po drugie klient będzie miał pewność co do przysłowiowego „widoku z okna”. Dla kupującego taka inwestycja będzie jawiła się jako bezpieczniejsza i szybsza” – komentuje Katarzyna Cyprynowska – Prezes Nowy Adres Sp. z o.o. i pomysłodawca badań.
Rosnące zainteresowanie wolnostojącymi domami jednorodzinnymi
Z raportu wynika, że w dużym tempie będzie rosło zainteresowanie domami jednorodzinnymi. Wśród osób, które planują zakup nieruchomości w najbliższym roku, 38% chce kupić dom, 58% mieszkanie. W perspektywie najbliższych trzech lat odsetek chętnych na domy wzrośnie do 64% a odsetek zainteresowanych mieszkaniami spadnie do 32%. Przeważająca liczba – aż 85% badanych – chce stać się właścicielem domu wolnostojącego, bardzo mały procent myśli o segmencie (4%) czy bliźniaku (3%). Patrząc na wyniki badań można dojść do wniosku, że coraz większa liczba osób deklaruje chęć zakupu domu. Analizując głębiej raport dowiadujemy się, że istnieją dwie niezależne grupy klientów poszukujących domów. Pierwszą są osoby, których nie stać na mieszkanie o odpowiednio dużym metrażu, dlatego wybierają one dom jako tańszą alternatywę posiadania własnego lokum. Ta grupa dysponuje skromnym budżetem i będzie poszukiwała tanich rozwiązań, decydując się na rejony znacznie oddalone od centrum miasta, gdzie można zakupić stosunkowo tanio działkę i wybudować dom metodą gospodarczą. Drugą grupę stanowią osoby bardziej zamożne, chcące zamienić mieszkanie na dom lub podnieść standard w stosunku do obecnie zamieszkiwanego domu. Ci klienci będą poszukiwać domów jednorodzinnych wolnostojących, dobrze skomunikowanych z centrum miasta. Na rynku pierwotnym możemy znaleźć najwięcej ofert segmentów i bliźniaków. Niestety tylko kilka procent klientów segmentu domów jednorodzinnych poszukuje takiego produktu. W związku z tym produkty deweloperów nie do końca wpisują się w potrzeby i preferencje klientów tego segmentu. Raport pokazuje to dobitnie. W grupie osób zainteresowanych domami tylko 6% deklaruje chęć zakupu nowego domu od dewelopera lub osoby prywatnej, natomiast aż 32% zamierza kupić działkę pod budowę domu lub wybudować dom samodzielnie metodą gospodarczą.
„Z uwagi na brak odpowiedniej oferty na rynku pierwotnym klienci poszukują domów na rynku wtórnym bądź decydują się na zakup działki i samodzielną budowę domu. Przy odpowiednim produkcie, deweloperzy budujący domy mogą z sukcesem wykorzystać potencjał istniejący w tej grupie. Klienci zainteresowani domami w najbliższych trzech latach nie zaspokoją swoich potrzeb, jeśli nie znajdą odpowiedniej oferty”. – mówi Katarzyna Cyprynowska z Nowego Adresu.
Podsumowanie
Raport pokazał dynamicznie zmieniające się potrzeby i preferencje nabywców. Badanie przyniosło wiele interesujących informacji zarówno dla deweloperów, pośredników w obrocie nieruchomościami, jak i banków. Podczas konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy 2007, która odbyła się w listopadzie w Hotelu Intercontinental w Warszawie, firma Nowy Adres wraz ze swoim partnerem SMG/KRC zaprezentowała najważniejsze wyniki badań. Ponad 120 profesjonalistów rynku dyskutowało nad scenariuszem na najbliższe lata dla rynku nieruchomości mieszkaniowych. W podsumowaniu znalazły się opinie negatywne i pozytywne o jego perspektywach. W stosunku do deweloperów padło pytanie, czy 80% przedsprzedaży produkcji na najbliższe dwa lata to zły wynik? Powszechna jest opinia o spadku cen i zastoju na rynku. Uczestnicy konferencji natomiast wyrazili opinię, że wracamy do normalnego rynku, gdzie nieruchomości będą się sprzedawały w trakcie budowy i po ich wybudowaniu. Raport potwierdza opinię, że obecna korekta dotyczy przede wszystkim wysokości cen i ich akceptacji przez kupujących, nie dotyczy natomiast realnego zapotrzebowania na nieruchomości. Nadal jest ono na bardzo wysokim poziomie. Sukces odniosą te firmy, które umiejętnie wykorzystają duży potencjał i będą w stanie dostosować się do nowych realiów.
Patronem medialnym raportu i konferencji są Gazeta Dziennik oraz miesięcznik RNW. Patronat honorowy objęło Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów.
Raport „Polski Rynek Mieszkaniowy 2007. Popyt i preferencje nabywców” został opracowany przez firmę Nowy Adres Sp. z o.o. (dawniej The Report Sp. z o.o.) przy współpracy z cenionym instytutem badawczym Millward Brown SMG/KRC. Pierwsza część badania dotycząca potencjału rynku mieszkaniowego w 5 aglomeracjach Polski: krakowskiej, poznańskiej, trójmiejskiej, warszawskiej i wrocławskiej została przeprowadzona metodą CATI( wywiady telefoniczne) na próbie N=1500 respondentów. Druga część raportu dotyczy szczegółowych preferencji nabywców na rynku mieszkaniowym i została przeprowadzona na próbie N=1500 metodą PAPI ( wywiady w domu respondenta). Raport dostępny jest w trzech wersjach językowych: polskiej, angielskiej i hiszpańskiej. Dostępna jest wersja drukowana (pierwsza część ponad 140 stron, druga część ponad 180 stron) oraz wersja na CD z danymi źródłowymi oraz programem Soft Report.
