Rosnące możliwości pożyczkowe Polaków i spadające ceny mieszkań skutkują większą ich dostępnością dla przeciętnej rodziny. Indeks dostępności mieszkaniowej opracowany przez Lions Bank wzrósł od grudnia 2008 r. o ponad 66%. Rosnące możliwości zakupowe mogą przyczynić się do ożywienia na rynku mieszkaniowym.
O tym, czy ceny mieszkań rosną czy spadają decyduje gra pomiędzy podażą i popytem. Ten drugi zależy od wielu czynników, do których zaliczyć należy poziom wynagrodzeń, możliwości pożyczkowe i ceny nieruchomości. Lions Bank postanowił zebrać informacje o tych trzech czynnikach, tworząc jedną miarę – indeks możliwości zakupowych Polaków.
Obrazuje on, jak zmienia się siła nabywcza statystycznego obywatela na rynku nieruchomości. Nie znaczy to jednak, że w momentach rekordowo wysokich możliwości zakupowych ceny mieszkań będą najwyższe. Najczęściej jest bowiem odwrotnie. Powód jest prosty – ostatnia faza hossy przychodzi na rynek nieruchomości tak, jak na giełdowy – wraz z narastaniem optymizmu po kolejnych doniesieniach o rosnących cenach. Zadaniem prezentowanego indeksu jest więc pokazanie z wyprzedzeniem okresów kiedy popyt na mieszkania ma potencjał do wzrostu lub spadku. W efekcie indeks stworzony przez Lions Bank może więc w przyszłości wskazywać okresy nadmiernego wzrostu wartości nieruchomości. Na marginesie warto dodać, że te uznawane są powszechnie za racjonalne, o ile mieszkania nie drożeją szybciej niż 1-2 pkt proc. ponad inflację w skali roku.
Pożyczyć można więcej
Datą, od której rozpocznie się szacowanie wartości indeksu możliwości zakupowych Polaków będzie styczeń 2008 roku. To o tyle ważny moment, że niewiele później zaczęły w dużych polskich miastach spadać ceny mieszkań. W efekcie dziś za metr lokali płaci się o około jedną czwartą mniej niż u szczytu hossy (przełom 2007 i 2008 roku). Co więcej, gdyby uwzględnić w szacunkach inflację, to okazałoby się, że realnie za metr trzeba dziś płacić aż o około jedną trzecią mniej.
Spadające ceny to jednak nie jedyny czynnik, który powiększa możliwości zakupowe Polaków. Według danych GUS, ostatnie lata przyniosły też spory wzrost poziomu wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw. Podczas gdy ponad pięć lat temu (w styczniu 2008 r.) przeciętne wynagrodzenie brutto w tym sektorze było szacowane na 2970 zł, to w czerwcu bieżącego roku było to już 3809 zł, czyli o ponad 800 zł więcej.
Ważne przy ocenie możliwości zakupowych Polaków jest też to, czy banki skłonne są udzielać kredytów. Zgodnie bowiem z doświadczeniami doradców Lions Bank, mniej więcej trzy na cztery mieszkania są kupowane w Polsce z wykorzystaniem kredytu. Sytuacja na rynku sprzyja potencjalnym kredytobiorcom w związku z obniżaniem przez RPP stóp procentowych. W niewielkiej mierze efekt ten został ograniczony działaniami banków, które podnosiły swoje wymagania odnośnie kredytobiorców. I tak dziś 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć od banku na 30 lat przeciętnie 399 tys. zł. We wrześniu ubiegłego roku (na dwa miesiące przed pierwszą obniżką stóp procentowych, kiedy rynek dopiero zaczynał dyskontować przyszłe zmiany) było to 357 tys. zł, czyli ponad 10% mniej. Większe możliwości pożyczkowe przykładowa rodzina miała w 2010 i 2011 roku, podczas pierwszej fali pokryzysowego ożywienia, oraz na przełomie 2007 i 2008 roku, a więc zanim na rodzimy rynek kredytowy dotarł kryzys zaufania wywołany upadkiem banku Lehman Brothers. Najtrudniej o kredyt było natomiast na początku 2009 r. – wtedy modelowa rodzina mogła pożyczyć nawet o jedną czwartą mniej niż dziś (dla tego samego poziomu dochodów).
Początek 2009 roku był też w trakcie ostatnich prawie 6 lat momentem, kiedy najtrudniej było kupić mieszkanie. Głównie dlatego, że banki bardzo niechętnie podejmowały decyzje o udzielaniu kredytów hipotecznych, przez co obrót na rynku nieruchomości zamarł. Potwierdza to przygotowany przez Lions Bank indeks możliwości zakupowych na rynku nieruchomości. Pokazuje on bowiem, że w ostatnich 5 latach najniższy odczyt tego wskaźnika przypadł na przełom 2008 i 2009 roku.
Czym jest indeks możliwości zakupowych?
Jest to wskaźnik, który w prosty sposób łączy informacje płynące z trzech indeksów pokazujących:
-
zmiany poziomu wynagrodzeń – na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat z zysków (dane uśrednione za ostatnie 12 miesięcy),
-
zmiany cen nieruchomości – na podstawie indeksu cen transakcyjnych mieszkań w 16 największych miastach Polski (dane Open Finance i Home Broker),
-
zmiany poziomu mediany zdolności kredytowej modelowej 3-os. rodziny o dochodzie 5 tys. zł netto (dane Home Broker).
Połączenie tych trzech czynników w jeden indeks jest sporym uproszczeniem, ale dzięki temu w prosty i syntetyczny sposób zderzyć można siłę popytu na rynku nieruchomości (zarobki i potencjał do zadłużania się ludności) z cenami mieszkań. Za moment „startowy” przyjęto styczeń 2008 r. – wtedy też indeks przyjmuje wartość 100 punktów.
Dostępność mieszkań rośnie od końca 2008 roku
Na podstawie informacji płynących z indeksu można dojść do wniosku, że możliwości zakupowe statystycznej rodziny znacząco wzrosły od końca 2008 roku. W badanym okresie najłatwiej było zostać właścicielem lokalu w kwietniu 2013 r., kiedy indeks osiągnął wartość 144,5 punktów. Jego ówczesny poziom oznaczał, że statystyczna rodzina mogłaby kupić o ponad 80% większe mieszkanie niż w grudniu 2008 r., kiedy indeks możliwości zakupowych znalazł się na najniższym poziomie (80 pkt). Dziś indeks przyjmuje wartość 133,2 punktów. Teoretycznie więc, o ile modelowa rodzina mogłaby w grudniu 2008 roku pozwolić sobie na zakup 40 m kw. mieszkania, to dziś mogłaby kupić 66,5 m kw., a jeśli za nieruchomość bazową przyjąć lokal o powierzchni 100 m kw., to dziś możliwości zakupowe wyniosłyby aż 166,3 m kw.
Przedstawione wyniki są efektem wielu uproszczeń. Uwzględniają one przeciętną ofertę rynkową kredytów mieszkaniowych dla 3-os rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, przeciętną cenę transakcyjną mieszkania i poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw (za GUS). Nie wzięto natomiast pod uwagę np. możliwości skorzystania z programów dopłat do kredytu, wymagań co do wysokości wkładu własnego czy różnicy w przeciętnej cenie metra kwadratowego mieszkania o mniejszym i większym metrażu.
Bartosz Turek
Lions Bank
Wojciech Boczoń