OFE mogą lokować nie więcej niż 40 procent aktywów netto w akcje polskich spółek giełdowych, jak również do 10 procent w kwity depozytowe, pozwalające inwestować w akcje spółek zagranicznych. Naturalnie nie ma limitów inwestycyjnych w odniesieniu do obligacji i papierów gwarantowanych przez Skarb Państwa. Obecnie w zarządzaniu OFE znajduje się około 115 mld zł, z czego niemal 35 proc. (czyli ok. 40 mld zł) wartości stanowią akcje notowane na GPW. Na razie hossa giełdowa trwa i to w zasadniczym stopniu gwarantuje wzrost wycen jednostek towarzystw emerytalnych.
Jest to jednak zysk w dużej mierze papierowy, gdyż rodzi się pytanie, w jaki sposób fundusze "wyjdą" z części inwestycji, gdy rynek zacznie gwałtownie spadać i może bardzo długo nie zagościć na widzianych dziś poziomach. Odpowiedź na to pytanie napisze rozwój wydarzeń na warszawskim parkiecie, natomiast celowe jest zadanie innego pytania: ile OFE mogłyby zarobić, gdyby pozwolono im kilka lat temu zainwestować choćby pięć procent kapitałów w sektorze polskich nieruchomości?
Rosnące jak na drożdżach ceny mieszkań w polskich aglomeracjach przyprawiają wszystkich o zawrót głowy, a nad emocjami dziś mało kto panuje. Oprócz indywidualnych klientów, którzy zdecydowali się zakupić własne "M" dwa-trzy lata temu na koniunkturze bardzo skorzystali nabywcy prywatni i instytucjonalni z zagranicy. Wystarczy wspomnieć choćby łódzkie lofty "u Scheiblera", niedawno rozchwytane szybciej niż jakikolwiek produkt w sklepie mięsnym 25 lat temu. Wśród inwestorów zagranicznych są zapewne zagraniczne fundusze emerytalne, których możliwości inwestycyjne są dalece szersze od rodzimych. W tym kontekście widać, że zbyt restrykcyjna i po prostu nieadekwatna do realiów rynkowych polityka inwestycyjna narzucona OFE stawia przyszłych polskich emerytów urodzonych po 1948 r. na przegranej pozycji.
Spróbujmy odpowiedzieć na postawione wcześniej pytanie, odnosząc ceny sprzed ponad dwóch lat do cen dzisiejszych. Będzie to zgrubne oszacowanie, ile pieniędzy de facto emeryci nie zarobili wskutek nie znowelizowanej na czas ustawy. Pod uwagę wzięte zostaną oczywiście polskie aglomeracje, w których najwięcej się dzieje pod względem budownictwa mieszkaniowego: Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto.
Według danych KNUiFE aktywa netto OFE w połowie 2004 r. wynosiły 51,8 mld zł. Do obliczeń przyjęto założenie, że na początku 2004 r. fundusze uzyskałyby możliwość ulokowania do 5 procent aktywów netto na rynku pierwotnym polskich mieszkań w czterech wymienionych aglomeracjach. Przypuśćmy, że na zakup nowych mieszkań w tych miastach OFE przeznaczyłyby do czerwca 2004 r. 2,5 mld zł, czyli tuż poniżej hipotetycznego procentowego limitu zaangażowania. Fizycznie byłoby to oczywiście wykonalne, gdyż oznaczałoby to zakup łącznie około 15 tysięcy lokali o średniej wielkości.
Do obliczeń przyjęto zakupy zdywersyfikowane w 4 dużych miastach po średnich cenach metra kwadratowego nowego mieszkania z czerwca 2004 r. (poniższa tabelka). Założono następujące zaangażowania kapitałowe w poszczególne miasta: Warszawa i Kraków po 30 procent, Wrocław i Trójmiasto po 20 procent z puli 2,5 mld zł. Oczywiście dla własnych wyliczeń można eksperymentować z procentowymi udziałami, lub włączyć do analizy np. Łódź czy Poznań.
Minęły dwa lata i ceny gwałtownie wzrosły, w dużej mierze z racji zapóźnień w planach zagospodarowania przestrzennego, szturmu zagranicznych inwestorów oraz niskich stóp procentowych napędzających boom kredytów hipotecznych. Średnie ceny metra kw. z czerwca br. oraz orientacyjne, dość ostrożne przybliżenie za ostatni miesiąc zamieszczono w poniższej tabelce.
| II kw. 2004 1 | VI 2006 2 | XI 2006 3 | |
| Warszawa | 4100 | 6050 | 6500 |
| Kraków | 3150 | 5350 | 6000 |
| Wrocław | 2850 | 4800 | 5200 |
| Trójmiasto | 3100 | 4200* | 5000 |
Ewolucja ceny 1 m kw. mieszkania na rynku pierwotnym. Źródło : 1 tabelaofert.pl, 2 redNet Property Group, 3 przybliżenie robocze; *-dotyczy samego Gdańska
W oparciu o powyższe dane łatwo policzyć, że do czerwca 2006 r. rozważane inwestycje dałyby zysk w wysokości 56 proc., czyli 1,4 mld zł, natomiast do listopada byłoby to około 73 proc., czyli ponad 1,8 mld zł. Jest to wynik cząstkowy, gdyż nikt nie spodziewa się nagłego spadku cen mieszkań przynajmniej w najbliższych dwóch latach. Ponadto poziom zaangażowania w wysokości 5 procent przyjęty był konserwatywnie. Mimo to, zakładając, że zamiast inwestycji tych 2,5 mld zł aktywów w papiery dłużne (co przez ponad 2 lata dało ledwie 250 mln zysku) skierować je do sektora polskich nieruchomości, przyszłym emerytom uciekło ponad półtora miliarda złotych, które można by reinwestować po upłynnieniu mieszkań w ciągu kilku następnych lat.
Emerytom ucieknie jeszcze kolejnych kilka miliardów z co najmniej czterech powodów:
-
ceny w aglomeracjach jeszcze wzrosną (choć już mniej dynamicznie)
-
niewiele wzrosły ceny w miastach średniej wielkości i tam się kryje znaczny potencjał
-
można było dokonywać kolejnych zakupów mieszkań w 2005 r. w miarę dalszego wzrostu aktywów netto
-
w oczach uciekają potężne zwroty z inwestycji w nieruchomości bułgarskie i rumuńskie.
Na niezarabianiu OFE na polskich nieruchomościach (wskutek braku elastyczności zapisów ustawowych) tracą rodzimi emeryci, a zyskują emeryci zagraniczni, którzy przez odpowiednie fundusze pośrednio partycypują we wzroście cen naszych mieszkań. Przy czym zyski z tego rodzaju inwestycji byłyby pewniejsze niż choćby z akcji, nie negując silnej hossy na giełdzie. Ale hossa giełdowa na obecnym poziomie nosi wszelkie znamiona irracjonalności, tymczasem zaangażowanie OFE w polskie akcje jest obecnie rekordowe (powtórzmy: około 35 procent aktywów!).
W razie nadejścia dłuższego załamania giełd światowych, całkiem możliwego już w pierwszej połowie 2007 r. papierowe zyski pokazane na koniec grudnia br. (kreatywny face-lifting kursów na koniec roku to głównie pogoń za premiami) w dużej mierze się ulotnią, narażając kapitały przyszłych emerytów. A odlatującym od dwóch lat cenom mieszkań emeryci rocznik 1949 i młodsi mogą tylko z żalem pomachać…
Barosz Stawiarski, Expander
Wojciech Boczoń
