Ustawne, względnie tanie, największy wybór na rynku – to tylko początek pozytywnych cech mieszkań dwupokojowych, tak bardzo pożądanych przez najemców. „Dwójki” doskonale wpasowują się w gusta szerokiej grupy potencjalnych mieszkańców – dwie sypialnie, sypialnia i gabinet, a może salon i sypialnia?
Kombinacji jest wiele, a duża dowolność w zagospodarowaniu dostępnej powierzchni mocno wpływa na zainteresowanie po stronie popytowej. Można spodziewać się, że wśród najbardziej zainteresowanych grup znajdą się także studenci, uciekający od tłumnych akademików, osoby chętne do współdzielenia mieszkania, gdy wynajem i utrzymanie samodzielnie kawalerki okazuje się ponad ich siły. Dużą grupę stanowią także młode rodziny, rozpoczynające wspólne życie.
Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty sprawdzili, jak kształtuje się podaż mieszkań dwupokojowych na największych rynkach w Polsce tj. w Warszawie i Krakowie. W tym celu wykorzystano ogłoszenia z portalu otoDom.pl. Co było łatwe do przewidzenia, już powierzchowna analiza poniższych danych wskazuje dominujący odsetek mieszkań 2-pokojowych w całkowitej ofercie większości dzielnic.
Przed głębszą analizą należy zaznaczyć, że w zestawieniu zarówno warszawskim i krakowskim nie ujęto wszystkich obszarów administracyjnych. Czynnikiem wykluczającym dzielnice była za wąska oferta, która uniemożliwiała wyliczenie wiarygodnej ceny średniej w danym segmencie.
Oferta mieszkań dwupokojowych na rynku najmu w Warszawie, marzec 2014
| Dzielnica | Udział mieszkań dwupokojowych w ofercie dzielnicy | Średnia cena w złotych |
| Bemowo | 56% | 2 065 |
| Białołęka | 56% | 1 650 |
| Bielany | 48% | 2 057 |
| Mokotów | 40% | 2 744 |
| Ochota | 39% | 2 422 |
| Praga-Południe | 48% | 2 157 |
| Praga-Północ | 52% | 1 998 |
| Śródmieście | 45% | 3 073 |
| Targówek | 43% | 1 787 |
| Ursynów | 53% | 2 514 |
| Wawer | 29% | 1 728 |
| Wilanów | 39% | 2 487 |
| Wola | 50% | 2 605 |
| Żoliborz | 46% | 2 385 |
źródło: obliczenia na podstawie danych serwisu otoDom.pl
Średnia cena wynajmu mieszkania 2-pokojowego w Warszawie to 2 557 zł/m-c. Spoglądając na tabelę widać, że w wyraźnej większości dzielnic jest taniej od średniej obliczanej dla rynku całego miasta. Należy pamiętać jednak, że droższe lokalizacje (Śródmieście, Mokotów, czy Wola) to obszary o rozległej zabudowie mieszkaniowej – co przekłada się na dużą dostępność oferowanych tam mieszkań i w konsekwencji wysoką stawkę średnią w mieście.
Największą dostępnością „dwójek” (rozumianą jako udział mieszkań tego typu w całej ofercie dzielnicy) charakteryzuje się Białołęka, która jednocześnie oferuje najtańsze mieszkania oraz Bemowo (po 56% lokalnej oferty mieszkań na wynajem). Nieco mniej znajdziemy ich w Ursynowie, który zalicza się już do górnej półki cenowej i na Pradze-Północ. Dokładnie połowę całej oferty stanowią mieszkania 2-pokojowe na Woli. Takim samym, 48%-owym udziałem odznaczają się Bielany i Praga-Południe. Ponadto, dzielnice te łączy jeszcze podobna cena jednomiesięcznego czynszu. Te same cechy podobieństwa widać także na Ochocie i w Wilanowie (39% oferty). W najdroższej dzielnicy, w Śródmieściu udział mieszkań dwupokojowych wynosi 45%, jednak w ujęciu bezwzględnym jest to zdecydowanie najwięcej lokali w całym mieście. Najwęższą ofertą charakteryzuje się wschodni Wawer – ilość dwójek nie przekracza tu nawet 1/3.
Oferta mieszkań dwupokojowych na rynku najmu w Krakowie, marzec 2014
| Dzielnica | Udział mieszkań dwupokojowych w ofercie dzielnicy | Średnia cena w złotych |
| Bronowice | 58% | 1 696 |
| Dębniki | 47% | 1 541 |
| Grzegórzki | 54% | 1 842 |
| Kazimierz | 37% | 1 930 |
| Krowodrza | 47% | 1 648 |
| Nowa Huta | 44% | 1 300 |
| Podgórze | 52% | 1 465 |
| Prądnik Biały | 46% | 1 431 |
| Prądnik Czerwony | 56% | 1 466 |
| Ruczaj | 53% | 1 455 |
| Stare Miasto | 38% | 2 241 |
| Śródmieście | 42% | 1 990 |
źródło: obliczenia na podstawie danych serwisu otoDom.pl
Sytuacja dostępności omawianych mieszkań w Krakowie też jest obiecująca. Właściwie w każdej dzielnicy najemcy mają duży wybór w tej kategorii. W pięciu na dwanaście wyszczególnionych dzielnic Krakowa, odsetek przekracza próg 50%. Najwięcej 2-pokojowych lokali czeka na najemców w Bronowicach, a ich ceny są najbardziej zbliżone do średniej w mieście, wynoszącej 1 706 zł/m-c. Duży wybór (także ponad 50% lokalnej oferty mieszkań na wynajem), dostarczają dzielnice z tańszej półki cenowej, a wśród nich Ruczaj, Podgórze, Prądnik Czerwony. Z kolei w najtańszych lokalizacjach – w Nowej Hucie i Prądniku Białym „dwójki” stanowią odpowiednio 44% i 46% podaży na rynku wynajmu. Najniższe wartości w Krakowie, poniżej 40%, odnotowuje się w miejscach, gdzie czynsz jest najwyższy. Są to lokalizacje w centrum miasta – Kazimierz i Stare Miasto.
Przemysław Kotwicki zwraca uwagę, że mieszkania dwupokojowe to „perełki” nie tylko na rynku najmu. Jako przykład podaje rynek pierwotny, gdzie w powstających inwestycjach deweloperskich często stanowią dużą wagę w projekcie. Jednocześnie jest to typ, który najszybciej znajduje nowych nabywców.
Agata Polińska, serwis otoDom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń, serwis otoDom.pl
