Rynek inwestycji w nieruchomości komercyje odżywa – rośnie wartość oraz wielkość obrotów.
- Wolumen obrotów w 1 kw. osiągnął poziom 22,4 mld euro, co stanowi wzrost o 78% w porównaniu do tego samego okresu w 2009 r.
- Wartości kapitałowe za najlepsze nieruchomości wzrosły o 1,5% w ujęciu kwartalnym i jest to największy wzrost od połowy 2007 r.
- Nieruchomości handlowe skupiały największe zainteresowanie – aktywność w tym sektorze wzrosła o 125% w stosunku do 1 kw. 2009 r.
- Udział w rynku zagranicznych nabywców wzrósł w ciągu kwartału z 33% do 38%.
- Stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości spadły o 13 punktów bazowych, podwajając spadek odnotowany w połowie 2009 r. do poziomu 26 pb.
- Rynek najmu wyraźnie się ustabilizował – czynsze spadły jedynie o 0,2% w stosunku do średniego spadku kwartalnego obserwowanego w 2009 r. (1,9%)
- Czynsze ogółem mogą odnotować dalszy spadek, jednak do końca roku pojawi się więcej obszarów wzrostu – oczekuje się podniesienia czynszów za najlepsze powierzchnie w 2011 r.
- Oczekuje się, że pobudzenie popytu, wynikające z poprawy nastrojów oraz sytuacji na rynku cen, przyczyni się do wzrostu wolumenu inwestycji do poziomu 110 mld euro w br.; stopy kapitalizacji spadną o 50-60 pb.
- Rynki drugorzędne będą miały jednak zdecydowanie mniejsze szanse na rozwój ze względu na nadpodaż oraz dalszy spadek cen.
- Polska w pierwszej piątce najbardziej atrakcyjnych krajów w całej Europie.
Jak pokazują najnowsze badania firmy Cushman & Wakefield dalszy wzrost popytu, szczególnie ze strony graczy zagranicznych, poprawa nastrojów na rynku dłużnym, wzrost udziału transakcji o wyższych wartościach oraz zwiększenie się pola zainteresowań inwestorów przyczyniły się do pobudzenia aktywności na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w 1 kwartale. Chociaż popyt wciąż skupia się przede wszystkim na najlepszych nieruchomościach oraz głównych rynkach – 75% obrotów przypada na czołową piątkę krajów: Wlk. Brytanię, Niemcy, Szwecję, Francję oraz Holandię – wraca zainteresowanie innymi rynkami jak Polska, Czechy, Norwegia i do pewnego stopnia Turcja.
David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, o rynku polskim powiedział: „Skuteczność strategii, jaka przyjęła Polska wobec konkurentów w rywalizacji o kapitał inwestycyjny jest godna podziwu. Polska szybko przesunęła się z dalekiej pozycji, jaką zajmowała jeszcze 12 miesięcy temu i obecnie znajduje się w pierwszej piątce najbardziej atrakcyjnych krajów w całej Europie. Nie powinno to dziwić, jeśli weźmiemy pod uwagę odnotowany wzrost i poziom ryzyka – czynniki zachęcające inwestorów, którzy ponadto zwracają obecnie większą uwagę niż w okresie przed kryzysem „credit crunch” na wielkość rynku oraz jego płynność”.
Inwestorzy nadal pozostają selektywni w swoich wyborach, ostrożnie podchodząc do wyników w skali makro jak i mikro, jednak ich tolerancja na ryzyko wyraźnie wzrosła i przykład upadającej Grecji nie zniechęcił ich do aktywności przynajmniej na rynkach zrównoważonych. Ograniczona podaż inwestycyjna oraz zmniejszone możliwości finansowania powodują, że aktywność nie rośnie w takim tempie, jak można by tego oczekiwać. Obroty w pierwszym kwartale były niższe o 15% w porównaniu do trzech ostatnich miesięcy 2009 r., choć należy zauważyć, że aktywność w pierwszych miesiącach roku zwykle nieco maleje na skutek zmniejszonej presji na szybkie zamykanie transakcji (o 10-15% w porównaniu do zwykle aktywnego ostatniego kwartału).
Podsumowując, w pierwszych kilku miesiącach 2010 r. sytuacja na rynku ogółem poprawiła się, jednak pełne ożywienie nadal jest hamowane przez kilka czynników.
Według Michaela Rhyddercha, dyrektora Międzynarodowych Rynków Kapitałowych w rejonie EMEA firmy Cushman & Wakefield, „obecnie mamy do czynienia z niezwykle spolaryzowanym i trudnym rynkiem. Popyt inwestycyjny rośnie podobnie jak podaż, jednak większość ukończonej powierzchni nie stanowią powierzchnie najlepszej jakości, oczekiwanej przez nabywców, a wciąż zbyt wysokie ceny nieruchomości drugorzędnych nie równoważą ryzyka i wysokości zainwestowanego kapitału”.
Nieco większa dostępność finansowania dłużnego spowodowała wyraźny wzrost zainteresowania transakcjami o wyższych wartościach szczególnie wśród tych inwestorów, którzy chcieliby zainwestować jeszcze zanim nastąpi pełne ożywienie i uciec od wysoce konkurencyjnego rynku w obszarze transakcji małych oraz średnich. Jest to jeden z czynników wpływających na pobudzenie aktywności w sektorze nieruchomości handlowych, który odnotowuje wzrost wartości pojedynczych transakcji oraz transakcji z udziałem portfeli nieruchomości centrów handlowych. Udział nieruchomości handlowych w ogólnych obrotach w 1 kw. wyniósł 43%, co oznacza wzrost w stosunku do 30% z zeszłego roku i jest najwyższym wynikiem w ciągu przynajmniej ostatnich 10 lat. Niemcy wyprzedziły Wlk. Brytanię, stając się największym rynkiem nieruchomości handlowych w ciągu kwartału. Na dalszych miejscach znajdują się Norwegia, Włochy oraz Holandia.
W najlepszej sytuacji pozostaną prawdopodobnie nieruchomości handlowe, które postrzegane są jako aktywa o niskim poziomie ryzyka i zmienności, co przy odpowiednim zarządzaniu pozwala na osiągnięcie większego wzrostu przychodów. Dodatkowo inwestorzy oczekują także szybszego zwrotu z rosnących czynszów. Wszystkie sektory obecnie wykazują jednak dość jednolite tendencje w osiąganych wynikach. Spadki stóp kapitalizacji np. kształtowały się w przedziale od 11 do 13 pb w ciągu kwartału, podczas gdy czynsze obniżyły się jedynie o 0,1% dla powierzchni handlowych oraz tylko o 0,3% dla powierzchni biurowych oraz przemysłowo-magazynowych.
Patrząc z szerszej perspektywy geograficznej można zauważyć większe różnice i inwestorzy muszą być wyczuleni na polaryzację wyników pomiędzy krajami w Europie. W Wlk. Brytanii, Turcji oraz Szwecji odnotowano niewielki wzrost czynszów, podczas gdy w Bułgarii, Irlandii, Słowacji, Rumunii i Grecji zaobserwowano dalszy znaczny spadek. Stopy kapitalizacji spadły średnio o 26 pb od czerwca zeszłego roku. Biorąc pod uwagę poszczególne kraje zakres spadków jest jednak większy (zob. wykres 4) – spadek o 122 pb dla Wlk. Brytanii i podobnie dla Rosji oraz przy braku zmian w kilku innych krajach. Ogółem spadki stóp kapitalizacji notowane są w coraz większej liczbie krajów – w pierwszym kwartale odnotowano spadek w 20 krajach, 11 wykazały stabilny poziom i jedynie w Grecji zaobserwowano dalszy wzrost.
Prognozy
W opinii Davida Hutchingsa, dyrektora europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield: „Zbyt wysoki wzrost cen może zahamować poprawę nastrojów, a pogłębiająca się niepewność w takich kwestiach jak zadłużenie rządów krajów europejskich potęguje obawy o losy ożywienia gospodarczego. Ostatnie dane ekonomiczne wskazują jednak na wzrost aktywności w wielu obszarach. Przy stopach procentowych pozostających na niskim poziomie możemy mówić o korzystnym środowisku dla rozwoju sektora nieruchomości. W istocie, patrząc na rynek najlepszych nieruchomości, ci, którzy obawiają się, że obecnie poprawa stóp kapitalizacji następuje zbyt szybko, biorąc pod uwagę stan rynku najemcy, nie doszacowują tempa stabilizacji czynszów, a tym bardziej nie doceniają wpływu ogromnego wzrostu płynności inwestycyjnej, zapewnionej przez politykę banków centralnych oraz rządowe interwencje jak również wpływu niskich stóp procentowych. Złagodzenie warunków finansowania w połączeniu z bardziej optymistycznymi prognozami makroekonomicznymi przyczynią się w ciągu 2010 r. do dalszego usztywnienia stóp kapitalizacji, których spadek według naszych obecnych szacunków zwiększył się ogółem do 50-60 pb”.
„Biorąc pod uwagę wzrost aktywności o ok. 50% oczekujemy w tym roku dalszego znacznego zwiększenia wielkości obrotów do poziomu 110 mld euro” – dodał Rhydderch. – „Największą aktywność będą wykazywać trzy główne rynki europejskie, Wlk. Brytania, Niemcy i Francja. Pozostałe większe rynki zachodnie jak Włochy i Holandia nie pozostaną jednak w tyle. Wzrost zainteresowania będzie można zaobserwować w krajach nordyckich, szczególnie w Szwecji i Norwegii, poprawi się postrzeganie gospodarek Europy Środkowej, a kraje wschodzące też mają duże szanse na wzrost notowań, z Turcją na czele i Rosją zyskującą w oczach graczy oportunistycznych”.
Choć zgodnie z prognozami wartość najlepszych nieruchomości będzie rosła, jak zauważa Rhydderch, „jednak nie wszystkie obszary rynku zyskają na ożywieniu w sektorze nieruchomości. Popyt inwestycyjny na najlepsze powierzchnie wyprzedza podaż i w niedalekiej przyszłości ta tendencja będzie dotyczyła również rynku najmu. W wielu rejonach rynku drugorzędnego podaż jest jednak większa od popytu ze strony zarówno najemców, jak i inwestorów, co sprawia, że korekta cen w przypadku nieruchomości drugorzędnych jeszcze się nie zakończyła”.
Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA and Property Data
Wykres 2 – Najbardziej popularne regiony pod względem inwestycji w nieruchomości
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA, and Property Data
Wykres 3 – Rynek najlepszych nieruchomości w Europie (wartości roczne, dane do marca 2010 r.)
Źródło: Cushman & Wakefield
Wykres 4 – Kompresja stóp kapitalizacji od najwyższego poziomu w 2009 r.
Źródło: Cushman & Wakefield
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
