W czwartym kwartale 2008 r. średnie ceny mieszkań w dziesięciu największych miastach w Polsce ustanowiły maksimum ówczesnej hossy. Pod koniec ubiegłego roku przekroczyły ten poziom i nadal idą w górę. Prawdopodobnie obecny cykl wzrostowy właśnie zbliża się do końca. Jednak trudno spodziewać się załamania podobnego, do tego sprzed dekady – ocenia w komentarzu rynkowym prezes firmy deweloperskiej PVI, Jakub Nieckarz.
Czy na rynku nieruchomości powstała bańka?
Sytuację sprzed dziesięciu lat do dziś określa się mianem spekulacyjnej bańki na rynku nieruchomości. Obecnie na ogół ceny mieszkań są wyższe niż wówczas, jednak dzisiejszej sytuacji nie można nazwać bańką. Nie należy się bowiem spodziewać głębszego załamania, choć cenową górkę możemy powoli uznawać już za przeszłość. Sam fakt zrównania się cen z poprzednim maksimum nie wystarcza do formułowania tezy o tym, że mamy do czynienia z powstaniem kolejnej bańki. Warunki zarówno na samym rynku nieruchomości, jak i w jego otoczeniu, są zupełnie inne niż 10 lat temu i trudno doszukać się w nich znaczących podobieństw, choć pewne analogie występują.
Zbyt wiele różnic…
Średnie płace rosły wówczas jeszcze bardzo wyraźnie, znacznie bardziej niż obecnie, ale gospodarka znajdowała się na równi pochyłej, w związku z globalnym kryzysem finansowym, spowodowanym m.in. załamaniem na amerykańskim rynku nieruchomości. Dekadę temu inflacja była wyraźnie wyższa niż obecnie, a podstawowa stopa procentowa sięgała niemal 6 proc. Dziś koszt kredytu jest od bardzo dawna rekordowo niski i wiele wskazuje, że pozostanie tak jeszcze przez co najmniej kilkanaście miesięcy. Gospodarka prawdopodobnie szczyt koniunktury ma już za sobą, ale nie grozi jej załamanie, lecz – co najwyższej – łagodne spowolnienie.
… i zupełnie inna dynamika wzrostu cen
Najbardziej znacząca wydaje się jednak różnica w dynamice wydarzeń na rynku nieruchomości, a nie porównanie nominalnego poziom cen. Opierając się na danych Narodowego Banku Polskiego, można wyliczyć, że dziesięć lat temu średnia cena mieszkań w dziesięciu największych polskich miastach tuż przed szczytem rosła o 18-20 proc. w ciągu kwartału, a roczny wzrost sięgał od 46 do 74 proc. W pierwszej połowie obecnego roku, mieszkania drożały średnio o około 7 proc. w skali roku. Wyższą dynamikę notowano jedynie w niektórych miastach, takich jak Gdańsk, gdzie przekraczała w drugim kwartale 16 proc., Bydgoszcz, Białystok i Opole, gdzie sięgała 8-9 proc. Według wyliczeń firm pośredniczących w handlu nieruchomościami, w trzecim kwartale tempo wzrostu cen mieszkań przyspieszyło do 14-16 proc. w kilku innych miastach.
Ceny mieszkań wyhamują, czy spadną?
Wiele wskazuje na to, że w ostatnich miesiącach mamy jednak do czynienia z wyraźnym wyhamowaniem wzrostu cen, a nawet – w niektórych regionach – z niewielkimi spadkami. Prawdopodobnie więc cenową górkę mamy już za sobą lub wystąpi ona już wkrótce. Choć w ostatnich miesiącach dynamika wzrostu była daleka od tego, by można było nazywać ją spekulacyjną i obawiać się gwałtownego spadku cen mieszkań, ochłodzenie mieszkaniowego boomu jest jak najbardziej możliwe.
Jakub Nieckarz, PVI
Wojciech Boczoń