Ograniczenie dostępności finansowania komercyjnych projektów deweloperskich na rynku nieruchomości jest jednym z następstw globalnego kryzysu finansowego. W latach 2008 – 2009 niemal wszystkie banki istotnie zaostrzyły kryteria dotyczące udzielania finansowania deweloperom, ograniczając działalność kredytodawczą do projektów o znikomym poziomie ryzyka.
W 2010 roku banki ponownie otworzyły drzwi dla deweloperów, niemniej jednak kryteria dotyczące przyznawania finansowania pozostały zaostrzone, a wymagania wzrosły w stosunku do tych sprzed 2008 roku. W szczególności banki wymagają obecnie większego udziału kapitału własnego oraz dokładnego biznesplanu ściśle określającego prognozowane przychody, jak również wnikliwych analiz otoczenia rynkowego i konkurencji pozwalających ocenić szanse projektu na powodzenie. W przypadku nieruchomości komercyjnych warunkiem uzyskania finansowania projektu deweloperskiego kredytem bankowym jest coraz częściej zabezpieczenie przyszłych przychodów przez osiągnięcie określonego poziomu wynajęcia w postaci podpisanych umów najmu lub listów intencyjnych. Skutkiem takich obostrzeń są znaczne opóźnienia terminów rozpoczęcia realizacji inwestycji lub wręcz uniemożliwienie realizacji projektu.
Większość projektów deweloperskich finansuje się kombinacją kapitału własnego i kapitału obcego, pochodzącego najczęściej z inwestycyjnego kredytu bankowego. Udział kapitału własnego jest z reguły ograniczony do poziomu umożliwiającego uzyskanie kredytu. Bardzo często finansowanie przedsięwzięć deweloperskich na rynku nieruchomości komercyjnych odbywa się metodą project finance. Podstawowym elementem tej metody jest wyodrębnienie projektu jako celu finansowania przez wyodrębnienie z majątku inwestorów aktywów i utworzenie odrębnej spółki celowej, której jedynym celem jest realizacja określonego projektu (w tym wypadku przedsięwzięcia deweloperskiego, polegającego np. na realizacji projektu biurowego) i jego obsługa. Źródłem spłaty zadłużenia są w tym przypadku przyszłe nadwyżki finansowe wygenerowane przez daną inwestycję, a zabezpieczeniem kredytów i pożyczek pozostają jedynie aktywa projektu.
Project finance opiera się zatem na przewidywaniach dotyczących przyszłych wyników finansowych spółki celowej powołanej do realizacji określonego projektu inwestycyjnego. Bank udzielając finansowania analizuje przede wszystkim potencjał projektu i jego zdolność do generowania nadwyżki finansowej w przyszłości. Spółka celowa powołana do realizacji projektu nie posiada bowiem ugruntowanej pozycji rynkowej czy też standingu finansowego.
W okresie spowolnienia gospodarczego oraz dużej niepewności rynkowej na rynku nieruchomości komercyjnych uzyskanie finansowania projektów deweloperskich kredytem bankowym staje się trudne. Banki wymagają od inwestora dodatkowych zabezpieczeń bądź w postaci gwarancji bankowych pochodzących ze spółki matki, bądź wymagają zagwarantowania przyszłych przychodów dzięki podpisaniu umów najmu lub listów intencyjnych z przyszłymi najemcami. Coraz częściej deweloperzy sięgają po alternatywne metody finansowania projektów inwestycyjnych, np. emisję dłużnych papierów wartościowych. W przypadku lokalizacji lub segmentów rynku o podwyższonym stopniu ryzyka, np. na skutek dużej konkurencji (istniejącej i prognozowanej) realizacja projektu może być możliwa tylko przy finansowaniu kapitałem własnym.
Projekty finansowane kapitałem własnym pozwalają inwestorowi na rozpoczęcie inwestycji w dowolnym momencie, niezależnie od koniunktury i dostępności finansowania zewnętrznego. Pozwala to nie tylko dostosować harmonogram realizacji projektu do innych uwarunkowań rynkowych, umożliwiając często wyprzedzenie konkurencji, ale i na większą elastyczność w procesie komercjalizacji projektu. Inwestor nie jest bowiem ograniczony szeregiem zobowiązań wobec banku finansującego.
Inwestycje finansowane z kapitału własnego mogą okazać się atrakcyjniejsze dla potencjalnych najemców. Przykładem takiej inwestycji jest pierwszy biurowiec łódzkiego Parku Biznesu Teofilów. Deweloper nieobciążony stałymi kosztami kredytu, ma możliwość zaoferować znacznie niższą stawkę najmu, niż obowiązujące średnie wartości w mieście.
Dodatkowym atutem w przypadku projektów realizowanych w okresie spowolnienia gospodarczego, kiedy to dostępność finansowania zewnętrznego jest mocno ograniczona, jest możliwość obniżenia kosztów realizacji projektu, z jednej strony o koszty finansowania, z drugiej na skutek wykorzystania słabszej koniunktury na rynku budowlanym i realizację projektu niższym kosztem.
Finansowanie projektów deweloperskich kapitałem własnym ułatwia nieco komercjalizację projektu, szczególnie w początkowym etapie realizacji projektu. Projekty o niepewnym finansowaniu są bowiem oceniane przez potencjalnych najemców jako mało wiarygodne, a ich realizacja może zostać znacznie opóźniona.
Łukasz Maciak
Dyrektor Inwestycji Komercyjnych Funduszy Nieruchomości Arka
Inwestor Parku Biznesu Teofilów
Źródło: Park Biznesu Teofilów
